Wohnen in Berlin

Der Kampf um die Kieze

Immer mehr Gebiete in der Hauptstadt werden unter Milieuschutz gestellt. Kann dieses Instrument helfen?

Kiez zwischen Chausseestraße, Invalidenstraße und Torstraße: Hier plant der Berliner Senat die Aufhebung des Milieuschutzes

Kiez zwischen Chausseestraße, Invalidenstraße und Torstraße: Hier plant der Berliner Senat die Aufhebung des Milieuschutzes

Foto: Krauthoefer

Nicht neu, aber sexy. Der legendäre Ausspruch des früheren Regierenden Bürgermeisters Klaus Wowereit passt in seiner abgewandelten Form hervorragend zu einem Instrument, das eine unverhoffte Konjunktur erlebt, seit Berlin von einem rot-rot-grünen Senat regiert wird: Die Ausweisung von immer neuen Milieuschutzgebieten soll steigenden Mieten, Spekulation und der damit verbundenen Verdrängung Einhalt gebieten. Doch das Instrument ist nicht unumstritten – und seine Anwendung an strenge Regeln gebunden. Doch diese, so die Kritik der Berliner Immobilienwirtschaft, werden vom neuen Senat bewusst missbräuchlich interpretiert.

Tatsächlich bietet das im Baugesetzbuch verankerte Eingriffsrecht der Kommunen reichlich Konfliktstoff. Im Milieuschutzgebiet müssen Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäuden vom Amt genehmigt werden, Luxussanierungen und die Umwandlung der Mietshäuser in Eigentumswohnungen können untersagt werden.

In Zeiten eines entspannten Wohnungsmarktes fristete das Instrument lediglich ein Nischendasein, auch wenn in Berlin seit mehr als 30 Jahren Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden. Doch dabei handelte es sich zumeist nur um einige wenige Gebiete. Und so klagten lediglich die jeweils betroffenen Eigentümer, dass die Genehmigungspflicht etwa für den Einbau eines Gäste-WCs, eines zweiten Waschbeckens im Bad oder eine Fußbodenheizung vor allem eines produziere – eine ausufernde Bürokratie, die die notwendige und zeitgemäße Modernisierung der Berliner Wohnungsbestände behindert.

Auch in Reinickendorf wird der Schutz geprüft

So richtig Fahrt aufgenommen hat die Debatte aber erst, seit inzwischen 36 Einzelgebiete undgroße Teile der Innenstadt unter diesem speziellen Schutz stehen und die Vorbereitungen für mindestens 13 weitereGebiete laufen. Darunter etwa die Gebiete Silbersteinstraße/Glasower Straße und Hertzbergplatz/Treptower Straße in Neukölln, in denen voraussichtlich Anfang August die Verordnungen in Kraft treten. Für rund 22.000 Wohnungen sind damit Luxus-Modernisierungen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert oder erschwert.

"37.000 Neuköllner werden damit besser vor Herausmodernisierung und Verdrängung geschützt", sagt Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey (SPD). In den untersuchten Gebieten hätten sich die Mieten zwischen 2008 und 2015 teilweise mehr als verdoppelt und lägen inzwischen vielfach sogar schon über dem Berliner Durchschnitt. Auch in Lichtenberg gibt es in Kürze ein erstes Milieuschutzgebiet: Die Ausweisung des Kaskelkiezes als soziales Erhaltungsgebiet stehe unmittelbar bevor, teilt das Bezirksamt mit.

Selbst ein Bezirk wie Charlottenburg-Wilmersdorf, der bislang beharrlich inaktiv in Sachen Milieuschutz war, will noch in diesem Jahr zwei Gebiete ausweisen. Diese werden die Kieze um die Kaiserin-Augusta-Allee auf der Mierendorff-Insel und die Richard-Wagner-Straße umfassen. Zudem wird sich die Bezirksverordnetenversammlung mit einem Anwohnerantrag befassen, der Milieuschutz auch für den Klausener Platz fordert.

"Bisher wird für Spandau keine Notwendigkeit gesehen, soziale Erhaltungsverordnungen zu erlassen"

Aufgeschreckt sind Immobilienbesitzer , weil mit Treptow-Köpenick in diesem Jahr erstmals ein Bezirk am Stadtrand ein Milieuschutzgebiet eingerichtet hat. Auf eine Anfrage der Berliner Morgenpost bei den zwölf Berliner Bezirken haben lediglich drei mitgeteilt, keine Milieuschutzgebiete zu haben oder einrichten zu wollen.

So gibt es nach Auskunft von Bezirksbürgermeisterin Cerstin Richter-Kotowski (CDU) in Steglitz-Zehlendorf keine entsprechenden Pläne. Gleiches gilt für Marzahn-Hellersdorf, so Bürgermeisterin Dagmar Pohle (Linke). Und aus Spandau teilt Baustadtrat Frank Bewig (CDU) mit: "Bisher wird für Spandau keine Notwendigkeit gesehen, soziale Erhaltungsverordnungen zu erlassen, da die statistischen Zahlen aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung (2015) keine Verdrängungseffekte aufzeigen". Das könnte sich jedoch ändern, wenn der Flughafen Tegel wie bislang vom Senat vorgesehen schließt und die noch unter dem Lärmschleier liegenden Spandauer Ortsteile schlagartig an Wohnwert gewinnen.

Eine entsprechende Entwicklung in diese Richtung ist bereits in Reinickendorf zu beobachten. Im vergangenen Jahr hat das Bezirksamt ein Grobscreening für Reinickendorf erstellen lassen. "Als Ergebnis wurden zwei Gebiete ermittelt, die die Voraussetzungen für vertiefende Untersuchungen erfüllen", teilte Michael Hielscher, Leiter der bezirklichen Pressestelle mit.

Für den Stadtraum Reinickendorf Ost im Umfeld der Residenzstraße wurden demnach entsprechende Studien im Mai 2017 beauftragt. Ergebnisse werden frühestens Ende des Jahres erwartet. "Für Reinickendorf West schlägt der Gutachter erst einmal einen Beobachtungsstatus vor." Spätestens, wenn der Flugbetrieb in Tegel eingestellt wird, dürften die angrenzenden Quartiere stark aufgewertet und damit teurer werden.

"Dies ist in einer stark wachsenden Millionenstadt mit internationalem Zuzug ein Unding"

Besonders die dynamisch wachsende Anzahl von Milieuschutzgebieten in Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln bringt Immobilienverbände in Rage. "In Berlin wird derzeit das gesetzlich zulässige Milieuschutzgebiet politisch missbraucht", ist Bernd Strehlow, stellvertretender Geschäftsführer vom BFW Verband freier Wohnungsunternehmer Berlin/Brandenburg überzeugt. Diesen Vorwurf begründet er vor allem mit einer "massenhaften Ausweisung solcher Gebiete", die erkennbar das Ziel hätten, die gesamte Innenstadt unter Milieuschutz zu stellen.

Kann man sich noch die Mieten in Berlin leisten?

Die Mieten in Berlin steigen immer schneller. Im Schnitt zahlen die Berliner dieses Jahr 55 Cent mehr pro Quadratmeter als 2015.
Kann man sich noch die Mieten in Berlin leisten?

"Dies ist in einer stark wachsenden, offenen Millionenstadt mit internationalem Zuzug ein Unding", so der Verbandssprecher. Aus einer Ausnahmeregelung werde die Regel gemacht. Die zweite Form des Missbrauchs besteht für ihn darin, dass versucht werde, die gesetzlichen Möglichkeiten so anzuwenden, dass sie "einer Nötigung von Eigentümern" entsprechen.

Ganz besonders kritisieren die Verbände – neben dem BFW vor allem auch der IVD, der Immobilienverband Deutschland – das städtische Vorkaufsrecht, das Rot-Rot-Grün als das Mittel der Wahl entdeckt hat, um den Handel mit Immobilien auszuhebeln.

Tatsächlich genießen die Bezirke in Milieuschutzgebieten ein Vorkaufsrecht bei Immobiliengeschäften – ein Mittel, das noch bis vor Kurzem so gut wie keine Rolle in der Stadt spielte. Nun jedoch soll es Miethaien und Immobilienrittern das Handwerk legen. Und auf Rückendeckung vom Senat können die Bezirke bei ihrem eingeschlagenen Kurs dabei auch zählen: "Ich begrüße die Bestrebungen der Bezirke ausdrücklich, neue Milieuschutzgebiete auszuweisen und Mieter damit besser vor Verdrängung zu schützen", sagt Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke).

Der Milieuschutz ist kein Allheilmittel

Nicht nur drohenden Eigenbedarfskündigungen sowie kosten- und miettreibenden Umbauten können man so entgegenwirken. "Darüber hinaus bieten Milieuschutzgebiete den Bezirken die Möglichkeit, das kommunale Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen", so die Senatorin. Ihre Verwaltung ist gerade dabei, eine Handreichung zu erarbeiten, um den Bezirken dabei mit juristischer Expertise zur Seite zu stehen.

Zwar sind die tatsächlichen Fallzahlen bisher gering – doch umso größer ist der Aufregungsfaktor. So listet Wohnungsstaatssekretär Sebastian Scheel (Linke) in einer aktuellen Antwort auf eine parlamentarische Anfrage lediglich fünf Fälle auf, in denen das Vorkaufsrecht angewandt wurde: drei in Friedrichshain-Kreuzberg und jeweils einer in Tempelhof-Schöneberg und Neukölln.

Seit Ende 2016, berichtete unlängst jedoch Friedrichshain-Kreuzbergs grüner Baustadtrat Florian Schmidt der Berliner Morgenpost, habe sein Bezirk aber rund 50 Verkaufsfälle in Milieuschutzgebieten geprüft und vielfach sogenannte Abwendungsvereinbarungen mit den Käufern geschlossen.

Schlupflöcher, des deutschen Mietrechts geschlossen

Die Erwerber können den bezirklichen Vorkauf vermeiden, indem sie sich verpflichten, etwa auf bestimmte Formen der energetischen Sanierung für den Zeitraum von 20 Jahren zu verzichten. So könnten die Schlupflöcher, die das deutsche Mietrecht und auch die Milieuschutzregelungen bieten, geschlossen werden, ist Schmidt überzeugt.

Der Milieuschutz ist aber kein Allheilmittel. Steigende Mieten können dadurch nicht gestoppt, sondern lediglich verlangsamt werden, darüber sind sich Wohnungsmarktexperten einig. "Wir mussten 2008 in der Friedrich-Wilhelm-Stadt und 2016 in der Oranienburger Vorstadt die Milieuschutzverordnungen wieder aufgeheben, weil Untersuchungen gezeigt haben, dass dort nahezu alle Häuser saniert, in Eigentum aufgeteilt und die schutzbedürftige Bewohnerschaft verdrängt worden war", nennt Mittes Baustadtrat Ephrai­m Gothe (SPD) ein prägnantes Negativbeispiel aus seinem Bezirk.

Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV) weist darauf hin, dass Untersuchungen zwar belegen, dass im Milieuschutzgebiet der Druck durch steigende Mieten verringert wird – aber eben nicht gänzlich. Denn die Rechtsprechung habe dafür gesorgt, dass die Kommunen immer mehr Baumaßnahmen genehmigen müssen – so wurde der Schutz immer weiter eingeschränkt.

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