Berlin. Das Papier aus der Verwaltung von Katrin Lompscher (Linke) beunruhigt die Wirtschaft – und den Koalitionspartner.

Damit hatte wohl keiner gerechnet – nicht einmal die beiden Koalitionspartner SPD und Grüne. Aus der Verwaltung von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) dringt am Wochenende ein Vorentwurf zum geplanten landesweiten Mietendeckel an die Öffentlichkeit, was in seiner inhaltliche Schärfe weit über das hinaus geht, auf das sich die Koalitionspartner in ihrem Eckpunktepapier im Juni verständigt hatten. Während Grüne und Linke sich noch fragen, welche Strategie wohl hinter diesem „vertraulichen“ Papier steht, sind Wirtschaftsexperten und vor allem die Wohnungswirtschaft schockiert über die Konsequenzen, die ein Gesetz mit solchen Inhalten nach sich ziehen würde.

Und das sieht das interne Informationsschreiben von Lompschers Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke) an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und die wohnungspolitischen Sprecher der Koalitionsparteien vor: Berliner, die in einem Gebäude zur Miete wohnen, das vor 2014 errichtet wurde, sollen künftig nicht mehr als 7,97 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) zahlen. Diesen Höchstbetrag allerdings auch nur, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das zwischen 1991 und 2013 errichtet wurde. In allen Altbauten, die bis 1949 bezugsfertig wurden, soll die Höchstgrenze sogar nur bei 6,03 Euro je Quadratmeter und Monat liegen. Damit würde ein Großteil aller Berliner Mieten über diesen Höchstgrenzen liegen.

Gerade in den sanierten und stuckverzierten Gründerzeitaltbauten in Kudamm-Nähe oder rund um den Kollwitz- und Chamissoplatz liegen die Mieten zumeist deutlich über zehn Euro je Quadratmeter und Monat. Für die Jahrgänge 1950 bis 1955 gelten als Mietlimit 4,86 Euro je Quadratmeter, für die 1956 bis 1964 errichtete Gebäude gelten 5,85 Euro. Auch bei Neuvermietung sollen diese Grenzen nicht überschritten werden dürfe, heißt es in dem Schreiben.

Modernisierungszuschläge sollen zwar weiter zulässig sein – allerdings nur für die in einer zweiten Tabelle aufgeführten Maßnahmen und auch nur für „für Wohnungen, die in den letzten acht Jahren vor Inkrafttreten oder während der Geltung dieses Gesetzes modernisiert werden“. Zudem dürfen die Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Gesamtheit nicht dazu führen, dass die jeweilige Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschritten wird, ist dem Papier weiter zu entnehmen.

Falls die festgelegten Mietobergrenzen überschritten werden, sollen sie auf Antrag der Mieter beim Bezirksamt auch abgesenkt werden können.

„Sollte der Mietendeckel umgesetzt werden, würden Berlins Gerichte von einer Klagewelle enormen Ausmaßes überrollt“, prognostiziert Frank Schrecker. Die Mietobergrenzen seien willkürlich bestimmt und würden massiv in bisher gesetzlich zulässige und vereinbarte Mietverträge eingreifen.

Ein Schlag ins Gesicht für Vermieter

Schrecker vertritt kein renditeorientiertes, börsennotiertes Immobilienunternehmen, sondern die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. In der vorliegenden Form wäre das Gesetz insbesondere für die sozial orientierten Vermieter Berlins ein Schlag ins Gesicht, urteilt der Vorstand der Berolina eG und Sprecher der Berliner Genossenschaften. „Zusätzlich zu den gravierenden wirtschaftlichen Schäden wäre auch der Vertrauensverlust in den Rechtsstaat verheerend.“ Dass Genossenschaften in Berlin investieren, dürfte dann zur Ausnahme werden. „Die Politik muss hier gegensteuern“, verlangt Schrecker.

Berlins Genossenschaften forderten die Regierungsfraktionen auf, die Vorlage zum Berliner Mietengesetz zu stoppen und alle Bremsen zu lösen, um in einem breiten Bündnis mit der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft dauerhaft und ausreichend bezahlbaren Wohnraum in Berlin zu schaffen.

Die Folge eines Mietendeckels seien besonders bei denjenigen Vermietern, die heute schon mit ihren bezahlbaren Mieten ein wichtiger Stabilitätsfaktor am Wohnungsmarkt sind, dramatisch, warnt auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Im größten deutschen Branchendachverband sind rund 3000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen vertreten.

Vermieter, die nicht in Substanz investieren, werden belohnt

„Die Vermieter müssten sich künftig auf das Allernotwendigste im Umgang mit den Häusern und der Entwicklung des Wohnumfeldes beschränken“, betont Gedaschko. „Denn sie alle müssten davon ausgehen, dass die starken Regulierungen am Ende weit länger als fünf Jahre gelten – das hat erst kürzlich die Verlängerung der Mietpreisbremse gezeigt.“ Belohnt würden von einer solchen Regelung nur solche Vermieter, die in der Vergangenheit kaum Geld in ihre Wohnungen und das Wohnumfeld gesteckt haben und dennoch Mieten am oberen Rand nehmen. „Die Vermieter, die mit Augenmaß investiert haben und dennoch bezahlbare Mieten stellen, haben die schlechtesten Karten“, sagt der Verbandschef.

