Wohnungspolitik

Mietendeckel: Ein Gesetz und seine Folgen für die Berliner

Mieter und Vermieter schildern, welche Erwartungen und Befürchtungen sie mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung verbinden.

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig? Darum geht's
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Berlin. Der rot-rot-grüne Senat hat Anfang dieser Woche juristisches Neuland betreten und einen landesweiten Mietendeckel auf den Weg gebracht. „Es ist ohne Zweifel ein wohnungspolitisches Experiment“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke), deren Behörde das Gesetz ausgearbeitet hat. „Wenn das Bundesverfassungsgericht unsere Position bestätigt, ist das ein epochaler Schritt. Dann haben wir ein Stück Geschichte geschrieben“, ist die Senatorin überzeugt.

Auf Vermieter wie Mieter kommt nun einiges zu. Weil die Wohnkosten in der Hauptstadt in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, will die Koalition per Gesetz die Mieten für 1,5 Millionen vor dem Jahr 2014 fertig gestellte Wohnungen für fünf Jahre einfrieren. Hinzu kommen Obergrenzen für Neuvermietungen und Grenzen für Bestandsmieten.

Mietendeckel in Berlin - Welche Erwartungen und Befürchtungen haben Berliner?

Die meisten dieser 1,5 Millionen Wohnungen werden von großen Immobilienunternehmen vermietet. Dazu gehören nicht nur börsennotierte Unternehmen wie die Deutsche Wohnen oder Vonovia, sondern auch die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Schätzungsweise 500.000 und damit ein Drittel der Wohnungen in Berlin gehören jedoch Privatleuten oder eher kleineren Firmen. Genaue Zahlen dazu gibt es allerdings nicht.

Die Berliner Morgenpost wollte wissen, mit welchen Erwartungen oder auch Befürchtungen die Berliner dem Gesetz, das Anfang kommenden Jahres in Kraft treten soll, entgegensehen. Gesprochen haben wir dazu mit beiden Seiten: Einem jungen Familienvater aus Tempelhof, dessen ohnehin schon hohe Miete ab kommendem Jahr noch steigen soll. Und mit einer Hausbesitzerin in Mitte, die aufgrund des Mietendeckel-Gesetzes ihre wirtschaftliche Existenz bedroht sieht.

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Mieter Tobias Wirth: "Wenn der Mietendeckel kommt, können wir hier wohnen bleiben"

Die Wohnung in der Gontermannstraße in Tempelhof war für das Ehepaar Wirth im April 2018 zunächst ein echter Glückstreffer. „Wir hatten zuvor nur einen Untermietvertrag und mussten aus der Wohnung raus, meine Frau war hochschwanger“, sagt Tobias Wirth. Inzwischen ist Wirth Vater, die kleine Tochter bereits ein Krabbelkind, die helle Dreizimmerwohnung in der ruhigen Wohngegend wie geschaffen für die junge Familie. Doch das Wohnglück ist getrübt. „Schon beim Einzug war uns die Wohnung eigentlich zu teuer, dabei sind wir Doppelverdiener“, sagt der 33-Jährige. Inzwischen hat sich die Situation allerdings nicht verbessert, im Gegenteil.

Der Immobilienkonzern Vonovia, der das Wohnensemble wenige Monate nach dem Einzug von Familie Wirth vom Vorbesitzer Buwog übernommen hatte, hat schriftlich am 30. September angekündigt, dass die Miete zum 1. Juni 2020 „aufgrund der Modernisierung angepasst“ werden soll.

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Vermieter verlangt 1215 Euro für 90 Quadratmeter

Fällig sind dann für die knapp 90 Quadratmeter große Wohnung insgesamt 1215 Euro. Das entspricht einer Nettokaltmiete von 13,50 Euro je Quadratmeter und Monat. Eine Miethöhe, die weit über dem liegt, was der Berliner Mietspiegel 2019 als absoluten Höchstwert bei der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete ausweist – nämlich 8,51 Euro. Und eine Miete, die noch weit deutlicher auch oberhalb des Wertes liegt, der im Mietendeckel-Gesetz, das der Berliner Senat Anfang dieser Woche beschlossen hat, als Obergrenze definiert ist. Demnach wäre in dieser Lage und mit der Ausstattung der Wohnung die Grenze bei einer Kaltmiete von 759 Euro monatlich erreicht. Wenn der Mietendeckel in Kraft tritt und vor dem Verfassungsgericht Bestand haben sollte, würde Familie Wirth nach ihrer Mieterhöhung also 456 Euro zuviel zahlen.

