Wohnungsmarktbericht 2017

Von Reinickendorf bis Lichtenberg: So wohnen die Berliner

Die Mieten in Berlin steigen rasant, doch die Entwicklung in den Bezirken verläuft sehr unterschiedlich. Die große Morgenpost-Analyse.

Vera E. in ihrem Garten im Wilmersdorfer  Rheingau-Viertel. Sie schätzt es, zentral und im Grünen zugleich zu wohnen

Vera E. in ihrem Garten im Wilmersdorfer Rheingau-Viertel. Sie schätzt es, zentral und im Grünen zugleich zu wohnen

Foto: Sergej Glanze/Montage: BM

Berlin ist eine Mieterstadt. Rund 85 Prozent aller Haushalte wohnen hier zur Miete. Daher sind die seit dem Jahr 2010 kontinuierlich wachsenden Mieten auch für sehr viele Menschen in der Hauptstadt ein Problem – und längst auch bei den sogenannten Normalverdienern angekommen. In den vergangenen acht Jahren ist das Mietpreisniveau in der Stadt um 4,50 Euro, beziehungsweise 71 Prozent gestiegen, wie aus dem am Montag vorgestellten IBB Wohnungsmarktbericht 2017 hervorgeht. Zwar werden in der Studie nur Angebotspreise und nicht die Mieten bestehender Verträge untersucht. Doch die beim Abschluss neuer Verträge verlangten Mieten treffen nicht nur Wohnungssuchende. Sie fließen in den Berliner Mietspiegel ein, sodass Bestandsmieter mit einiger Verzögerung ebenfalls von den Entwicklungen am Markt betroffen sind. Wie auch in den Vorjahren gibt es dabei große Unterschiede in den einzelnen Bezirken.

Vor allem innerhalb des S-Bahnringes lag die Durchschnittsmiete 2017 deutlich oberhalb des Berliner Gesamtwertes von 10,15 Euro je Quadratmeter und Monat (nettokalt). In Mitte wurden mit 12,77 Euro je Quadratmeter Wohnfläche berlinweit die höchsten Angebotsmieten verzeichnet. Ebenfalls überdurchschnittliche Mieten wiesen Friedrichshain-Kreuzberg (12,50 Euro), Charlottenburg-Wilmersdorf (11,86 Euro) und Pankow (10,86 Euro) auf. Angebotsmieten, die dem Berliner Durchschnittswert entsprechen, fanden sich vor allem in Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Lichtenberg. Den niedrigsten Durchschnittswert wies Marzahn-Hellersdorf mit 7,16 Euro aus. Auch die Bezirke Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Spandau verzeichneten unterdurchschnittliche Mieten. Weil jeder der zwölf Berliner Bezirke, gemessen an der Bevölkerungszahl, so groß wie eine eigenständige Großstadt ist, gibt es auch innerhalb dieser „Großstädte“ erhebliche Unterschiede. Um der Entwicklung des Wohnungsmarktes in den Bezirken gerecht zu werden, lesen Sie heute in der Berliner Morgenpost, was sich in Charlottenburg-Wilmersdorf, Marzahn-Hellersdorf, Mitte, Reinickendorf, Spandau und Lichtenberg verändert.

Am Mittwoch präsentieren wir Ihnen dann den Wohnungsmarkt in Friedrichshain-Kreuzberg, Treptow-Köpenick, Neukölln, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg.

So lesen Sie die Grafiken

Reinickendorf prüft Milieuschutz

Einfamilienhäuser, Gründerzeitkieze, Wohntürme mit bis zu 22 Etagen – in Reinickendorf finden sich verschiedene Formen des Wohnens in einer grünen Umgebung. Die mittlere Angebotsmiete liegt bei 8,73 Euro pro Quadratmeter nettokalt und blieb damit klar unter dem Gesamtberliner Durchschnitt. Von 2015 bis 2017 verteuerten sich die Mieten um 16,4 Prozent. Diese Steigerungsquote liegt leicht über dem Mittelwert aller Bezirke.

Während man im Märkischen Viertel auch für unter 8 Euro fündig wird, erreichen die Mieten in Quartieren mit hohen Altbaubeständen wie Tegel und Reinickendorf-Ost auch zweistellige Werte. Vor allem im Lettekiez östlich der Residenzstraße geraten Mieter unter Druck. Ein Planungsbüro erkannte hier Aufwertungstendenzen, die einkommensschwache Mieter in Schwierigkeiten bringen können. Deshalb will Bezirksbürgermeister Frank Balzer (CDU) am Letteplatz die erste Milieuschutzsatzung im Bezirk ausarbeiten lassen. „Das bedeutet aber nicht, dass wir Eigentümer drangsalieren und nötige Modernisierungen behindern werden“, erklärt Balzer.