Die Hoffnung auf niedrigere Mieten durch immer mehr Regulierung sei trügerisch: „In Wahrheit sieht es so aus: Mit Instrumenten wie einem Mietendeckel wird keine einzige Wohnung gebaut und es wird für viele Menschen dann immer schwieriger, eine bezahlbare Bleibe zu finden.“ Ebenso drastisch wären die Folgen für den Klimaschutz und den altersgerechten Umbau von Wohnungen. Die Investitionen nähmen ab.

Beim Koalitionspartner SPD ist der Ärger groß über das jetzt durchgesickerte Papier aus dem Hause der Linken-Politikerin Lompscher, das „völliger Unfug“ sei – und offenbar dazu dienen solle, die Koalitionspartner, besonders aber die Sozialdemokraten unter Druck zu setzen. Schließlich sei der Mietendeckel zu allererst ein Projekt der SPD gewesen.

Warnung vor „Schnellschüssen“

„Wir brauchen keine Schnellschüsse, sondern einen rechtlich überprüften Gesetzentwurf, der auch vor Gerichten Bestand haben muss“, warnt die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Iris Spranger. So, wie das jetzt bekannt gewordene Papier formuliert sei, „werden wir mit diesem Gesetz ganz sicher vor Gericht landen.“ „Wir wollten den Berlinern eine Atempause verschaffen und die Mieten für fünf Jahre einfrieren“, ergänzt Spranger, „Das, was wir hier sehen, ist etwas ganz anderes“, so die Mietenexpertin der SPD. Und den Mietern sei nicht mit einer Fülle von Vorschlägen geholfen, die am Ende womöglich keinen Bestand hätten. Bei den Grünen bemüht sich Katrin Schmidberger die Wogen zu glätten.

Man sei gerade dabei, die juristischen Folgen eines Mietendeckels abzuklopfen. Zu den in den Mietobergrenzen-Tabellen genannten Zahlen könne sie sich noch nicht äußern. Man wolle diese jetzt intensiv, auch gemeinsam mit den Vermietern, prüfen. „Ich sage nur ganz allgemein, uns ging es darum, Wuchermieten abzusenken, aber nicht alle Mieten“, erläutert die Grünen-Politikern. Der Diskussionsprozess laufe, und man müsse schauen, wie man das Gesetz „praktikabel für Mieter und Bezirke“ gestalte.

Tatsächlich sollen die Bezirksämter nicht nur die zu erwartende Flut von Tausenden Anträgen auf Mietenabsenkung prüfen, sondern auch die Zulässigkeit etwaiger Modernisierungszuschläge und auch Eigenbedarfskündigungen. Letztere sollen nur dann genehmigt werden, „wenn im Einzelfall das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt“, heißt es in dem Papier.

Die Grünen-Abgeordnete Schmidberger zeigt sich verwundert, dass diese Formulierung noch im Entwurf stehe: „Die Senatsverwaltung hat uns eigentlich schon gesagt, dass man juristische Bedenken habe.“ Bisher sei es Aufgabe der Gerichte und nicht der Behörden gewesen, über solche Fälle zu entscheiden. „Im übrigen gibt es dieses Personal in den Bezirken ja noch gar nicht“, gibt sie zu bedenken.

Kein Interessensausgleich vorgesehen

Noch viel deutlicher als die eigenen Koalitionspartner urteilt erwartungsgemäß die Opposition über die von der Bausenatorin erarbeiteten Pläne. „Es wird nicht einmal der Versuch unternommen, die Interessen von Eigentümern und Mietern auszugleichen“, kritisiert der Vorsitzende der Berliner Landesgruppe der CDU im Deutschen Bundestag, Jan-Marco Luczak. Der Wohnungsmarkt werde damit geradewegs in eine sozialistische Planwirtschaft geführt, Mieten würden staatlich festgesetzt, staatlich überwacht und Vermieter kriminalisiert. „Wer soll bei diesen Rahmenbedingungen den dringend benötigten neuen Wohnraum schaffen?“, fragt Mietexperte Luczak.

Und es bleibt auch der Opposition überlassen, das auszusprechen, was SPD und Grüne nicht sagen dürfen, um den Koalitionsfrieden nicht zu gefährden. Nämlich die Vermutung, dass die Koalitionsparteien unter Druck gesetzt werden sollen, „damit ein absurdes und ganz offensichtlich verfassungsrechtlich vom ersten Moment an fragwürdiges Gesetz zur Abstimmung gestellt wird“, wie der wohnungspolitische Sprecher der CDU, Christian Gräff sagt.