Verwaltungsrechtler

Gesetz zum Mietendeckel ist in Teilen verfassungswidrig

Festgelegte Mietobergrenzen verstoßen gegen die Eigentumsgarantie, argumentiert der Staatsrechtler Ulrich Battis in seinem Gastbeitrag.

Ulrich Battis ist Emeritus der Juristischen Fakultät der Humboldt-Universität in Berlin.

Ulrich Battis ist Emeritus der Juristischen Fakultät der Humboldt-Universität in Berlin.

Foto: dpa/BM Montage

Berlin. Nach Beratungen im Koalitionsausschuss am 17. und 18. Oktober 2019 und der Beschlussfassung im Senat am 22. Oktober hat die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen am 23. Oktober eine Vorlage zur Beschlussfassung über „Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ vorgelegt. Diese Vorlage weicht in einigen Punkten von dem Anfang September vorgelegten Referentenentwurf ab, insbesondere hinsichtlich der Herabsetzung von Mieten, die höher sind als 30 Prozent des Haushaltseinkommens und hinsichtlich der Berücksichtigung der Lage der Wohnung bei der Bestimmung von Mietobergrenzen. Neu ist die Regelung zu Wuchermieten. Die Vorlage hat den Streit um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzesentwurfes nicht beendet – im Gegenteil.

In einem für die Senatskanzlei erstellten Gutachten vom 4. Oktober habe ich eingehend begründet, dass dem Berliner Landesgesetzgeber die Kompetenz zum Erlass der Regelungen zu Mietobergrenzen und die Kappung überhöhter Mieten fehlt. Die Regelungen stehen im diametralen Gegensatz zum bundesgesetzlichen Konzept des sozial abgefederten zivilrechtlichen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dem Landesgesetzgeber ist es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verwehrt, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers zu verfälschen. Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für Mietrecht nach Art. 74 Abs. 1 Nr.1 Grundgesetz (GG) schließt daher die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen zwar nicht prinzipiell aus, aber das soziale Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches begrenzt die landesgesetzlichen Möglichkeiten mietpreisrechtlicher Regelungen.

Lage einer Wohnung wird unzureichend berücksichtigt

Als Teil eines notwendig noch aufzustellenden wohnungspolitischen Konzepts zur Herstellung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes ist das von vielen Kritikern infrage gestellte, auf fünf Jahre befristete Mietenmoratorium des § 3 Abs. 1 von der Gesetzgebungskompetenz des Landes für Wohnungswesen gedeckt. Es hat in kompetenzieller Hinsicht neben den bundesrechtlichen Vorschriften des sozialen Mietrechts des BGB Bestand. Das Mietenmoratorium ist kein Selbstzweck, es dient dazu, der Politik in Zusammenarbeit mit Wirtschaft und Zivilgesellschaft die Möglichkeit zu schaffen und Zeit zu geben, die Schieflage des Wohnungsmarktes durch ein schlüssiges Gesamtkonzept wirksam zu beseitigen. Das Mietenmoratorium ist ausgerichtet auf den Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse zielt auf den schuldrechtlichen gegenseitigen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter.

Die Lage einer Wohnung wird als zentrales Wertmerkmal in der Neufassung der Obergrenze unzureichend berücksichtigt. Das zeigt sich schon darin, dass für eine hochwertig sanierte und modernisierte Altbauwohnung selbst in den besten Wohnlagen der Stadt eine Mietobergrenze von 7,45 Euro je Quadratmeter gelten soll. Dieser Betrag wird in vielen Nachvermietungsfällen weit unter der Vormiete liegen. Zum Makel der fehlenden Gesetzgebungskompetenz kommt insoweit ein klarer Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG hinzu. Die Neufassung beseitigt zudem nicht die gleichheitswidrige Begünstigung von Mieterinnen und Mietern in bevorzugten Lagen, etwa dem Kurfürstendamm, gegenüber Mieterinnen und Mietern in weniger bevorzugten Lagen. Der vorgesehene Zuschlag von einem Euro für moderne Ausstattung widerspricht dem bundesgesetzlichen Konzept des sozialen Mietrechts des BGB. Es fehlt auch insoweit an der Gesetzgebungskompetenz.

Die Neuregelung zur Kappung der Mieten wegen „Wuchers“ knüpfen an die ohne Landeskompetenz festgelegten Obergrenzen an. In zahlreichen Fällen führt das dazu, dass wirksam vereinbarte Mieten deutlich unterschritten werden – trotz der vorgesehenen Zu- und Abschläge von minus 28 bis plus 74 Cent pro Quadratmeter je nach Lage. Die im Markt gebildeten Preisunterschiede zwischen Wohnungen in einfachen und Wohnungen in guten Lagen sind um vielfaches höher als die Lagekriterien dies berücksichtigen. Die Wucherschwelle läge deutlich unter dem geltenden Recht und unter der Grenze der Mietpreiserhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch.

Ein Lichtblick gegenüber dem Referentenentwurf ist, dass nunmehr ein Widerspruchsverfahren bei den Bezirksämtern der Klage vor den Verwaltungsgerichten vorgeschaltet werden soll (§ 9 Abs. 1). Abzuwarten bleibt aber, ob die ohnehin überlasteten Bezirksämter diese zusätzlichen Aufgaben bewältigen können. Positiv zu bewerten ist schließlich, dass gemäß Art. 4 Abs. 1 Satz 2 die Vorschrift über die Kappung überhöhter Mieten (§ 4) erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten soll.

Die Bundestagsfraktionen der CDU/CSU und der FDP könnten wie angekündigt nach Inkrafttreten des Gesetzes ein Verfahren der abstrakten Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht gegen das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung einleiten. Dann bestünde durchaus die Möglichkeit, dass das Bundesverfassungsgericht bis zum Inkrafttreten der Kappungsvorschriften des § 4 die durch das Gesetz aufgeworfenen verfassungsrechtlichen Streitfragen zum Umfang der Gesetzgebungskompetenz des Landes und zur Reichweite der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG schon in der mündlichen Verhandlung klarstellte.

Mit seiner Entscheidung zu Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse vom Juni dieses Jahres hat das Gericht in kurzer Zeit bereits verfassungsrechtliche Leitplanken für die Auslegung der Eigentumsgarantie eingezogen, die etwa hinsichtlich der Rentabilität von vermietetem Wohnraum den Vorstellungen mancher Aktivisten in Berlin eklatant widersprechen. Auch eine der vorliegend zentralen Kompetenzfragen hat das Gericht in dieser Entscheidung entgegen etwa der Ansicht des Landgerichts Berlins entschieden. Es gibt noch Richter in Karlsruhe.

Der Staats- und Verwaltungsrechtler Professor Ulrich Battis ist Emeritus der Juristischen Fakultät der Humboldt-Universität. Im Oktober erstellte er ein verfassungsrechtliches Gutachten zum geplanten landesgesetzlichen Mietendeckel.

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