Fragen und Antworten

Mietendeckel in Berlin: Was Sie jetzt wissen müssen

Anfang 2020 soll der Mietenstopp in Berlin in Kraft treten. Die Berliner Morgenpost gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Dunkle Wolken über Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit in der Nähe des Kollwitzplatzes in Prenzlauer Berg.

Dunkle Wolken über Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit in der Nähe des Kollwitzplatzes in Prenzlauer Berg.

Foto: Lothar Ferstl / dpa

Berlin. Der Senat hat am Dienstag Eckpunkte für einen Mietendeckel beschlossen. Dazu soll bis Oktober ein Gesetz vorliegen, das dann Anfang 2020 in Kraft treten soll. Viele rechtliche Fragen sind noch nicht geklärt. Die Berliner Morgenpost versucht, Antworten für die wichtigsten Fragen zu liefern.

Was steht in den Eckpunkten?

Im Eckpunktepapier des Senates heißt es unter anderem: „Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch ein Landesgesetz, welches Anfang 2020 in Kraft treten soll. Die Regelungen sollen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der heutigen (18. Juni 2019, Anm. d. Redaktion) Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat greifen, um zu verhindern, dass die Mieten noch kurzfristig erhöht werden. Die Regelungen zur Miethöhe sollen auf fünf Jahre befristet werden. Für alle bestehenden Mietverhältnisse soll künftig ein gesetzlich festgelegter Mietenstopp gelten. Es werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die bereits sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können. Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden. “

Gibt es Ausnahmen?

Die Eckpunkte sehen auch Ausnahmen vor: „Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten eingeführt. Modernisierungsumlagen, durch die die Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter monatlich steigt, werden genehmigungspflichtig. Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieterinnen und Vermieter sind auf Antrag zu genehmigen, wenn eine wirtschaftliche Unterdeckung nachgewiesen wird. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und der Mietobergrenze gewährt. Verstöße gegen den Mietendeckel sollen als Ordnungswidrigkeit und mit Geldbuße geahndet werden können.“

Hintergrund: Mietendeckel verursacht Chaos auf Berlins Wohnungsmarkt

Welche Bedenken gibt es?

„Der Berliner Senat hat Mut bewiesen, weil mit einem öffentlich-rechtlichen Landesmietengesetz, das Vorrang vor dem zivilrechtlichen Schutz des BGB haben wird, in der Republik Neuland beschritten wird“, so der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Das sehen andere Experten anders. So haben die Verfassungsrechtler aus der Justiz- und Innenverwaltung Bedenken angemeldet, dass der Mietendeckel gegen die Verfassung verstoßen könnte, weil er gegen Bundesrecht verstößt. Auch Mietenrechler Nils Huber hält den Mietendeckel für verfassungswidrig, weil er gegen das Bundesrecht verstoße.

Ab wann gilt der Mietendeckel?

Der Senat geht davon aus, dass Mieterhöhungen, die ab dem 18. Juni erhoben werden, schon jetzt unwirksam sind, obwohl das Gesetz noch nicht vorliegt und in Kraft ist. Auch das sehen viele Experten anders. Nach Angaben des Mietervereins müssen mögliche Mieterhöhungen zunächst nach dem bestehenden Recht geprüft werden. „Muss ein Mieter danach eine höhere Miete zahlen, muss er das zunächst auch erfüllen“, sagt Reiner Wild. „Eine Vorbehaltszahlung ist nicht erforderlich, denn wenn das Landesmietengesetz in Kraft tritt, wird für den Mieter ein Rückforderungsanspruch von Gesetzes wegen bestehen.“ Auch hier haben Verfassungsrechtler Zweifel, ob eine Rückwirkung rechtlich möglich ist. Am Ende muss darüber wohl das Bundesverfassungsgesetz entscheiden.

Welche Wohnungen sind betroffen?

Das Mietengesetz soll für alle nicht preisgebundenen 1,5 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Wohnungsneubau wird vom Gesetz gänzlich ausgenommen. Auch bereits mietpreisgebundene Wohnungen sollen vom Gesetz nicht betroffen sein.

Wie verläuft die juristische Klärung?