„Der Mietendeckel würde natürlich alles für uns ändern, wir könnten hier wohnen bleiben“, sagt Wirth. Denn so, wie die Situation derzeit sei, mache es finanziell keinen Sinn, auf Dauer in einer Wohnung zu bleiben, die inklusive Nebenkosten monatlich 1392 Euro kosten solle, fasst der 33-jährige das Dilemma der jungen Familie zusammen. Auch die Miete zum Einzugsdatum vor anderthalb Jahren sei mit elf Euro je Quadratmeter schon zu hoch gewesen. „Aber wir sind in den vergangenen fünf Jahren drei Mal in Berlin umgezogen, wir waren ja froh, als wir bei der Wohnungsbesichtigung damals unter 50 anderen Bewerbern ausgewählt wurden“, sagt Wirth.

Mieter können sich bis Anfang 2020 nicht auf den Mietendeckel berufen

Der Berliner Mieterverein (BMV), an den sich auch Tobias Wirth gewandt hat, weist darauf hin, dass Mieter sich bis zum Inkraftsetzen des Gesetzes voraussichtlich Anfang 2020 noch nicht auf den Mietendeckel berufen können. Deshalb sollten sie zunächst nach den derzeitigen Regeln des Mietspiegels ihre Miete überprüfen. Sowie der Mietendeckel dann in Kraft getreten ist, sollten jedoch alle Mieter ihre Miete anhand der Tabelle überprüfen. Der Mieterverein rät Mietern zudem, im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Mieterhöhung den streitigen Betrag auf dem eigenen Konto zurückzuhalten. Denn im Falle, dass das Gericht zugunsten der Vermieter entscheide, müssten die fälligen, nicht gezahlten Mieterhöhungsteile mit einem Mal beglichen werden.

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Mieter will geforderte Mieterhöhung abwenden

Bei den Behörden melden und die Überprüfung verlangen können die Mieter allerdings erst neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes – also frühestens im Herbst kommenden Jahres. So lange wird es dauern, bis in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die erforderlichen Mitarbeiter bereit stehen, die die Anträge bearbeiten können.

Darauf will Tobias Wirth nicht warten. Er hat den Ordner mit den gesamten Mietunterlagen bereits zum Mieterverein getragen und will nun versuchen, die geforderte Mieterhöhung durch die Vonovia abzuwenden. Doch nicht nur das. Weil er auch schon beim Einzug in die Wohnung vor anderthalb Jahren deutlich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gezahlt hat, will er mit Verweis auf die sogenannte Mietpreisbremse, die kürzlich vom Bundesverfassungsgericht als zulässig beurteilt wurde, auch seine bisherige Miete absenken. Zur Erinnerung: Die Mietpreisbremse besagt, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

"Die Vermieterseite reagiert einfach nicht"

„Vom Mietendeckel erhoffe ich mir, dass es einfacher für uns Mieter wird, das Recht auch durchzusetzen, denn das ist bisher nur sehr schwer möglich“, sagt Wirth. Als Beispiel nennt er den Versuch, eine Mietminderung während der Bauphase durchzusetzen. „Obwohl die Arbeiten mittlerweile abgeschlossen sind, ist da bislang noch nichts passiert. „Die Vermieterseite reagiert einfach nicht auf meine Schreiben“, sagt Wirth.

Er werde auf jeden Fall seine Miete überprüfen lassen, sowie es diese Möglichkeit gibt, sagt der Referent bei der Diakonie. Es sei doch gut, wenn eine Behörde die Überprüfung übernehme, und nicht der einzelne Mieter mühsam um sein Recht kämpfen müsse.

Und was passiert, wenn das Mietendeckel-Gesetz von den Verfassungsrichtern gekippt wird und eine deutliche Mietabsenkung nicht erfolgt? Da hat Familie Wirth schon ganz konkrete Pläne. „Obwohl wir uns hier sehr wohl fühlen, nette Nachbarn haben und auch einen Kita-Platz für unsere Tochter, haben wir uns bei den großen Wohnungsbaugenossenschaften beworben und stehen auf verschiedenen Wartelisten“, sagt er. Bis das klappt, werde es aber wohl noch dauern, denn die Wartelisten seien überall lang.