Wie sich eine Mietsteigerung auf das tägliche Leben auswirkt, kann Katharina Gabriel erahnen. Als Mitarbeiterin der Berliner Stadtreinigung konnte sie sich ihre Einraumwohnung im Lettekiez bislang noch ganz bequem leisten. Doch jetzt lässt der Eigentümer das Haus umfangreich sanieren. Die Konsequenzen, die das für sie haben wird, konnte die 34-Jährige bereits einem Brief entnehmen. „Meine Wohnung kostet bald 120 Euro mehr“, klagt Gabriel. „Das ist heftig.“ Früher sei es in der Nachbarschaft ruhiger gewesen. „Ich denke, dass die Kriminalität angestiegen ist,“ sagt Ga­briel. Im Lettekiez, der vor acht Jahren ihr Zuhause wurde, will sie trotzdem wohnen bleiben – „in anderen Gegenden Berlins ist es ja noch viel teurer.“ Und es finde sich immer eine freie Parkbank, um an einem freien Tag die Maisonne zu genießen.

Günstig und grün in Spandau

Der Bezirk Spandau zählt zu den preisgünstigeren Wohngegenden in Berlin. Während der monatliche Nettoverdienst der Spandauer mit 1775 Euro deutlich unter dem Durchschnittseinkommen der Berliner liegt, war die Arbeitslosenquote im April mit 9,9 Prozent die dritthöchste unter den Bezirken nach Neukölln (11,7) und Mitte (10,0) – und lag deutlich über dem Berliner Durchschnitt (8,6 Prozent). Die Mietpreise liegen im allgemeinen Mittelwert bis unter neun Euro pro Qua­dratmeter. Vor allem der nördliche Teil Spandaus profitiere im Vergleich zu anderen Bezirken von niedrigeren Mietpreisen. Lediglich die Jägerallee und der Rohrdamm sind teurer. Die höchsten Mietpreise werden in der Umgebung von Eiswerder und der Börnicker Straße mit zehn bis elf Euro für den Quadratmeter aufgerufen.

Die gebürtige Spandauerin Sabine Berfels liebt ihren Bezirk. Die Fachbereichsleiterin arbeitet und lebt hier schon seit 37 Jahren. Mit ihrem Mann und ihrer Tochter bewohnt sie eine Mietwohnung in der Schwalbensiedlung am Hahneberg. „Ich liebe Spandau. Hier lebt man sehr abwechslungsreich. Man hat auf der einen Seite den Trubel in der Altstadt, aber auch gleichzeitig Ruhe auf vielen Grünflächen oder in Parks. Genau das brauche ich“, erzählt die 37-Jährige. Änderungen wünscht sich Berfels trotzdem: „Die Menschen sind hier sehr ungeduldig. Ich bin oft mit meinem Hund unterwegs und muss mich ständig vor fremden Leuten rechtfertigen. Ich habe noch nicht zur Hundetüte gegriffen, da kommen schon die ersten Anfeindungen. Das muss nicht sein“, beklagt sich Berfels. Die Entwicklung ihres Bezirks beäugt sie mit Skepsis: „Es wird auch gerade sehr viel gebaut. Jedes Fleckchen wird genutzt, um etwas Neues entstehen zu lassen. Ich hoffe einfach nur, dass nicht all die schönen dafür verschwinden. Aber trotz allem ist Spandau ein liebenswerter Bezirk und ich bin mit meiner Familie sehr zufrieden hier“, sagt Berfels.

Modernisierung treibt Preise in Mitte

Luxuriöse Neubauten und steigende Mietpreise prägen den Bezirk Mitte. Mit den Ortsteilen Wedding, Tiergarten und Mitte ist er der zweitgrößte Bezirk Berlins. Mitte weist eine mittlere bis gute Wohnsituation auf. Im Süden, also rund um den Potsdamer Platz, dem Regierungsviertel, dem Hansaviertel und dem Westfälischen Viertel, befinden sich die guten Lagen. Dort sind die Mieten mit im Schnitt zwölf Euro pro Quadratmeter am höchsten.

