Mietendeckel

Was Mieter und Vermieter in Berlin jetzt wissen müssen

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Isabell Jürgens
Ist der Mietendeckel verfassungswidrig? Darum geht's

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig? Darum geht's

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Nach dem Beschluss des landesweiten Mietendeckels gelten auf dem Berliner Wohnungsmarkt neue Regeln. Wir erklären, welche.

Berlin. Am heutigen Donnerstag hat das Berliner Abgeordnetenhaus das umstrittenste Projekt der Landesregierung beschlossen: den landesweiten Mietendeckel. In Kraft treten wird das Gesetz voraussichtlich Mitte Februar nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt. „Mit dem rot-rot-grünen Mietendeckel gehen wir mutig neue Wege, um 1,5 Millionen Haushalte in Berlin vor Verdrängung und Spekulation zu schützen“, kündigte am Mittwoch die Fraktion der Grünen an.

SPD und Linke äußerten sich ganz ähnlich. Mit dem „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" (MietenWoG Bln), so der offizielle Titel, treten zahlreiche Neuerungen sowohl für Mieter als auch für Vermieter in Kraft.

Die Berliner Morgenpost fasst die wichtigsten Fragen und Antworten zusammen.

Ab wann gilt das Gesetz?

Sofort nach seiner Veröffentlichung, die voraussichtlich Mitte Februar erfolgen wird. Bis dahin gilt unverändert das bisherige, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Mietrecht. Auch wenn das Gesetz – wovon die Kritiker und insbesondere die Oppositionsparteien CDU und FDP ausgehen – zu einem späteren Zeitpunkt von den Verfassungsgerichten gekippt werden sollte, müssen doch bis dahin die im Mietendeckel-Gesetz festgelegten Rechte und Pflichten eingehalten werden, warnen Juristen wie beispielsweise der Berliner Immobilienjurist Mathias Hellriegel.

Kommentar: Warum der Mietendeckel nicht zum Wohle Berlins ist

Für welche Wohnungen gilt das Gesetz?

Das Gesetz gilt nicht für alle Wohnungen. Neubauwohnungen, die nach 2014 bezugsfertig wurden, sowie mit öffentlichen Mitteln geförderte Sozialwohnungen sind vom Mietendeckel ausgenommen.

Was müssen Vermieter beachten?

„Auf keinen Fall das Gesetz ignorieren oder auf die leichte Schulter nehmen“, warnt Rechtsanwalt Hellriegel. Beim Mietendeckel handele es sich um ein sogenanntes Verbotsgesetz, das heißt, der Vermieter darf im Falle einer Neuvermietung keine höhere Miete verlangen, als das Gesetz vorschreibt (siehe Tabelle). Der Vermieter ist zudem verpflichtet, allen Bestandsmietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die zulässige Miete mitzuteilen. Tut er das nicht, begeht er eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 500.000 Euro je Wohnung geahndet werden kann. Neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes muss der Vermieter überhöhte Mieten absenken. „Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, riskiert er erneut ein Bußgeld“, so Hellriegel.

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Was ist, wenn der Mieter feststellt, dass seine Miete überhöht ist?

Der Mieter kann die Miete senken, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert der Tabelle liegt. „Geltend machen kann der Mieter den Anspruch aber erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes“, betont der Berliner Mieterverein (BMV). Denn das Gesetz wird in zwei Stufen eingeführt. Der Mietenstopp, nach dem keine Mieterhöhungen mehr zulässig sind, gilt sofort, die Absenkungsmöglichkeit bei bestehenden Mietverträgen erst frühestens im Herbst.

Um seine Interessen durchzusetzen, kann der Mieter zwei verschiedene Wege beschreiten: „Entweder der Mieter senkt die Miete auf die zulässige Höhe ab und hält den Differenzbetrag auf seinem Konto zurück“, empfiehlt der BMV. Sollte der Vermieter den Mietendeckel nicht anerkennen, müsste dieser dann seinerseits die Zahlungsdifferenz einklagen. Oder der Mieter fordert den Vermieter zur Absenkung auf und klagt im Fall der Ablehnung auf Feststellung der zulässigen Miete und Rückforderung der zu viel gezahlten Miete. „Welcher Weg der bessere ist, sollte man in einer Mietrechtsberatung klären“, so Sebastian Bartels vom BMV.

Was muss der Mieter machen, wenn er zwischen dem Stichtag (18. Juni 2019) und dem Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt hat?

„In diesem Fall sollte der Mieter die Differenz zwischen Stichtagsmiete und der aktuellen Miete ab Inkrafttreten nicht mehr zahlen, sondern vorsorglich zur Seite legen“, rät Bartels. Er sollte ferner seinen Vermieter unter Fristsetzung auffordern, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Tut er das nicht oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz, könne der Mieter sein Bezirksamt bitten, die Miete zu überprüfen. Das Bezirksamt kann dann feststellen, ob die Miete überhöht ist.

„Eine rückwirkende Erstattung der bis zu dieser Feststellung überzahlten Miete muss der Mieter weiterhin zivilrechtlich erstreiten“, so Bartels. Der Gesetzgeber gehe davon aus, dass die Rückerstattung nur für Mieten ab Inkrafttreten des Gesetzes greift. Ob die Rückforderung auch für den Zeitraum zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgesetzt werden kann, müsse gerichtlich geklärt werden.

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Was gilt bei Mietverträgen, die zwischen dem Stichtag (18. Juni 2019) und dem Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes abgeschlossen wurden?

Hat der Mieter zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, hat er nach neun Monaten einen Absenkungsanspruch, wenn seine Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert liegt.

Was ist, wenn nach Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird?

In diesem Fall darf der Vermieter höchstens die Miete verlangen, die zum Stichtag (18. Juni 2019) vereinbart war, es sei denn, diese Stichtagsmiete überschreitet den Mietoberwert aus dem Mietendeckelgesetz. In dem Fall gilt dann der Mietoberwert aus der Tabelle. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Vertrages die zum Stichtag vereinbarte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitzuteilen.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach oder fordert eine höhere Miete, sollte der Mieter entweder die verlangte Miete zunächst zahlen und ihn unter Fristsetzung auffordern, die Informationen zu geben. „Parallel oder bei erfolglosem Fristablauf kann er sich an das Bezirksamt wenden“, so Bartels.

Das Bezirksamt könne dann Auskunft über die zulässige Miethöhe geben. „Mit dieser Auskunft kann der Mieter dann notfalls vor dem Amtsgericht die zulässige Miethöhe feststellen lassen und die bis dahin gegebenenfalls überzahlten Mieten zurückfordern“, so Bartels weiter. Die Auskunft des Bezirksamts sei aber keine Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung, könne diese jedoch erleichtern.

Wer sich dagegen sicher sei, welcher Mietoberwert für seine Wohnung gelte, könne getrost diese niedrigere Miete zahlen; er sollte die Differenz zur verlangten Miete aber bereithalten. Übrigens: Bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter lag, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Sind Modernisierungszuschläge weiter erlaubt?

Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als einen Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Vermieter müssen die erhöhte Miete jedoch bei der Investitionsbank Berlin anzeigen.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt, sofern er nicht vom Verfassungsgericht kassiert wird, für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.