Der schnellste Weg, um die Grundsatzfrage zu klären, ob das Land überhaupt die Kompetenz für ein solches Mietengesetz hat, wäre ein Normenkontrollantrag von Bundestagsabgeordneten beim Bundesverfassungsgericht. Wenn die obersten Richter entscheiden, dass nur der Bund das Mietrecht regeln darf, könnte man sich alle Diskussionen um die konkrete Ausgestaltung sparen. Bislang hat aber keine Partei angekündigt, einen solchen Schritt zu unternehmen und in der Öffentlichkeit als Kämpferin gegen die Mieterrechte da zu stehen. Wahrscheinlicher ist der Rechtsweg über einen oder mehrere Einzelfälle. Wenn ein Vermieter einen Mieter verklagt, weil dieser der Mieterhöhung nicht zustimmt und sich auf den Mietendeckel beruft, könnte das Amtsgericht in erster Instanz die Frage aufwerfen, ob das ganze Vorhaben womöglich verfassungswidrig wäre. Dann würde sich zunächst das Berliner Landesverfassungsgericht sich der Thematik annehmen. Ähnlich wäre es, wenn ein Vermieter wegen Verstoßes gegen die Mietendeckel-Regeln eine Buße aufgebrummt bekäme. Auch dagegen könnte er klagen und das Verwaltungsgericht könnte ebenso den Weg zum Verfassungsgericht suchen. Diese Verfahren könnten sich aber über Jahre hinziehen.

Was bedeutet das für die landeseigenen Wohnungsunternehmen?

Auch ihnen ist es untersagt, Mieten anzuheben. Bisher haben sie sich in einem Vertrag mit dem Land dazu verpflichtet, Mieten nur maximal um zwei Prozent pro Jahr zu erhöhen. Zuletzt hat aber der Politik die Unternehmen aufgefordert, auf Mieterhöhungen zu verzichten. Von den sechs Konzernen haben sich nicht alle daran gehalten. So hat die Degewo in den letzten Tagen Mieterhöhungen an viele Mieter verschickt. Aber das wird nicht so weitergehen, wenn der Mietendeckel gilt. Das aus den Mietsteigerungen eingeplante Geld wird nun fehlen, um zu modernisieren und den Bau bezahlbarer Wohnungen mitzufinanzieren. Auch der politisch gewollte Ankauf einzelner Wohngebäude wird schwieriger. Denn um solche Projekte zu finanzieren sind in der Regel moderate Mietsteigerungen Teil des Konzeptes.

Was sind die Folgen für die Genossenschaften?

Die Wohnungsbaugenossenschaften gehören zu den wichtigsten Kritikern des Mietendeckels in der geplanten Form. Ihr gesamtes Geschäftsmodell beruht darauf, dass die meisten Bewohner gleichzeitig Mieter und Genossenschaftsmitglieder sind und ihre Bestände gemeinsam in Ordnung halten. Einzelne Genossenschaften wie etwa die „Bremer Höhe“ in Prenzlauer Berg haben die Mieten trotz des Eckpunktebeschlusses des Senats erhöht, in diesem Fall um sechs Prozent ab September. Die Genossen hätten der Anhebung im Interesse ihres Unternehmens zugestimmt, sagte Vorstand Ulf Heitmann. Er und seine Kollegen wollten die Härtefallregeln nicht nutzen. „Wir haben keine Lust, uns dafür nackig zu machen“, sagte Heitmann. Man wolle als Partner auf Augenhöhe behandelt werden und nicht als Bettler.

Wie viel Personal wird benötigt?

Nach den Angaben Bausenatorin Katrin Lompschers (Linke) ist noch nicht klar, wie viel Personal in der Verwaltung für die Bearbeitung der Anträge und Widersprüche gegen den Mietendeckel notwendig ist. Die Zuständigkeit dafür soll bei ihrer Verwaltung liegen. Allein bei der landeseigenen Investitionsbank IBB, die die Anträge auf Modernisierungen bearbeiten soll, rechnet mit mehreren Tausend Vorgängen im Jahr. Dafür gebe es noch keine Mitarbeiter, heißt es. Und auch Bezirksämter und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung benötigt zusätzliche Kompetenzen. Denn es müssten Betriebswirte sein, die nachvollziehen können, ob der Verzicht auf eine Mieterhöhung für einzelne Vermieter ein unzumutbarer Härtefall wäre oder eben nicht. Auch zu diesem Thema sind Tausende Anträge zu erwarten.