Stadtentwicklung

Wo der Turmbau in Berlin an Grenzen stößt

Mit dem „Hochhausleitbild“ will Senatsbaudirektorin Lüscher das Höhenwachstum in Berlin regulieren. Das stößt auf Kritik.

Reine Bürotürme, wie hier am Potsdamer Platz, soll es nach dem neuen Berliner Hochhausleitbild nicht mehr geben. Vorgeschrieben ist künftig eine „Mischnutzung“.

Reine Bürotürme, wie hier am Potsdamer Platz, soll es nach dem neuen Berliner Hochhausleitbild nicht mehr geben. Vorgeschrieben ist künftig eine „Mischnutzung“.

Foto: Bildagentur-online/Schöning / picture alliance / Bildagentur-online/Schöning

Berlins höchste natürliche Erhebung, der große Müggelberg in Köpenick, bringt es gerade einmal auf knapp 115 Meter. Nicht wesentlich höher sind die künstlich aufgeschütteten Arkenberge in Pankow und der Teufelsberg in Charlottenburg mit jeweils etwas über 120 Metern. Auch für die Hochhäuser der Stadt ist dies in etwa die aktuelle Obergrenze. Doch das könnte sich schon bald ändern. Denn Berlins Bevölkerung wächst seit Jahren dynamisch. Wenn nicht alle Freiflächen zugebaut werden sollen, muss in die Höhe gebaut werden.

Darüber besteht im rot-rot-grünen Senat auch weitgehend Einigkeit. Für den Bau von neuen Hochhäusern sollen aber, so haben es die Regierungsparteien in ihrem Koalitionspapier festgelegt, genaue Regeln gelten. Formuliert hat sie Berlins Senatsbaudirektorin Regula Lüscher, die im Juli dieses Jahres das sogenannte „Hochhausleitbild für Berlin“ vorlegte. Der Plan sei ein „Bekenntnis Berlins zum Wachstum nach oben“, sagte Lüscher bei der Vorstellung des Leitbildes. Verbindlich eingeführt sind die Regeln noch nicht, denn noch muss das Abgeordnetenhaus zustimmen.

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Aktuell sind nur etwa 1300 – oder 0,35 Prozent – der rund 370.000 Bauten in Berlin nach Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung höher als 35 Meter. Immerhin: Mit 35 Metern erheben sich diese Gebäude deutlich über die traditionelle Berliner Traufhöhe (Höhe der Dachrinne) von 22 Metern, die in der Innenstadt dominiert. Neben Hochhäusern ragen auch Kirchtürme, Kraftwerke und besondere Bauten, wie etwa der Fernsehturm am Alexanderplatz, aus diesem Häusermeer heraus und prägen die Stadtsilhouette. Der Fernsehturm, einschließlich Antenne, ist mit seinen 368 Metern das mit Abstand höchste Berliner Bauwerk.

Als „prägende Landmarken“ in der Stadtsilhouette definiert Berlins Senatsbaudirektorin Regula Lüscher aber bereits Gebäude mit einer Höhe von 60 und mehr Metern. Im gesamten Stadtgebiet überschreiten derzeit nur rund 100 Hochhäuser diese Marke. Das derzeit höchste Hochhaus Berlins ist das 1998 fertig gestellte Bürogebäude Treptower in Alt-Treptow mit 125 Metern. Auf Platz zwei folgt das Hotel Park Inn Alexanderplatz, Baujahr 1970.

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Investoren haben mehr als 20 Projekte angemeldet

Doch es gibt Pläne für weitere, teils noch deutlich höhere Gebäude. Mehr als 20 Hochhausprojekte haben Investoren angemeldet – mit unterschiedlichen Aussichten auf eine Baugenehmigung. Zwei 150-Meter-Türme und ein 130 Meter hohes Haus am Alexanderplatz sind bereits mit den Genehmigungsbehörden abgestimmt, weitere vier mit dem Höhenmaß von 130 Metern sind mittlerweile in konkreter Planung.

