Berlin. Sollen Mieter nur noch 8 Euro pro Quadratmeter zahlen? Bausenatorin Lompscher bestätigt die geplanten Obergrenzen, Müller bleibt vage.

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) distanziert sich von dem Entwurf für einen landesweiten Mietendeckel der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). „Es handelt sich bei dem Papier weder um eine Senatsvorlage, noch um einen Gesetzesentwurf. Dem Senat liegt bisher nichts vor", so Müller, der sich zurzeit auf Dienstreise in China befindet.

Müller weiter: "Die zuständige Fachverwaltung wurde im Juni mit der Ausarbeitung eines rechtssicheren Gesetzesentwurfes zum Mietendeckel beauftragt. Auf diesen Vorschlag warten wir. Sobald er vorliegt, muss er von der Innen- und Justizverwaltung auf die Rechtskonformität geprüft sowie anschließend im Senat und Abgeordnetenhaus diskutiert werden. Mir ist es wichtig, dass sich die Mieterinnen und Mieter auf einen rechtssicheren Mietendeckel verlassen können und wir für gemeinwohlorientierte Unternehmen Lösungen finden, damit diese weiter ihrer Aufgabe der Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum nachkommen können.“

Mietendeckel in Berlin: Katrin Lompscher lässt sich von Kritik nicht beeindrucken

Lompscher hatte sich am Montag bei einem öffentlichen Termin von den heftigen Reaktionen, die der Entwurf am Wochenende ausgelöst hatte, nicht beeindrucken lassen. Ziel des rot-rot-grünen Senats sei es, „den Mietenwahnsinn in Berlin“ mit einem Mietendeckel zu stoppen, sagte sie.

„Wir wollen ein Stoppzeichen setzen gegen Spekulationen, für leistbare Mieten und eine soziale Stadt“, betonte die Senatorin. Ziel sei, eine sozial gemischte Stadt auch für die Zukunft zu sichern. Dazu sei es auch erforderlich, in die Bestandsmieten einzugreifen.

Die jüngsten Mieterhöhungen des Konzerns Deutsche Wohnen seien ein erneuter Beleg dafür, dass es der Markt allein nicht richten werde. „Der Senat steht an der Seite der Mieterinnen und Mieter.“ Wie berichtet, hatte der umstrittene Wohnungskonzern, der in Berlin 111.000 Wohnungen bewirtschaftet, in der vergangenen Woche Mieterhöhungen verschickt. Diese beliefen sich aber nach Auskunft einer Unternehmenssprecherin auf durchschnittlich weniger als 20 Euro pro Wohnung.

Nicht mehr als 7,97 Euro pro Quadratmeter

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin will der Senat die Mieten für fünf Jahre per Gesetz einfrieren. Wie am Wochenende bekannt wurde, sollen Berliner, die in einem Gebäude zur Miete wohnen, das vor 2014 errichtet wurde, künftig nicht mehr als 7,97 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) zahlen. Das sehen die generellen Mietobergrenzen vor, die im Rahmen des landesweiten Mietendeckels gelten sollen, wie aus einem vertraulichen Papier aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hervorgeht, das der Berliner Morgenpost vorliegt.

Der Berliner Senat hatte die Eckpunkte für das sogenannte Mietendeckel-Gesetz bereits im Juni beschlossen, die Höhe der Mietobergrenze allerdings noch nicht festgelegt. Das hat die zuständige Senatsverwaltung nun nachgeholt. Denn bis Oktober muss Lompscher ein Gesetz vorlegen, damit es noch rechtzeitig durch das Abgeordnetenhaus verabschiedet werden kann. Ziel des rot-rot-grünen Senats ist, dass das Gesetz Anfang 2020 in Kraft tritt.

