Neue Studie

Private Entwickler ziehen sich aus dem Wohnungsbau zurück

Eine neue Studie zeigt: Projektentwickler ziehen sich in Berlin zunehmend aus dem Wohnungsbau zurück. Sie setzen lieber auf Büros.

Private Entwickler setzen in Berlin eher auf den Bau von Büros.

Private Entwickler setzen in Berlin eher auf den Bau von Büros.

Foto: Bernd von Jutrczenka / dpa

Berlin. Auf den ersten Blick wirken die Zahlen angesichts der Wohnungsnot richtig gut: Mit 63 Prozent sind der Großteil der Gebäudeflächen, die private Projektentwickler in Berlin für sich nutzen wollen, für das Wohnsegment reserviert. Das entspricht einer Größenordnung von 5,6 Millionen Quadratmetern, die aktuell in Bau und Planung sind, beziehungsweise in den vergangenen 24 Monaten fertig gestellt wurden. Das geht aus den Projektentwicklerdaten für das Jahr 2019 hervor, die das Analysehaus Bulwiengesa am Dienstag vorgelegt hat.

Bei genauerer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass der Anteil des Wohnens im Vergleich zu den Vorjahren 2016 bis 2018 deutlich gesunken ist: Damals betrug der Anteil der Projektflächen, die für Wohnzwecke vorgesehen waren, noch 70 Prozent. „Der Trend zeigt, dass die meisten Projekte bereits in Bau sind und der Anteil der geplanten Wohnungsbauprojekte immer kleiner wird“, so André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa.

Wie aus der Studie weiter hervorgeht, wird der Rückzug der privaten Entwickler derzeit noch gut durch die Bautätigkeit der kommunalen Wohnungsunternehmen kompensiert, die ihre Bauvolumen in den vergangenen drei Jahren kontinuierlich ausgebaut haben. „Allerdings entstehen deren Wohnungen eher am Stadtrand und nicht dort, wo die Nachfrage hoch ist, nämlich im Innenstadtbereich“, so der Experte. „Im gefragten zentralen Bereich werden die Grundstücke von privaten Bauträgen dagegen inzwischen lieber mit Büros statt mit Wohnungen bebaut“, so Adami weiter.

Debatte um Enteignungen und Mietendeckel drückt die Stimmung

Der Grund dafür sei die sehr gute Ertragslage und Nachfrage beim Bau von Büros. „Allerdings spielt auch der politische Gegenwind eine große Rolle, mit dem Wohnungsbauvorhaben zu kämpfen haben “, sagte Adami der Berliner Morgenpost. Die aktuelle Debatte um Enteignungen und Mietendeckel drücke die Stimmung zusätzlich. „Ausländische Investoren fragen zunehmend nach den politischen Risiken am Markt“, berichtete Adami.

So mache etwa die Auflage, dass bei einem Wohnungsbauprojekt das Berliner Modell angewandt werden muss, den Bau von Wohnungen für private Projektentwickler unattraktiv. Denn inhaltlich bedeutet dieses ein langwieriges Bebauungsplanverfahren und ein finanzielles Korsett: 30 Prozent der errichteten Wohnfläche müssen mietpreisgebunden zu 6,50 Euro je Quadratmeter (kalt) vergeben werden. „Die restlichen 70 Prozent der Wohnungen werden dadurch so teuer, dass Vermietungsrisiken drohen“, erklärte Adami.

Die Durchschnittsmiete von neuen Büros im City-Bereich liege dagegen bei mehr als 25 Euro den Quadratmeter, die Leerstandsquote sei zudem ähnlich gering. Und: Auflagen wie beim Wohnungsbau drohen nicht. „Wer kann, wird also weiter Gewerbe bauen, so dass der Wohnanteil weiter sinken wird“, lautet Adamis Prognose. Langfristig gäbe es dann nur noch kommunale Akteure. „Das wird absolut betrachtet dazu führen, dass wieder weniger Wohnungen gebaut werden“, so seine Einschätzung.