Vermieterin Annette Beccard: „In unserem Alter können wir das nicht aussitzen“

Eine ruhige Seitenstraße in bester Lage in Mitte: Annette Beccard schließt die Tür ihres Hauses auf und warnt vor dem Anblick im Hausflur. „Der ist von 1985 – DDR-saniert“, sagt sie. Die grüne Farbe blättert überall von den Wänden. Löcher im Mauerwerk wurden nur notdürftig verputzt. Statt Lampen hängen Kabel mit Glühbirnen von Wänden und Decke. Hier habe sie die Sanierung des Hauses vor zwei Jahren abgebrochen, „als plötzlich ,Enteignung’ im umgangssprachlichen Gebrauch sehr weit verbreitet war“. Durch die aktuellen Pläne des Berliner Senats sehe sie sich nun in ihrer Existenz bedroht. „In unserem Alter können wir den Mietendeckel nicht aussitzen.“

Der Altbau nahe dem Hackeschen Markt ist seit Generationen im Familienbesitz

Annette Beccard ist 58 Jahre alt und arbeitet als Kauffrau der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Vor 17 Jahren übernahm sie von ihrem Vater selbst einen dreigeschossigen, 1838 errichteten Altbau unweit des Hackeschen Marktes, der seit Generationen in Familienbesitz ist. Eine der sechs Wohnungen bewohnt sie mit ihrem gleichaltrigen Ehemann, die übrigen fünf mit insgesamt 356 Quadratmetern sind vermietet. Hinzu kommen weitere 330 Quadratmeter in einem Gebäude im Hinterhof, die gewerblich genutzt werden.

Dass einer ihrer Mieter durch den Mietendeckel seine Miete absenken könnte, muss Beccard nach eigenen Angaben nicht befürchten. Sie nehme im Schnitt 7,31 Euro pro Quadratmeter – zwischen 6,67 und 9,21 Euro. Da sie Aufschläge für gute Wohnlage und nach eigenen Angaben auch für gute Ausstattung geltend machen kann, liege die Obergrenze, ab der abgesenkt werden könnte, erst bei 9,83 Euro.

„Wir müssen höhere Mieten verlangen, um auf einen grünen Zweig zu kommen.“

Anders sieht es bei Neuvermietungen aus. Wird eine Wohnung frei, was laut Beccard in den kommenden Jahren in mehreren Fällen passieren könnte, habe sie vom Nachmieter eigentlich um die zehn Euro verlangen wollen. Der Mietendeckel schreibt jedoch maximal 6,45 Euro vor, bei guter Ausstattung 7,45 Euro. „Das ist viel zu wenig“, sagt die 58-Jährige. Das Ziel, schuldenfrei das Rentenalter zu erreichen, rücke so in weite Ferne. „Wir müssen höhere Mieten verlangen, um auf einen grünen Zweig zu kommen.“

Aktuell stünden gegenüber der Bank noch Verbindlichkeiten in Höhe von 218.000 Euro aus. Der Rest eines Kredits in Höhe von 250.000 Euro, den sie für die Sanierung und Modernisierung des Hauses aufnehmen musste. Die übrigen Kosten in Höhe von 550.000 Euro habe sie dank des Verkaufs einer weiteren Immobilie aus eigener Tasche zahlen können.

Modernisierungskosten nicht auf Mieter umgelegt

„Wir hatten wirklich Wasserschäden ohne Ende – von ganz oben bis in den Keller“, sagt Beccard. Entsprechend seien ab Mai 2016 die Zu- und Abwasserleitungen erneuert, Gasetagenheizungen, Kohleöfen und Außenwandheizer durch eine zentrale Wärme- und Warmwasserversorgung ersetzt, die gesamte Hauselektrik auf ein zeitgemäßes Niveau gebracht, Hoffassade, Wohnungstüren und Fenster denkmalgerecht saniert, die Fenster zur Straße energetisch ertüchtigt, die zum Teil ungefliesten Bäder neu gemacht und ein Hausschwamm beseitigt worden. „Weil die Mieter das alles mitgemacht haben, haben sie weniger von den Modernisierungskosten zahlen müssen“, sagte Beccard. Es sei eine gute Hausgemeinschaft, aus der sie niemanden verdrängen wolle. Ihre Nachbarn, die zum Teil schon seit Jahrzehnten im Haus wohnen, hätten sich die volle Modernisierungsumlage nicht leisten können. „Aber wer neu dazu kommt, hat das alles ja nicht miterlebt.“

Entsprechend sei der Mietendeckel, der ihr die Neuvermietung zu höheren Preisen verwehrt, ungerecht, meint Beccard. „Wir und die Generationen vor uns sind mit allem in Vorleistung gegangen und zwar nicht nur finanziell.“ Denn Vermieter zu sein, sei ein vollwertiger Zweitjob an den Wochenenden oder vor und nach der eigentlichen Arbeit. Das Meiste seien Erledigungen am Schreibtisch. „Wir fegen aber auch selbst den Hof.“ Ihr Mann übernehme zumeist die Hausmeisteraufgaben.

