Gastbeitrag

„Verstaatlichung ist eine Verzweiflungstat“

Warum Enteignungen keine Lösungen sein können und langfristig sogar teuer werden, begründet Andreas Schulten in seinem Gastbeitrag.

Die GSW-Hauptverwaltung in  Berlin.

Die GSW-Hauptverwaltung in Berlin.

Foto: dpa Picture-Alliance / Creativ Studio Heinemann / picture alliance / imageBROKER

Berlin. In kaum einer deutschen Stadt sind die Mieten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen wie in Berlin. In der Landespolitik wird deshalb mittlerweile sogar über Enteignungen diskutiert. Eine Bürgerinitiative stößt mit Plänen für ein Volksbegehren auf teilweise Akzeptanz in der Regierungskoalition. Die Initiative will große Wohnungsunternehmen „vergesellschaften“. Die Linkspartei hat ihre Unterstützung bereits zugesagt, auch die Grünen zeigen sich offen. Und der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) schlägt vor, Tausende Wohnungen zu rekommunalisieren.

Der Immobilienexperte Andreas Schulten lehnt derartige Verstaatlichungspläne strikt ab. Seit 2018 ist er Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, einer unabhängigen Immobilienberatung.

Außerdem sitzt er seit dem Jahr 2013 im Vorstand der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung und lehrt an der International Real Estate Business School in Regensburg und der Technischen Universität Berlin.

Warum Enteignungen keine Lösungen sein können und langfristig sogar teuer werden, begründet Andreas Schulten in seinem Gastbeitrag.

„Anders als etwa bei Grundstücken für neue Straßen, Energietrassen oder Tagebaue, wo eine Enteignung durchaus und rechtlich zwingend einem Allgemeininteresse unterliegt, ist eine Verstaatlichung in der Wohnungswirtschaft in einer Demokratie eine Verzweiflungstat. Bei der Verstaatlichung eines Wohnungsunternehmens muss die Regie und das Management einer Firma mit mehreren Hundert Mitarbeitern und fast ebenso vielen Geschäftsbeziehungen auf den Prüfstand gestellt werden. Gerade Berlin wäre nach den Erfahrungen mit dem Flughafen BER und den verheerenden Auswirkungen auf den Landeshaushalt nicht gut beraten, den gleichen Fehler noch einmal zu begehen. Nämlich: Der Privatwirtschaft das Management zu entziehen und es stattdessen in die öffentliche Hand zu legen.

Besser wäre, die Gesetze des Rechtsstaates so zu nutzen, dass Leistungsfähigkeit und Gemeinwohl in gleicher Weise von einem privaten Unternehmen in richtige Bahnen gelenkt werden. Aber bitte kein öffentliches Management.

Es ist das breite Gefühl von städtischer Verzweiflung, das in der öffentlichen Diskussion populistisch genutzt wird. Dabei soll eine vermeintlich einfache Lösung für die Berliner Wohnungsmisere suggeriert werden. Anders kann man sich die offenbar sehr hohe Zustimmung zu den Enteignungsvorschlägen der Regierungskoalition nicht erklären. Ohne in diesem Beitrag ein einzelnes Unternehmen beim Namen zu nennen, geht es ja darum, geringe Mieten bei einem menschenwürdigen Wohnstandard und Teilhabe am Berliner Lebensgefühl nun endlich richtig zu „regeln“. Besser zu regeln, als es habgierige Wohnungsgesellschaften in den letzten Jahren getan hätten – so der Vorwurf. Die wichtigste Frage dabei ist aber: Wie kann man es wirklich besser regeln und kann man es überhaupt besser regeln?

Eigentlich ist es einfache Mathematik, die bei der neuen Berliner Wohnungsnot zu einem guten Ergebnis führen könnte: Entweder wird mehr Wohnraum zur Verfügung gestellt – also Neubau – oder der vorhandene Wohnraum wird besser aufgeteilt – also den Umständen angepasste Wohnungsbelegung.

Dabei befeuern drei neue, ungewohnte Faktoren den gefühlten Wohnungsmangel in Berlin. Zuerst die kräftig gestiegene Berliner Kaufkraft, dann der Zuzug der letzten Jahre und schließlich die niedrigen Zinsen im Euroraum, die das Anlageinteresse von Versicherungen, Pensionskassen und Privatanlegern auf Immobilien so sehr anschwellen ließen. Wenn man auf diese drei Punkte schaut, wird klar, dass man mit verstaatlichten Wohnungsgesellschaften gar nichts ändern würde. Weder die steigende Kaufkraft noch das Zinsniveau im Euroraum.

Würde der Wohnungsbau weiter verstaatlicht, wäre für die kommenden Jahre ein tragisch-sarkastisches Szenario wahrscheinlich: Beschäftigte und Geschäftspartner der verstaatlichten Unternehmen wenden sich bei sinkenden Gehältern und Honoraren ab, das neue Unternehmen kann üblichen Standards nicht mehr entsprechen und wird langsam aber sicher unattraktiv – auch für viele Mieter.

Am Ende wird das Unternehmen nach zehn Jahren wieder reprivatisiert. Und dann freut sich der neue Investor – in Wahrheit ja ein Konvolut an Einzelinvestoren. Dann kauft er nämlich einen sogenannten Underrent, also einen Wohnungsbestand, in dem man die Mieten ohne Risiko nach oben an den Markt anpassen kann, hat dadurch eine überdurchschnittliche Rendite – im schlimmsten Fall zusätzlich zu der Entschädigung, die das Land Berlin ihm vorher bei Verstaatlichung gezahlt hat.

Da wird deutlich: Enteignungen sind weder gerecht noch im Sinne des Allgemeininteresses. Besonders nicht für die Generation nach uns.“

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