Mieter können Senkung ihrer Miete fordern

Die nunmehr formulierten Mietobergrenzen gelten als zentraler Aspekt des Mietendeckels. Denn mit dem Mietendeckel sollen nicht nur alle Mieten in der Stadt auf dem heutigen Stand auf fünf Jahre eingefroren werden. Falls die festgelegten Mietobergrenzen überschritten werden, sollen sie auf Antrag der Mieter auch abgesenkt werden können.

„Die Mieter haben die Möglichkeit, ihre überhöhte Miete auf Antragstellung durch das Bezirksamt absenken zu lassen“, heißt es dazu in einem Informationsschreiben, das den städtischen Wohnungsbaugesellschaften am Mittwoch bekanntgegeben wurde – mit dem Auftrag, die wirtschaftlichen Folgen durchzurechnen.

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Lompscher betonte am Montag, es handele sich um einen „Vorbereitungstand für einen Referentenentwurf“, der nicht für die Öffentlichkeit bestimmt gewesen sei. Zur Ausgestaltung des Gesetzentwurfes laufe derzeit ein „Arbeitsprozess“, in den Experten, Vertreter der Koalition und der Wohnungswirtschaft eingebunden seien. Daher werde sie die bekanntgewordenen Punkte vorerst nicht inhaltlich kommentieren.

Lompscher: In Eckpunkten zum Mietendeckel steht "schon alles drin"

Im Übrigen, so die Senatorin weiter, stehe in den Eckpunkten zum Mietendeckel, den der Berliner Senat am 18. Juni beschlossen habe, „schon alles drin“. Tatsächlich findet sich in den Eckpunkten folgender Passus: „Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.“

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Allerdings waren die Koalitionspartner nicht davon ausgegangen, dass damit rund jede zweite Miete in der Stadt für unzulässig erklärt werden soll. Man habe Berlin eine Atempause verschaffen wollen, in dem man die Mieten für fünf Jahre auf den heutigen Stand einfriere, hieß es beim Koalitionspartner SPD. Abgesenkt werden sollten lediglich Wuchermieten. Weil der Regierende Bürgermeister und Landesvorsitzende der SPD, Michael Müller, derzeit auf Dienstreise in Peking ist, übernahm es am Montag Innensenator Andreas Geisel, der zugleich stellvertretender SPD-Landeschef ist, den Entwurf aus dem Hause der Bausenatorin zu kommentieren.

Innensenator mahnt: „Augenmaß nicht verlieren“

„Rot-Rot-Grün hat sich bewusst dafür entschieden, die Mietpreistreiber zu stoppen. Unser gemeinsames Ziel ist klar: Die spekulative Gier auf dem Wohnungsmarkt muss gestoppt werden“, sagte Geisel. „Auf dem Weg dorthin dürfen wir das Augenmaß aber nicht verlieren“, appellierte er. Nicht der radikalste Vorschlag sei der beste, sondern der wirksamste Vorschlag.

„Wir brauchen einen Mietendeckel, der den Mieterinnen und Mietern schnell und rechtssicher hilft. Was wir nicht brauchen ist ein Vorschlag für ein Gesetz, über das jahrelang gestritten wird und das am Ende keinen Bestand vor den Gerichten hat“, stellte der Innensenator klar.

Sahra Wagenknecht, Fraktionschefin der Linken im Bundestag, hat einen Mietendeckel auch auf Bundesebene gefordert. "Statt ihre wirkungslose Mietpreisbremse zu verlängern, sollte sich die Bundesregierung am Entwurf des Berliner Mietendeckels ein Beispiel nehmen", sagte Wagenknecht der "Neuen Osnabrücker Zeitung". Sie nannte es "unerträglich, dass die Große Koalition seit Jahren zuschaut, wie große Immobilienfonds die Mieten nach oben treiben, um ihren Anlegern Traumrenditen zu bieten, während Familien mit normalen Einkommen aus den Innenbezirken großer Städte vertrieben werden".