Betroffen vom Anstieg ist unter anderem die Thomasiusstraße, wo die Preise in den vergangenen Jahren um 31 Prozent anzogen. Zu den einfachen Wohnlagen gehört unter anderem der sozial schwache Ortsteil Moabit und das traditionelle Arbeiterviertel Wedding. Besonders in diesen Ortsteilen ist der Veränderungsdruck als Folge umfangreicher Modernisierungen laut IBB deutlich zu spüren. Die Mietpreise in den einfachen Lagen bewegen sich derzeit zwischen neun und elf Euro für den Quadratmeter.

Wie es sich in Moabit lebt, erzählt Antje Simmons. Die 31 Jahre alte Lehrerin lebt seit sechs Jahren dort. Mit ihrem Mann und ihrer elf Monate alten Tochter Lotte bewohnt sie in der Bredowstraße eine 65 Quadratmeter große Mietwohnung, für die sie monatlich 715 Euro Kaltmiete aufbringen muss. „Es handelt sich um keine renovierte Wohnung. Wir haben oft Probleme mit versteinerten Rohren“, beklagt sich Simmons. „Doch wir haben viele positive Dinge hier in Moabit. Es gibt viele Spielplätze, Cafés und eine kulturelle Durchmischung. Man trifft viele verschiedene Menschen. Das ist toll“, erzählt die Lehrerin. Simmons berichtet vom starken Wandel in ihrem Kiez: „In den letzten Jahren wurden hier viele Gebäude abgerissen, aufgestockt oder neu gebaut. Das treibt die Mietpreise nach oben.“ Ein Grund, Berlin demnächst zu verlassen. Bald geht es für sie nach Thüringen. „Es ist uns hier einfach zu voll. Ich bin auf dem Land groß geworden. Das fehlt mir“, sagt sie.

Preisspirale dreht sich stark in Wilmersdorf

Charlottenburg-Wilmersdorf gehört zu den wohlhabenderen Bezirken Berlins. Mit durchschnittlich 2125 Euro Nettoverdienst pro Arbeitnehmer liegt der Bezirk deutlich über dem Durchschnittswert von 1925 Euro. Auch die Arbeitslosenquote ist mit 7,9 Prozent (April 2018) unter dem Berliner Wert von 8,4 Prozent. Doch auch hier spüren die Menschen zunehmend die hohe Mietbelastung. In weiten Teilen des Bezirks liegen die Mietkosten momentan bei zwölf Euro pro Quadratmeter. Besonders teuer sind die Lagen in der City West sowie in Grunewald mit bis zu 16 Euro. Lediglich in einigen Gebieten im nördlichen und südlichen Teil des Bezirkes liegen die Mieten mit etwa zehn Euro für den Quadratmeter darunter. Deutlich günstiger ist es mit acht Euro Kaltmiete rund um die Schlangenbader Straße und in der Paul-Hertz-Siedlung im Norden.

Vera E. (45) bewohnt eine Doppelhaushälfte in der Nähe des Rheingau-Viertels. Wie viel Miete sie dafür zahlt, möchte sie nicht verraten. Sie liebt es, sich in ihrem Garten die Zeit zu vertreiben und steckt viel Herzblut in die Grünpflege: „Heute muss Unkraut gejätet werden und die Pflanzen müssen gegossen werden“, erzählt sie. „Man kann sich solche Gegenden nur leisten, wenn man in einer Gemeinschaft wohnt und sich die Kosten teilt. Alleine kann man so etwas nur schwer oder gar nicht finanzieren“, sagt die Vertriebsmitarbeiterin.

Die 45-Jährige bewohnt seit 16 Jahren die Doppelhaushälfte und ist sehr zufrieden mit dem Leben in ihrem Kiez: „Hier ist alles perfekt. Man ist zentral, hier fahren Busse und Bahnen, und auch die Autobahn ist nur zwei Minuten entfernt“, erzählt sie. Das hat aber auch seine Schattenseiten, denn der Verkehrslärm dröhnt von der Autobahn hinüber in ihren Garten. Nicht immer gefällt der gebürtigen Wilmersdorferin, wie sich der Kiez verändert: „Es ist traurig, dass so viele Menschen ihren Müll auf die Straße werfen. Das war früher nicht so ein Problem wie heute. Doch im Großen und Ganzen liebe ich meine Siedlung und bin sehr zufrieden hier“, erzählt die 45-Jährige.

Mietgefälle in Marzahn-Hellersdorf

Vergleichsweise niedrig ist die mittlere Angebotsmiete derzeit noch im Nordosten Berlins im Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Sie lag im Jahr 2017 bei 7,16 Euro je Quadratmeter (nettokalt). Das ist aber dennoch eine Steigerung von 24,4 Prozent gegenüber dem Jahr 2015. Auffällig ist, dass es bei den Mietpreisen ein deutliches Nord-Süd-Gefälle im Bezirk gibt .