Höher hinaus geht es bislang nur in Neukölln. Dort soll das Estrel-Hotel um einen 175-Meter-Turm erweitert werden. Helmut Jahn, deutsch-amerikanischer Architekt, nach dessen Plänen in Berlin unter anderem der 103 Meter hohe Bahntower am Potsdamer Platz errichtet wurde, verriet im Interview mit der Frankfurter Rundschau jüngst noch deutlich ehrgeizigere Maße. Sein Büro arbeite gerade an einem Entwurf für ein Gebäude nahe dem Europacenter, das 300 Meter hoch sein soll, berichtete Jahn der Zeitung.

Doch selbst das muss nicht notwendigerweise die Grenze des Berliner Höhenwachstums sein: Eine Vorschrift, wie hoch Wolkenkratzer in der Hauptstadt in den Himmel ragen dürfen, ist im vorgelegten Hochhausleitbild jedenfalls nicht enthalten. Demnach können grundsätzlich im ganzen Stadtgebiet neue Türme unterschiedlichster Höhe entstehen – wenn sie denn bestimmte Kriterien erfüllen.

So ist vorgesehen, dass Hochhäuser ab einer Höhe von 60 Metern eine Mischnutzung aufweisen müssen. Reine Wohn- oder Bürogebäude, wie sie etwa in den 90er-Jahren am Potsdamer Platz mit dem Debis- und dem Bahn-Tower entstanden sind, sollen künftig nicht mehr möglich sein. So dürfen nur 70 Prozent der Fläche für Büros reserviert werden, die übrigen 30 Prozent müssen anders genutzt werden – etwa zum Wohnen. Ein Drittel der Wohnfläche muss gemäß des Berliner Modells zudem mit einer preisgebundenen Miete als Sozialwohnung vermietet werden.

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Kritik von Architekten und der Wirtschaft

Weiter ist vorgeschrieben, dass die Hochhäuser im Erdgeschoss öffentlich zugänglich sein müssen – etwa mit Cafés oder Geschäften. Auch das oberste Stockwerk oder die Dachterrasse muss allgemein zugänglich sein. Konkrete Bauplätze für neue Hochhäuser nannte die Baudirektorin nicht. Man wolle nicht die Bodenspekulation anheizen, sagte sie zur Begründung. Ferner ist ein komplexes Genehmigungsverfahren vorgesehen, das nach Angaben Lüschers vier bis fünf Jahre dauern wird. Das Baukollegium, ein von der Senatsbaudirektorin berufenes Beratergremium aus Architekten und Stadtplanern, soll prüfen, ob das Hochhaus in die Umgebung passt, außerdem werden die Anwohner beteiligt.

Bei Architekten und der Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin ist der Entwurf des Hochhausleitbildes auf Kritik gestoßen. „Wir fürchten, dass die Frage der Hochhausstandorte weiterhin von der Durchsetzungskraft einzelner Investoren, der Stärke oder Schwäche von Bürgerinitiativen, der Abwägungsfähigkeit der öffentlichen Hand und dem Zufall abhängen werden“, schreibt der Vorsitzende des Architekten - und Ingenieurvereins zu Berlin, Tobias Nöfer in einer Stellungnahme an die Senatsbaudirektorin. Das wäre alles andere als eine aktive Hochhauspolitik. Ganz ähnlich kritisiert die IHK, dass „Standorte nicht ausgewiesen und der Genehmigungsprozess, insbesondere die Rolle des Baukollegiums, zu einer deutlichen Erschwerung und Verlängerung von Bauvorhaben“ führen werden. Außerdem erschwere die vorgeschriebene Multifunktionalität die Realisierung: „Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht gibt es zentrale Standorte, an denen die vorgegebene Mischung im Verhältnis 70/30 nichtdarstellbar ist“, so die IHK.