Nur Neubauten sind vom Mietendeckel ausgenommen

Das Gesetz soll „für alle Wohnraummietverhältnisse gelten“, heißt es in dem Schreiben weiter. Ausgenommen sind nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau, also Sozialwohnungen, sowie Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden sowie Studenten- und Seniorenheime und sogenannte Trägerwohnungen.

Stellt das Bezirksamt nach Prüfung fest, dass der mit dem Vermieter vereinbarte Mietzins die Obergrenze tatsächlich übersteigt, soll die Mietsenkung bereits rückwirkend ab dem Tag der Antragstellung des betroffenen Mieters gelten. Anders als etwa im amtlichen Berliner Mietspiegel soll zudem die Lage der Wohnung keine Rolle beim künftigen Mietenlimit spielen.

Entscheidend für den Mietendeckel ist das Alter der Wohnung

Entscheidend für die Höhe der Mietobergrenze ist vielmehr das Alter der Immobilie. So soll in den begehrten Altbauten, die bis 1919 errichtet wurden, die Höchstgrenze bei 6,03 Euro je Quadratmeter und Monat liegen. Damit liegen die Mieten in den Gründerzeitbauten künftig sogar noch deutlich unter der Durchschnittsmiete in Berlin, die nach Angaben des im Mai dieses Jahres erschienen Mietspiegels aktuell 6,72 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt) beträgt. Die gleiche Höchstgrenze soll auch für die bis 1949 errichteten Wohnungen gelten.

Eine noch weit geringere Miete soll für Gebäude zulässig sein, die in den Jahren 1950 bis 1955 errichtet wurden. Höchstens 4,86 Euro je Quadratmeter darf für eine mit Bad und Heizung ausgestattete Wohnung dieser Jahrgänge verlangt werden. Für 1956 bis 1964 errichtete Gebäude gelten 5,85 Euro als zulässige Grenze. Für die Bauten der in den 70er- und 80er-Jahren errichteten Gebäude sollen laut der den Wohnungsbaugesellschaften übermittelten Obergrenzen-Tabelle im ehemaligen Ost- und Westteil der Stadt unterschiedliche Werte gelten.

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Im ehemaligen Westteil werden laut dem Schreiben für die Baualtersklassen 1973 bis 1983 7,51 Euro und für die Jahrgänge 1984 bis 1990 7,24 Euro je Quadratmeter und Monat als Höchstwert definiert. Im ehemaligen Ostteil liegt die Mietobergrenze für alle zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen bei 5,64 Euro. Für Neubauten, die zwischen 1991 und 2013 errichtet wurden, gilt dann wieder für das gesamte Stadtgebiet eine gemeinsame Höchstgrenze von 7,97 Euro.

Modernisierungszuschläge sollen weiter zulässig sein – allerdings nur „für Wohnungen, die in den letzten acht Jahren vor Inkrafttreten oder während der Geltung dieses Gesetzes modernisiert werden“. Zudem dürfen die Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Gesamtheit nicht dazu führen, dass die jeweilige Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschritten wird, heißt es in dem Paper weiter.

Wohnungsunternehmen sind entsetzt

Für die Berliner Wohnungsunternehmen und Hauseigentümer werden die Regelungen, falls das Gesetz wie im Entwurf vorgesehen tatsächlich verabschiedet wird, gravierende wirtschaftliche Folgen haben. „Wenn das so kommen sollte, werden Investitionen in den Wohnungsbestand und den Neubau vollständig abgewürgt“, sagte der Vertreter eines Berliner Wohnungsunternehmens der Berliner Morgenpost.

Kommunale Unternehmen verschicken 70.000 Mieterhöhungen

Davon wären auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bedroht. Dass es noch keinen Aufschrei gegeben habe, liege nur daran, dass bislang noch kaum jemand die Zahlen kenne „nicht einmal in der Koalition“, ist sich der Immobilienexperte sicher. Komme das Gesetz wie geplant, würden die Bezirksämter besonders in der Innenstadt mit Anträgen überrannt – und das Land Berlin mit Klagen überzogen, so seine Prognose.

