Gastbeitrag

Staatssekretär Frank Nägele: Es geht um Grund und Boden!

Bauen allein nimmt nicht den Druck vom Wohnungsmarkt. Es bedarf staatlicher Steuerung, schreibt Frank Nägele in seinem Gastbeitrag.

Staatssekretär Frank Nägele vor dem Roten Rathaus

Staatssekretär Frank Nägele vor dem Roten Rathaus

Foto: Sergej Glanze

Berlin. Das gebaute Berlin verändert sich im 21. Jahrhundert schneller und einschneidender als in den Jahrzehnten davor. Die Digitalisierung von Wirtschaft und Gesellschaft, die Veränderung von Mobilität, die Globalisierung und die veränderte Lebensgestaltung vieler Menschen prägen die Entwicklung unserer Stadt.

Der Immobilienmarkt in Berlin ist von einer weiteren Dynamik geprägt. Immobilien waren in Deutschland und insbesondere in Berlin lange familiäre Alters- und Einkommensabsicherung. Die langfristigen Erträge der Immobilien und nicht der Verkaufserlös standen im Mittelpunkt. Damit war nicht das eingesetzte Eigenkapital Maßstab von Ertrag, sondern eine maßvolle Rendite. Seit einigen Jahren beobachten wir einen zunehmenden Handel mit Immobilien. Häuser werden teils binnen weniger Jahre weiterverkauft – und viele der neuen Eigentümer setzen darauf, dass sie mit einer Strategie der „Mietenoptimierung“ den Kaufpreis refinanzieren und den Marktwert steigern können.

Übernahme des Immobilienmarktes durch die Finanzindustrie

An Berlin ging diese Entwicklung lange vorbei. Im Westteil Berlins gab es bis Ende der 80er-Jahre mit dem Schwarzen Kreis einen echten Mietendeckel und im Ostteil gar keinen Immobilienmarkt. Nach der Vereinigung gab es einen kurzen Boom – und dann stellte sich die Stadt erstmal aufs Schrumpfen ein.

Die deutschlandweit schon seit etlichen Jahren zu beobachtende Übernahme des Immobilienmarktes durch die Finanzindustrie geschieht nun auch im wieder wachsenden Berlin. Dies ist im Übrigen auch eine Folge der Niedrigzinspolitik. Die Folgen spüren die Menschen in der Mieterstadt Berlin mit teils noch deutlich moderaten Mieten ganz besonders. Der eisige Wind, den die Finanzkapitalisierung in die Städte bringt, wird in Berlin als „Winterorkan“ empfunden.

Es hilft nur „Bauen, Bauen, Bauen“

Wichtig ist, die zwei beschriebenen Entwicklungen in den Blick zu nehmen, wenn wir über die richtigen Steuerungsinstrumente sprechen. Die wachsende Stadt erzwingt, dass Wohnraum gebaut wird. Deshalb hilft hier nur „Bauen, Bauen, Bauen“. Und die Marktveränderungen im Immobilienbereich erzwingen neue Steuerungsansätze. Wichtig ist, von Immobilien zu sprechen, und nicht nur das Thema Wohnen in den Blick zu nehmen.

Dass auch andere Ansprüche an Immobilien im politischen Fokus stehen müssen, zeigt sich, wenn wir uns die Gewerbeentwicklung ansehen. Die wohnortnahe Versorgung mit dem Grundbedarf, Handwerksbetriebe mit kurzen Wegen und erschwingliche Flächen für Vereine, karitative Organisationen oder Kulturanbieter gehören genauso zu einem funktionierenden Kiez wie für weite Teile der Gesellschaft erschwingliche Wohnungen. In einzelnen Quartieren der Stadt können wir bereits heute beobachten, dass an Stelle jener bunten Berliner Mischung die Ödnis von hochpreisigen Stadtvierteln tritt. Es ist Zeit zum Handeln.

Möglichkeiten der Verdichtung sind überschaubar

Wenn wir über Bauen reden, reden wir über Verdichtung und Erweiterung der Stadt. Hier werden mittlerweile zukunftsweisende Ansätze debattiert und ausprobiert. Häuser können in die Höhe wachsen. Manche Freiflächen können bebaut, und Nutzungen können gestapelt werden. Die Möglichkeiten der innerstädtischen Erweiterung durch Verdichtung sind mittlerweile überschaubar. Das Potential, das noch verfügbar ist, sollten wir städtebaulich und architektonisch klug nutzen. Das Bayerische Viertel in Schöneberg entstand als Entwicklungsprojekt vor über 100 Jahren – und noch heute ist das Viertel dank Architektur, kluger Parzellierung und durchdachter Struktur lebenswert, lebendig und beliebt – ein echter Berliner Kiez.

Bauen alleine wird aber aufgrund der oben beschriebenen Marktdynamik nicht den Druck vom Wohnungs- und Gewerbemarkt nehmen können. Hier bedarf es engagierter staatlicher Steuerung – und zwar in beiden Segmenten, wenn wir lebenswerte Kieze sichern wollen. Und dafür gibt es EIN Instrumentenset.

Entwicklung der Bodenpreise steuern

Über mehr als ein Jahrhundert lässt sich nachverfolgen, dass sich die Mieten immer ungefähr im Gleichschritt mit den Bodenpreisen entwickelt haben. Die Bodenpreise sind mithin die bestimmende Größe für Mieten und Pachten. Wollen wir die Entwicklung hier dämpfen, müssen wir stärker die Entwicklung der Bodenpreise steuern.

