Wohnkosten

Fragen und Antworten: Wer vom Mietenstopp profitiert

Wie das Einfrieren der Wohnungskosten in Berlin funktionieren soll. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Altbauten in Rummelsburg. (Archivbild)

Altbauten in Rummelsburg. (Archivbild)

Foto: Bildagentur-online/Joko / picture alliance / Bildagentur-online/Joko

Berlin. In der Hauptstadt soll es in den kommenden fünf Jahren keine Mieterhöhungen mehr geben. Das sieht das Eckpunktepapier für ein Berliner Mietengesetz vor, das im Haus von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) erarbeitet und von der rot-rot-grünen Koalition beschlossen werden soll. Die Berliner Morgenpost beantwortet dazu die wichtigsten Fragen.

Was soll mit dem Mietendeckel erreicht werden?

Allen bisherigen Regulierungsversuchen auf Bundes- und Landesebene zum Trotz hat sich das Wohnen zur Miete in Berlin im vergangenen Jahr erneut deutlich verteuert. Die durchschnittliche Miete liegt nun bei 10,34 Euro je Quadratmeter und Monat (plus 5,6 Prozent zum Vorjahr), wie aus dem „Wohnungsmarktreport 2019“ der Berlin Hyp und des Immobilienunternehmens CBRE hervorgeht. Für viele Berliner sind solche Wohnkosten nicht zu bezahlen. Auch die Bestandsmieten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt laut neuestem Mietspiegel 6,72 Euro, das sind 33 Cent mehr als noch vor zwei Jahren. „Berlins Mieter brauchen deshalb eine Atempause“, sagt Iris Spranger, mietenpolitische Sprecherin der SPD. Insbesondere ihre Partei hatte im rot-rot-grünen Senat maßgeblich darauf gedrängt, dass die Mieten in Berlin gedeckelt werden.

Für welche Wohnungen soll der Mietenstopp gelten?

Nach den Vorschlägen aus der Stadtentwicklungsverwaltung soll der Mietenstopp für alle bestehenden Mietverhältnisse in Wohnungen gelten, die in Mehrfamilienhäusern liegen – also auch für die Bestände der landeseigenen Gesellschaften, die eigentlich eine andere Regelung mit dem Senat vereinbart haben. Diese erlaubt ihnen bislang, die Miete um maximal zwei Prozent im Jahr zu erhöhen. Ausgenommen von der geplanten Regelung sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Sozialwohnungen, für die ein Spezialrecht gilt. Bei Neubauten, die noch nicht vermietet wurden, soll der Mietendeckel ebenfalls nicht greifen.

Was gilt beim Abschluss eines neuen Mietvertrages?

In dem Eckpunktepapier heißt es dazu, dass bei der Neuvergabe von Wohnungen die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis Bestand haben muss, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteigt.

Was passiert, wenn die Miete bereits unzulässig hoch ist?

Auf Antrag von Mietern soll künftig eine Überprüfung der Wohnkosten auf Preisüberhöhung möglich sein. „In Form eines Absenkungsbegehrens soll die Miete auf die zulässige Miete reduziert werden, die sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze orientiert“, heißt es dazu in dem Konzept.

Ab wann soll der Mietendeckel gelten?

Der von Senatorin Lompscher präsentierte Zeitplan sieht vor, dass das Berliner Mietengesetz am 10. Januar 2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin verkündet, am 11. Januar 2020 in Kraft treten und für fünf Jahre gelten soll. Auf dem Weg dorthin muss das Gesetz noch einige Hürden nehmen: Im Sommer sollen Fachkreise und Verbände angehört werden, der Senatsbeschluss soll dann im Oktober erfolgen und anschließend muss sich noch das Abgeordnetenhaus damit befassen.

Werden Modernisierungskosten weiter auf die Miete umgelegt?

In einem streng reglementierten Rahmen sollen Mieterhöhungen nach Modernisierungen weiter möglich sein, sie müssen aber generell bei der landeseigenen Investitionsbank Berlin IBB angezeigt werden. Anzeige-, aber nicht genehmigungspflichtig sollen demnach Modernisierungsumlagen sein, die die Bruttowarmmiete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter monatlich erhöhen. Mieterhöhungen von mehr als 50 Cent durch Modernisierungen müssen dagegen genehmigt werden „Die Genehmigung ist zum Beispiel zu erteilen, wenn die energetischen Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, Barrieren in den Wohnungen gemindert werden oder Substandardwohnungen“, zum Beispiel mit Außentoilette, „zeitgemäß ausgestattet werden“, heißt es in dem Papier. Eine solche Genehmigung werde nur erteilt, wenn der Eigentümer Fördermittel für die Modernisierung in Anspruch nimmt. e. Falls der Vermieter bei der IBB einen wirtschaftlichen Härtefall geltend machen kann, kann diese „im Einzelfall“ höhere Mieten genehmigen. Den betroffenen Mietern soll dann ein finanzieller Zuschuss gewährt werden, wenn sie einen Wohnberechtigungsschein haben.

Ist ein Landesmietendeckel rechtlich überhaupt zulässig?

Das ist juristisch höchst umstritten. Die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus hatte im März ein Gutachten der beiden Universitätsprofessoren Franz Mayer und Markus Artz vorgelegt. Die Mietrechts- und Verfassungsexperten kommen darin zu dem Ergebnis, dass ein Mietendeckel landesrechtlich möglich ist. Sie berufen sich auf Artikel 28 der Berliner Verfassung, der das Recht auf Wohnraum garantiert. In dem Gutachten vertreten Artz und Mayer zudem die Auffassung, dass es keine ausschließliche Kompetenz des Bundes für das Mietpreisrecht gibt. Wenn der Bund nicht umfassend handele, könnten die Länder agieren, argumentieren sie. Andere Gutachter, wie etwa die vom Bundesverband Freier Immobilienunternehmen (BFW) beauftragten Juristen, halten einen Landesmietendeckel dagegen für verfassungswidrig. Das Land habe keine Gesetzgebungskompetenz, da der Bund den Bereich mit dem Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt habe. Zudem würde die Eigentumsgarantie in Artikels 14 im Grundgesetz ausgehebelt.

Diese Gegenargumente sind auch der Senatsverwaltung bekannt. „Nach vertiefter Prüfung ist unser Haus aber zu der Auffassung gelangt, dass die Bundesländer auf Grundlage des Artikels 70 im Grundgesetz befugt sind, gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu treffen“, sagte Sprecherin Katrin Dietl. Nur für das zivilrechtliche Mietpreisrecht sei weiterhin der Bundesgesetzgeber zuständig. Die Berliner Regelungen müssten deshalb öffentlich-rechtlicher Natur sein, also behördlich durchgesetzt werden.

Was droht Vermietern, wenn sie den Mietenstopp ignorieren?

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Mieter sollen sich beim Verdacht auf einen Verstoß an ihr Bezirksamt oder die IBB wenden können. Diese sollen dann alle „erforderlichen Maßnahmen treffen“ und den Vermietern gegebenenfalls untersagen, eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete zu verlangen.