Während der eineinhalbjährigen Sanierungsphase habe sie sich von der Arbeit beurlauben lassen, ihr Mann habe seine Stunden reduziert. „Wir haben bisher umsonst gearbeitet, tragen aber sämtliche Risiken und wollten später mal die Früchte davon ernten.“ Das werde ihr nun verwehrt. Für Parolen wie „Keine Rendite mit der Miete“ oder „Unsere Miete ist nicht eure Rente“, wie sie zuletzt häufiger auf Mietendemonstrationen zu sehen waren, habe sie kein Verständnis. „Das bringt mich echt auf die Palme.“

Sie denkt daran, Berlin zu verlassen

Dass Berlin ein Problem mit Mietwucher hat, erkennt Beccard durchaus an. Diese Fälle gelte es konsequent zu verfolgen und zu bestrafen. „Aber einen ganzen Mietwohnungsmarkt dafür lahmzulegen, ist überhaupt nicht verhältnismäßig.“ Stattdessen brauche es mehr Neubau, um Angebot und Nachfrage wieder in ein richtiges Verhältnis zu bringen. „Das Schlimme ist, dass sachliche Argumente nicht mehr von der Politik gehört werden.“ An die von CDU und FDP angekündigte Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht knüpfe sie wenig Hoffnungen, sagt die Vermieterin resigniert.

Mittlerweile überlege sie fast täglich, das Haus, das seit 130 Jahren ihrer Familie gehört, zu verkaufen, sagt Beccard. „Früher haben wir nie daran gedacht. Es war immer unser Plan, es zu halten und weiterzugeben. Es ist ja unser Zuhause.“ Für das Alter habe sie eigentlich einen Teil des Quergebäudes barrierefrei umbauen wollen. Nun denke sie stattdessen daran, Berlin zu verlassen. „Diese sozialistischen Gedanken müssen sofort aufhören.“

So soll der Mietendeckel in Berlin aussehen

Berlin betritt rechtliches Neuland und führt Anfang 2020 einen Mietendeckel ein, der rückwirkend ab 18. Juni 2019 für Wohnungen gelten soll, die vor 2014 gebaut wurden. Auf folgende sieben Punkte hat sich der Berliner Senat am vergangenen Dienstag geeinigt:

  1. Die Mieten für etwa 1,5 Millionen Wohnungen werden fünf Jahre lang eingefroren.
  2. Es werden Mietobergrenzen eingeführt, die sich nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung richten und am Mietenspiegel 2013 orientieren. Diese dürfen bei Neuvermietungen nicht überschritten werden. In der Tabelle des Senats liegen die Höchstmieten zwischen 3,92 Euro kalt je Quadratmeter für eine vor 1918 gebaute Wohnung ohne Sammelheizung und ohne Bad sowie 9,80 Euro für Wohnungen, die von 2002 bis 2013 gebaut wurden.
  3. Bei Modernisierungen für Klimaschutz oder Barrierefreiheit sollen Vermieter maximal einen Euro je Quadratmeter auf die Höchstmiete aufschlagen können. Ein Euro mehr ist auch bei besonders hochwertiger Ausstattung der Wohnung drin. Diese liegt vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist: schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a).
  4. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent.
  5. Bestandsmieten dürfen nicht mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen, andernfalls gelten sie „Wuchermieten“. Bewohner sollen dann bei der Senatsverwaltung für Wohnen eine Absenkung auf diesen Wert beantragen können. Allerdings sollen Zu- oder Abschläge auf Basis der Lage möglich sein: -0,28 Euro/m² bei einfacher Lage, -0,09 Euro/m² bei mittlerer Lage und +0,74 Euro/m² bei guter Lage. Die gesamte Senkungsregelung soll erst neun Monate nach dem Mietendeckel in Kraft treten, also voraussichtlich Ende 2020.
  6. Ab 2022 dürfen Vermieter zum Inflationsausgleich die Miete um jährlich 1,3 Prozent erhöhen, wenn die Obergrenzen dadurch nicht überschritten werden.
  7. Sehr niedrige Mieten von unter 5,02 Euro je Quadratmeter sollen bei Wiedervermietung um maximal einen Euro auf maximal 5,02 angehoben werden können. Diese Ausnahme wird vor allem zugunsten der Genossenschaften eingeräumt, die gemeinwohlorientiert wirtschaften.

Mietendeckel in Berlin - Fragen und Antworten auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen