Bundesvergleich

Berliner zahlen beim Hauskauf höchste Nebenkosten

Notar, Makler, Steuern: In Berlin und Brandenburg müssen Immobilienerwerber die bundesweit höchsten Nebenkosten zahlen.

Die „sonnige Maisonette im Kollwitzkiez“, die der Makler auf der Immobilienplattform Immobilienscout24.de anpreist, soll stolze 597.500 Euro kosten. 107 Quadratmeter Wohnfläche und drei Zimmer umfasst das Angebot. Das klingt zwar schon ziemlich teuer – ist aber noch längst nicht der Preis, der tatsächlich auf den Kaufinteressenten zukommt. Denn inklusive der sogenannten Erwerbsnebenkosten muss der Käufer dieser Immobilie 687,961 Euro zahlen, knapp 90.500 Euro mehr. „In Berlin müssen Käufer 15,14 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen, damit liegen die Belastungen für den Käufer in Berlin und Brandenburg bundesweit an der Spitze“, sagt Dmitri Uvarowski, Mitgründer des Maklerunternehmens Homeday.

Zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler eingeschaltet wurde, die Maklerprovision. Während die Notar- und Anwaltsgebühren einheitlich geregelt sind und feste Gebührensätze für die notwendigen Arbeitsgänge verlangt werden, sind Maklerprovision und Grunderwerbssteuer regional sehr unterschiedlich gestaltet.

27.210 Euro für Notar, Makler und Steuern für 300.000 Euro-Haus

Für viele Immobilienkäufer wird diese Entwicklung angesichts ständig steigender Preise zunehmend zu einem finanziellen Kraftakt. Schließlich müssten die Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Gerichtskosten in der Regel über das vorhandene Eigenkapital finanziert werden, sagt Uvarowski. Je nach Lage der Immobilie würden diese Nebenkosten um bis zu 72 Prozent schwanken. Bei einem Grundpreis von 300.000 Euro müssen in Bayern und Sachsen maximal 27.210 Euro in der Finanzplanung kalkuliert werden. In Berlin fallen dagegen bis zu 45.420 Euro für eine vergleichbare Immobilie an, in Brandenburg sogar 46.920 Euro.

In der Bau- und Immobilienbranche wird gern darauf verwiesen, dass der Staat über die Grunderwerbssteuer einer der größten Preistreiber auf dem Immobilienmarkt ist. So werden in Berlin seit der letzten Erhöhung der Grundsteuer im Jahr 2014 rund sechs Prozent verlangt. Aktuell liegen die Steuersätze, die auf den Kaufpreis erhoben werden, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Worüber die Makler in der Regel nicht so gern sprechen, ist dagegen die unterschiedliche Handhabung der Maklerprovision. Und die fällt in Berlin besonders happig aus. Wird der Kauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, profitiert dieser ganz unmittelbar von den dynamisch wachsenden Preisen für Eigentumswohnungen, die in den vergangenen Jahren durchschnittlich um jeweils zehn Prozent gestiegen sind. „Anders als bei Vermietungen kann die Höhe der Provisionen frei verhandelt werden und ist entweder ganz oder in Teilen vom Käufer zu tragen. In der Praxis orientieren sich die Sätze meist an den marktüblichen Regelungen in den jeweiligen Bundesländern“, erklärt Uvarowski. Daran orientiere sich auch sein Unternehmen. Diese Entwicklung habe bis heute zu sehr unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten geführt.

In Berlin zahlt meist der Käufer die komplette Maklergebühr

„In Berlin ist es üblich, dass die komplette Maklergebühr von 7,14 Prozent auf den Käufer umgelegt wird“, bestätigt Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg. „Allerdings bekommt der Makler hiervon nur sechs Prozent, beim Finanzamt landen die übrigen 1,14 Prozent als Steuer“, so Wohltorf weiter. „Wie alles im Leben regeln Angebot und Nachfrage den Preis“, sagt er. Schließlich handele es sich bei der Maklerprovision nicht um eine festgelegte Gebühr, sondern um eine „verhandelbare Ortsüblichkeit“. Allerdings, räumt Wohltorf ein, sei die Verhandlungsbasis der potenziellen Käufer angesichts des knappen Angebots derzeit nicht besonders gut.

Markus Gruhn vom Ring Deutscher Makler (RDM) sieht das ganz ähnlich und hält auch von der zwischen Käufer und Verkäufer geteilten Maklercourtage wenig, wie sie in vielen anderen Bundesländern üblich ist. „Letztlich werden doch die Maklerkosten in den Kaufpreis eingespeist, deshalb zahlt letztlich ohnehin der Käufer“, sagt er. Seiner Erfahrung nach sei es aber zumeist immer noch möglich, über die Höhe der Provision zu verhandeln. „Ich bin auch schon mal bei einem Prozent eingeknickt, ehe ich gar keinen Käufer habe“, sagt er. Schließlich sei eben immer die Frage, wie viele potenzielle Kaufinteressenten es für ein Objekt gebe. Im überwiegenden Teil der Republik werden die Kosten zu gleichen Teilen zwischen Käufern und Verkäufern aufgeteilt.

An den Maklergebühren kommen Hauskäufer selten vorbei, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) festgestellt. Knapp 80 Prozent der auf Immobilienscout24 angebotenen Wohnungen werden in Berlin demnach über einen Makler inseriert.

Weil die Erwerbsnebenkosten in Deutschland so hoch seien und eine wesentliche Hürde für die Wohneigentumsbildung darstellten, spricht sich das IW für das sogenannte Bestellerprinzip aus, wie es bereits bei Mietwohnungen etabliert wurde und in vielen anderen europäischen Ländern üblich ist. Dann würde derjenige zahlen, der den Makler bestellt hat – also in der Regel der Hauseigentümer. Nach Auffassung des IW würde dies den Käufer entlasten, selbst wenn dadurch die Kaufpreise etwas steigen würden.

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