Preiswert wohnen lässt es sich im Norden, wo sich die großen Siedlungen mit den Plattenbauten erstrecken. Mehr als 100.000 Wohnungen gehören dazu. In den 90er-Jahren zogen viele Bewohner weg. Häuser wurden abgerissen, um den Leerstand zu verringern. Unterdessen sind viele Gebäude saniert. Neubauten entstanden. Die Nachfrage nach Wohnungen ist dort groß.

Im Süden, wo sich viele Ein- und Zweifamilienhäuser befinden, und im Westen des Bezirks sind die Mieten höher. Im Gebiet Landsberger Tor wurden Wohnungen sogar für zehn bis elf Euro je Quadratmeter angeboten. Das sind die höchsten Werte im Bezirk. Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Marzahn-Hellersdorf beträgt knapp 42 Prozent. Das ist der niedrigste Wert unter allen Bezirken. Auch die Arbeitslosenquote ist mit 6,8 Prozent niedrig.

Seit ihrer Geburt lebt Monique Koppitz in Marzahn. Ihr gefällt es. „Ich bin hier groß geworden, mir ist alles vertraut“, sagt sie. „Jetzt wachsen meine Kinder heran.“ Tochter Alica-Sophie ist fünf Jahre alt, Sohn Leon-Pascal ist drei. Auch die Bäume in den Straßen und Parks der Plattenbausiedlungen sind größer geworden und spenden Schatten. Zwischen den Hochhäusern sind Rasenflächen und Spielplätze angelegt. Ihre Miete sei noch nicht erheblich gestiegen, sagt die junge Frau, die in Marzahn-West zu Hause ist. Sie bemüht sich derzeit um eine Ausbildung im Bereich Maßschneiderei. Die 26-Jährige muss nachdenken bei der Frage, was ihr an ihrem Kiez nicht gefällt. „Ich kann mich bis jetzt nicht beschweren“, sagt sie. Etwas fällt ihr dann doch ein: Die Einwohnerzahl steigt, und es fehlen Kita- und Schulplätze.

Berliner Miethochburg Lichtenberg

Lichtenberg ist der Bezirk mit dem höchsten Anteil an Mietwohnungen. Die mittlere Nettokaltmiete lag 2017 bei 9,72 Euro je Quadratmeter. Die höchsten Mieten werden an der Grenze zu den Szenegebieten in Friedrichshain verlangt. Im Norden von Lichtenberg liegen sie dagegen unter neun Euro. Mehr als 51 Prozent der Haushalte bestehen nur aus einer Person.

Die Architektur in Lichtenberg ist vielfältig. Es gibt Gründerzeitviertel, Quartiere aus der Zeit der Moderne, Plattenbauten und Stadtvillen. Ein ganz neues Quartier ist seit den 90er-Jahren nahe der Rummelsburger Bucht entstanden. Eines der begehrten Wohnviertel ist der Kaskelkiez. Es ist ein Quartier mit ruhigen Straßen und sorgsam sanierten Häusern aus der Gründerzeit. In der Pfarrstraße 121 ist die Buchhandlung „Paul + Paula“ zu finden. Seit 2014 betreiben vier Freiberuflerinnen das Geschäft. Sie wohnen auch im Kiez. „Er hat eine eigene Atmosphäre“, sagt Anja Koch, eine der Buchhändlerinnen. „Etwas abgeschlossen und trotzdem mitten in der Stadt.“ Man sei auch schnell am Rummelsburger See.

Viele der Häuser sind im Bauherrenmodell erworben und saniert worden. Dabei haben sich mehrere Käufer zusammengetan, das Gebäude nach ihren Vorstellungen hergerichtet und sind eingezogen. „Auch das prägt den Kiez und schafft enge menschliche Beziehungen“, sagt Anja Koch. Künstlerisch Interessierte und Kreative leben im Viertel. Jährlich findet ein Straßenfest statt. Die Theaterinitiative Boxring stellt alle zwei Jahre ein Projekt zur Stadtentwicklung und mit Bezug zum Quartier auf die Beine. Man kennt seine Nachbarn. Die Buchhändlerin Koch weiß die Vorzüge des Quartiers zu schätzen. Zu den Nachteilen zählt sie die Verdrängung von Bewohnern, die sich die stark steigenden Mieten nicht mehr leisten können, und die Aussicht, dass die Autobahn A 100 von Treptow durch Lichtenberg weitergebaut werden könnte.

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