Immobilienbericht

So stark sind die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen

Der Berliner Senat hat den Mietendeckel beschlossen. Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich davon bislang unbeeindruckt.

Auch in diesem Jahr werden wohl nicht genügend Wohnungen gebaut.

Auch in diesem Jahr werden wohl nicht genügend Wohnungen gebaut.

Foto: Christian Charisius / dpa

Berlin. Der im März erstmals angekündigte und in dieser Woche vom Berliner Senat beschlossene landesweite Mietendeckel soll rückwirkend ab dem 18. Juni gelten – doch bislang zeigt sich der Berliner Wohnimmobilienmarkt davon weitgehend unbeeindruckt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und auch die Mieten sind im Jahr 2019 fast ausnahmslos genauso stark gestiegen wie im Vorjahr.

In sogenannten Standardlagen mussten Käufer von Bestandswohnungen in diesem Jahr 11,3 Prozent mehr zahlen als noch im Jahr zuvor. Damit hat sich das Preiswachstum nur geringfügig abgeschwächt (2018: 12,8 Prozent, 2017: 12 Prozent). Im Durchschnitt müssen nun 2950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Das geht aus dem am Donnerstag veröffentlichten Preisservice des Immobilienverbandes (IVD) Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen bis zum Stichtag 1. Oktober 2019.

In Vorzugslagen hat sich die Preisdynamik laut IVD-Marktbericht mit rund neun Prozent etwas über dem Vorjahresniveau eingependelt (2018: acht Prozent, 2017: elf Prozent). Der Quadratmeter Wohnfläche dort kostet aktuell 3650 Euro. Weiterhin werden die höchsten Preise für Wohnungen in den begehrten Lagen des Bezirks Mitte (5000 Euro pro Quadratmeter) und in Charlottenburg (4600 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen. Die niedrigsten Durchschnittspreise finden sich in den Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf (2500 Euro pro Quadratmeter) sowie in Neukölln und Spandau (jeweils 2600 Euro pro Quadratmeter).

Die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen 2019 in Berlin nach Bezirken

Grafik vergrößern

Berlin: Mietpreise für Wohnungen 2019

(Nettokaltmiete bei Neuverträgen in Euro pro Quadratmeter je Monat, )

Bezirk Vorzugswohnlage Standardwohnlage
1. Charlottenburg-Wilmersdorf 13,25 11,00
2. Mitte 13,25 10,50
3. Friedrichshain-Kreuzberg 12,00 10,00
4. Tempelhof-Schöneberg 11,75 9,75
5. Pankow 11,50 10,00
6. Steglitz-Zehlendorf 11,25 9,50
7. Treptow-Köpenick 10,50 9,50
8. Reinickendorf 10,25 9,25
9. Neukölln 10,25 8,50
10. Spandau 9,75 8,50
11. Marzahn-Hellersdorf 9,50 8,50
12. Lichtenberg 9,25 9,25

Bei Neubauimmobilien sind die Preise sowohl in Standard- als auch in Vorzugslagen um rund neun Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau gestiegen. Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet nun durchschnittlich rund 4600 Euro beziehungsweise 5400 Euro.

Mieten wie im Vorjahr um 50 Cent je Quadratmeter gestiegen

Und auch bei den Mieten lässt sich bislang noch kein neuer Trend ablesen. „Wir haben uns intensiv mit dem Mietendeckel beschäftigt, aber statistisch lässt sich noch gar nichts ablesen, auch nicht bei alleiniger Betrachtung der Mieten nach der Verkündung der Eckwerte im Juni“, so Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD-Berlin Brandenburg.

So sind die Kaltmieten in Bestandswohnungen ohne Erstbezug nach Neubau oder Sanierung in Standardlagen im Durchschnitt um 5,6 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen (2018: 5,9 Prozent). In bevorzugten Lagen wurden 2019 4,8 Prozent mehr und damit durchschnittlich elf Euro je Quadratmeter verlangt (2018: fünf Prozent). „Faktisch ist die Mehrbelastung in diesem Jahr mit 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche konstant geblieben“, so die Wertermittlerin.

Die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in Berlin seit 2011

Grafik vergrößern

Wie berichtet, hat der rot-rot-grüne Senat beschlossen, die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 einzufrieren und für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festzulegen. Bei Überschreitung der Obergrenzen sollen auch bei Bestandsmieten Senkungen möglich sein.

Für Vermieter, die sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben halten, sollen Strafen bis zu einer Höhe von 500.000 Euro je Wohnung und Fall möglich sein. Allerdings beschreitet Berlin mit dem Mietendeckelgesetz juristisches Neuland – und viele Rechtsexperten sind der Auffassung, dass das Gesetz keinen Bestand haben wird, weil es gegen die Verfassung verstößt.

Mietendeckel: Folgen sind noch ungewiss

Mit dem Mietendeckel stünden Berlin und dem Umland nun unruhige Zeiten bevor, ist deshalb auch die Marktexpertin überzeugt. Welche Folgen dieser politische Eingriff in den Markt und der wahrscheinlich lange andauernde Rechtsstreit darüber auf das Angebot und die Preisbildung haben werden, sei derzeit noch ungewiss. Sicher sei nur, dass der Mietendeckel die Ursachen der gegenwärtigen Marktsituation nicht ändern wird, „zumindest nicht zum Positiven“, sagt Giller. Wahrscheinlich sei, dass mehr Investitionen auf Eis gelegt und der dringend benötigte Neubau noch mehr ins Stocken gerät.

Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot von Wohnraum werde sich damit noch langsamer oder gar nicht schließen. Denn die Wohnungsnachfrage in Berlin und auch in den angrenzenden Umlandgemeinden werde auf absehbare Zeit auf einem hohen Niveau bleiben, lautet ihre Prognose. Das gelte sowohl für die Mieten, als auch für die Kaufpreise. „Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der internationalen Beliebtheit Berlins als Wohnort ist es unwahrscheinlich, dass es marktübergreifend zu drastischen Preissenkungen kommt“, ist sich die Wertermittlerin sicher.

Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter steigend

Auch im Segment der frei stehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) kam es wieder zu kräftigen Preisanstiegen mit elf Prozent in Standardlagen und zehn Prozent in Vorzugslagen (2018: sechs Prozent beziehungsweise elf Prozent). Für ein frei stehendes Einfamilienhaus (durchschnittlich 140 Quadratmeter Wohnfläche und 700 Quadratmeter Grundstücksfläche) in Vorzugslagen muss man im Durchschnitt 550.000 Euro, in Standardlagen 400.000 Euro investieren.

Die teuersten Durchschnittspreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit 700.000 Euro. Die geringsten Kosten entstehen in den peripheren Standardlagen von Pankow (360.000 Euro). Allerdings sind die Preise dort mit 12,5 Prozent überdurchschnittlich stark gestiegen.