Pop: Nicht unter Generalverdacht der Spekulation stellen

Auch die Grünen sehen die Pläne aus der Stadtentwicklungsverwaltung kritisch. Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) sagte, man wolle die Berliner vor zu hohen Mieten schützen. Notwendig hierfür sei ein rechtssicherer und umsetzbarer Weg. Die Koalition sei sich einig, dass es dringenden Handlungsbedarf gebe, Spekulation und Mietwucher einzudämmen, umriss Pop die gemeinsame Linie.

Dass sie mit dem Entwurf Lompschers unzufrieden ist, machte sie aber ebenfalls deutlich: „Wir müssen einen vernünftigen Interessenausgleich zwischen Mieterschutz und einem rechtmäßigen Eingriff in den überhitzten Berliner Mietenmarkt erreichen“, so die Senatorin. Darüber werde man in Senat und Koalition reden. „Wir wollen nicht, dass die Vermieter, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder Bauträger unter Generalverdacht der Spekulation gestellt werden, die sich auch in den letzten Jahren fair und wirtschaftlich vernünftig verhalten haben“, sagte Pop. Die Grünen befürchten, dass künftig Investoren, die Häuser zu hohen Verkehrswerten erworben haben, als Härtefälle behandelt werden und höhere Mieten nehmen dürfen. Andere Eigentümer, die schon länger Immobilien halten und moderate Mieten verlangten, seien die Verlierer.

Anleger flüchten aus Immobilienwerten

An der Börse gibt es bereits deutliche Reaktionen. Vor allem bei den Aktien der auf Berlin fokussierten Konzerne Deutsche Wohnen und Ado Properties hinterließ der Entwurf von Lompscher mit neuen Tiefstständen seit Ende 2016 und Mitte 2017 Spuren.

Bei den Plänen handelt es sich denn auch um eine Mietkürzung statt eine Bremse, sagte Thomas Rothaeusler, Analyst bei der Investmentbank Jefferies. Die recht niedrig angesetzte Obergrenze werde das Mietniveau in Berlin auf breiter Basis senken. Damit sieht der Experte ein klares Risiko für sein Basisszenario, in dem er bislang von lediglich stagnierenden Mieten ausgeht. Rothaeusler hält den Gesetzentwurf indes für unverhältnismäßig und nicht verfassungsgemäß. Die Wohnungswirtschaft reagierte mit ähnlicher Kritik.

Vonovia: Mieteinnahmen könnten um 10 Prozent sinken

Börsianer sahen die Berliner Pläne trotz aller Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit als erneuten schweren Stimmungsdämpfer für die Branche. Vonovia bestätigte zwar in einer ersten Reaktion die Jahresziele für 2019. Im kommenden Jahr könnten die Mieteinnahmen in Berlin jedoch um 10 Prozent sinken und der Einfluss auf die Bewertung des Berliner Portfolios ab 2020 sei noch gar nicht abzuschätzen.

Sorgen vor einem politischen Verbot von Mietsteigerungen warfen Deutsche-Wohnen-Papiere seit Anfang Juni inzwischen um ein Drittel zurück, Ado rutschten mit minus 30 Prozent vergleichbar ab.

FDP will vor das Bundesverfassungsgericht gehen

Die FDP will den geplanten Mietendeckel in Berlin laut einem Bericht des Redaktionsnetzwerks Deutschland durch ein Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen und wirbt mangels eigener Mehrheiten bei der Union um Unterstützung. Das gehe aus einem Schreiben des Parlamentarischen Geschäftsführers der FDP-Bundestagsfraktion, Marco Buschmann, an die Mitglieder der Unionsfraktion hervor. Ein Antrag auf Normenkontrolle kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder eines Viertels der Mitglieder des Bundestages gestellt werden.