Wichtig ist: Erträge, die Eigentümer aus steigenden Bodenpreisen ziehen, sind im besten Sinne des Wortes unverdient, sind leistungslose Erträge. Die Stadt entwickelt sich dank erheblicher Investitionen in die Infrastruktur, in Wissenschaft und Forschung, dank unternehmerischer Investitionen und dank des Zuzuges der Menschen. Die Grundstücksbesitzer tragen dazu nichts direkt bei und ziehen doch erhebliche Profite.

Wir brauchen eine Spekulationssteuer

Volkswirtschaftlich unbedingt positiv ist es, wenn es uns gelingt, die Entwicklung der Bodenpreise zu dämpfen, denn dann werden die Investitionen wieder stärker in die produktiven Bereiche unserer sozialen Marktwirtschaft gelenkt werden. Investitionen in Grund und Boden sind unproduktiv! Diese Einsicht verbindet nicht nur Milton Friedman mit Karl Marx. Die Entwicklung am Immobilienmarkt in Deutschland erklärt auch teilweise die Wachstumsschwäche unserer Volkswirtschaft. Geld, das in Immobilien mit Blick auf Spekulationsgewinne geparkt wird, stützt nicht Forschung, Entwicklung und Produktion.

Gelingen wird uns die Trendwende am Immobilienmarkt, wenn wir erstens mit Hilfe von Steuern Spekulationsgewinne gezielt und umfassend abschöpfen. Wertzuwächse jenseits der Teuerungsrate, die nicht aufgrund eigener Investitionen entstehen, sind leistungslose Erträge! Wir brauchen eine Spekulationssteuer, die sich bei ihrer Einführung auf einen Stichtagswert bezieht und künftig bei Veräußerung sowie bei der Weitergabe von Grundstücken im Rahmen von „share deals“ greift. Zweitens brauchen wir ein Immobilienregister, das Eigentümerstrukturen ohne Einschränkungen offenlegt, und drittens müssen wir Immobiliendeals in die Geldwäscheüberwachung einbeziehen.

Umlage von Modernisierungskosten kappen

Daneben ist es wichtig, klug die Miethöhe zu regulieren. Mit der Öffnung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten war es in den 90er-Jahren gelungen einen Modernisierungsschub im Wohnungsbau auszulösen. Kehrseite dieser Öffnung ist, dass die Mieter über die Mieterhöhung bereits nach rund zehn Jahren die Investitionen refinanziert haben und die Vermieter ab da ohne weiteres Zutun von höheren Mieterträgen profitieren, die sie zusätzlich zu den sowieso gestatteten Mieterhöhungen einnehmen.

Außerdem steigt der Wert der Immobilie. Die Mieter finanzieren die Modernisierung selbst, und die Vermieter sind dauerhafte Gewinner.

Richtig und wichtig ist es deshalb, die Umlagefähigkeit zurückzudrehen – fünf Prozent bieten bei der derzeitigen Zinssituation genug Anreiz –, sie mit einer Kappungsgrenze zu versehen und nach der Refinanzierung der Investition zu beenden. Die Modernisierung ist damit vom Mieter bezahlt. Sollte der Vermieter die Immobilie weiter veräußern, darf bei der Berechnung der künftigen Spekulationssteuer auch kein Wertzuwachs geltend gemacht werden. Den Wertzuwachs haben die Mieter bezahlt.

Privatisierungsgrenze in der Verfassung ist wichtige Ergänzung

Weitere Stellschrauben sind wichtig, um den im ökonomischen Sinne unvollständigen Markt zu regulieren. Dazu zählt Transparenz (strafbewehrte Offenlegung der Vormietenhöhe und umfassender Mietspiegel) und eine strategische und städtebaulich fundierte Immobilienpolitik der Städte und Gemeinden.

Berlin ist mit der kooperativen Baulandpolitik (Planungsrecht nur, wenn preisgebundene Wohnungen entstehen und ein Beitrag zur Infrastrukturfinanzierung geleistet wird), mit der neuen Liegenschaftspolitik (Grundstücksvergabe vorrangig an gemeinwohlorientierte Partner und nur mit Erbbaurecht sowie grundsätzlich keine Veräußerungen mehr) und dem strategischen Kauf von Immobilien auf dem richtigen Weg. Wichtig ist, dies nun zu sichern. Eine klare Privatisierungsbremse in der Verfassung ist deshalb eine wichtige Ergänzung.

Engagierte Baupolitik für städtische Entwicklung

Dreh- und Angelpunkt der künftigen Immobilienpolitik Berlins ist erstens eine klare und eine starke Steuerung der Bodenpolitik. Die aktive Liegenschaftspolitik Berlins ist hier eine wichtige Säule. Entscheidend sind aber als weitere Säulen die stärkere staatliche Steuerung durch eine effektive Bodenwertzuwachs-Besteuerung und die Transparenz der Eigentümerstrukturen. Zweitens ist eine engagierte Baupolitik Schlüssel für eine kluge Steuerung der städtischen Entwicklung. Wesentlich ist drittens eine klugen Mietenpolitik, die Modernisierung möglich macht, aber Fehlentwicklungen einbremst und Transparenz erzeugt.