Fragen und Antworten

Was Sie als Mieter jetzt zum Mietendeckel wissen müssen

Anfang 2020 soll der Mietenstopp in Berlin in Kraft treten. Die Berliner Morgenpost gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig? Darum geht's
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Berlin. Der rot-rot-grüne Senat in Berlin hat nach stundenlanger Krisensitzung am Freitagabend eine Einigung zum Mietendeckelgesetz erzielt. Am Dienstag will der Senat den Gesetzentwurf von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) beschließen. Anfang 2020 soll das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) in Kraft treten. Die Berliner Morgenpost gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Gilt der Mietendeckel für alle Wohnungen?

Nein, denn es gibt Ausnahmen: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren. Deshalb wird der Mietendeckel deshalb für rund 1,5 Millionen der insgesamt 1,9 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt gelten. Übrigens: Auch möblierte Wohnungen und Studierendenwohnungen sind von dem Gesetz erfasst.

Was bedeutet eigentlich „Mietenstopp“?

Mietenstopp heißt, dass keine höhere als die am 18. Juni 2019 (Beschluss der Eckpunkte im Berliner Senat) geltende Nettokaltmiete gezahlt werden muss. Auch für Staffel- und Indexmieten gilt, dass die Miete, die am 18.6.2019 gezahlt wurde, für fünf Jahre eingefroren wird. Wenn eine Wohnung wiedervermietet wird, darf nur die Nettokaltmiete des Vormieters genommen werden – maximal jedoch eine Miete bis zur Höhe der jeweiligen Mietobergrenze, die in der Tabelle des Gesetzentwurfs aufgeführt ist. Diese Tabelle liegt noch nicht vor, sie soll voraussichtlich am kommenden Dienstag veröffentlicht werden.

Gibt es in den kommenden fünf Jahren auch Mieterhöhungen?

Ja, diese sind unter bestimmten Bedingungen möglich. So wird den Vermietern ab 2022 die Möglichkeit einer Mieterhöhung von 1,3 Prozent im Jahr als Inflationsausgleich eingeräumt. Die Koalition spricht deshalb auch von einem „atmenden“ Deckel. Zudem soll den Vermietern bei der Wiedervermietung von Wohnungen mit bislang sehr niedrigen Mieten unter fünf Euro erlaubt werden, diese um maximal einen Euro auf maximal fünf Euro je Quadratmeter und Monat nettokalt anzuheben.

Dürfen Modernisierungskosten weiter auf die Mieter umgelegt werden?

Ja, allerdings nur in Höhe von einem Euro je Quadratmeter und Monat. Zudem müssen die Modernisierungsmaßnahmen vorher bei den zuständigen Ämtern angezeigt werden. Reine „Luxusmodernisierungen“ dürfen nicht umgelegt werden. Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten, die wiederum nur maximal einen Euro betragen dürfen, sollen Förderprogramme genutzt werden. Luxusmodernisierungen werden nicht gefördert, sondern ausschließlich Maßnahmen, die die Barrierefreiheit herstellen oder für eine energetische Sanierung erforderlich sind.

Wann ist eine Absenkung der Miete möglich?

Die Absenkungsmöglichkeit war einer der größten Streitpunkte der rot-rot-grünen Koalition. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) hatte mehrfach öffentlich betont, dass es mit der SPD keine Absenkungen geben werde, weil diese ein hohes Risiko bedeuteten, dass das gesamte Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht scheitern könne. Die Koalitionäre haben sich nun darauf geeinigt, dass die Oberwerte der Tabelle um maximal 20 Prozent überschritten werden dürfen. Orientieren wird sich die Tabelle für die erlaubten Höchstmieten am Mietspiegel aus dem Jahr 2013. Diese lagen vor sechs Jahren für normal ausgestattete Wohnungen (also mit Sammelheizung und Bad) zwischen 5,95 und 9,80 Euro. Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,4 Prozent draufgelegt werden – dies entspreche, hieß es zur Begründung, den gestiegenen Einkommen der Berliner seit 2013.

Bei sogenannten Wuchermieten, die mehr als 20 Prozent darüber liegen, kann der Mieter die Absenkung auf dieses Niveau verlangen. Neu gegenüber dem bisherigen Referentenentwurf, den Bausenatorin Lompscher Ende August vorgelegt hatte, ist nun, dass auch die Lage der Wohnung eine Rolle spielen soll. So soll es Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 Cent pro Quadratmeter), mittlere Lage ( -neun Cent) und gute Lage (+74 Cent) geben. Die Möglichkeit zur Absenkung der Miete besteht jedoch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – also frühestens im September 2020.

Wer ist für die Überprüfung der Mieten zuständig?

Das Personal, das für die Überprüfung der Mieten und Modernisierungsmaßnahmen zuständig sein wird, soll zentral durch die federführende Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rekrutiert und gegebenenfalls in die Bezirke abgestellt werden. Dazu sollen in der Senatsverwaltung 200 Stellen neu geschaffen und besetzt werden. Die Bezirke erhalten zudem 50 neue Stellen.

Ist der Mietendeckel rechtssicher?

Berlin betritt mit dem Gesetz für einen landesweiten Mietendeckel juristisches Neuland. Daher haben Oppositionsparteien bereits Klagen gegen das Gesetz angekündigt, die CDU/CSU-Bundestagsfraktion beispielsweise will gegen den geplanten Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht klagen. Das Hauptargument: Der Bundesgesetzgeber haben das Mietrecht umfassend und abschließend geregelt, das Land Berlin habe daher keine Gesetzgebungskompetenz. Zudem verstoße das Gesetz inhaltlich gegen die Verhältnismäßigkeit und die Eigentumsgarantie. Auch Eigentümerverbände haben Klagen angedroht.

Was müssen Mieter beachten?

Sollte das geplante Gesetz einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten, müssen Mieter deshalb mit Nachzahlungsforderungen von Vermietern rechen, wenn sie unter Berufung auf das Berliner MietenWoG ihre Miete abgesenkt oder Mieterhöhungen zurückgewiesen haben. Der Berliner Mieterverein rät deshalb Mietern, im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung über eine Mieterhöhung, den streitigen Betrag der Mieterhöhung auf dem eigenen Konto zurückzuhalten, um in diesem Fall die zurückgehaltene Miete mit einem Mal begleichen zu können. Andernfalls könnte der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen, sobald die Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug sind.

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