Wohnungsmarkt

Wo die Mieten steigen und warum die Berliner nicht umziehen

Früher suchten die Berliner am Stadtrand ein grünes Wohnumfeld – heute bezahlbare Mieten. Doch auch in den Außenbezirken wird es eng.

Foto: BM

Für Wohnungssuchende hat sich die Situation auf dem Berliner Mietenmarkt erneut verschlechtert. Allen Bemühungen des Senats zum Trotz, den Preisanstieg einzudämmen und das Angebot an landeseigenen Wohnungen zu erhöhen, sind die Mieten in Berlin im vergangenen Jahr erneut deutlich gestiegen. Wer eine neue Wohnung bezog, musste dafür im Mittel 9,07 Euro kalt pro Quadratmeter zahlen, drei Prozent mehr als im Vorjahr. Das geht aus dem Wohnungsmarktbericht 2016 hervor, den die Investitionsbank Berlin (IBB) am Freitag vorlegte. Besorgniserregend ist vor allem der Blick auf das vierte Quartal 2016: Ende vergangenen Jahres nahm die Preisdynamik wieder stark zu, der Mietpreis kletterte auf 9,65 Euro.

"Die Ergebnisse zeigen, dass sich die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt deutlich verstärkt hat", sagte Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke). Der IBB-Bericht sei eine wichtige Arbeitsgrundlage ihres Hauses, aus dem sich der Handlungsbedarf für ihre Behörde ableiten lasse. So müsse festgestellt werden, dass das Mietpreiswachstum mittlerweile ein stadtweites Phänomen sei, das darauf hinweise, dass auch am Stadtrand kaum noch Leerstandsreserven vorhanden seien. "Das erklärt auch, wieso die Berliner, einst Umzugsweltmeister, mittlerweile kaum noch umziehen", sagte Lompscher. Die Umzugsrate, die vor wenigen Jahren bei mehr als 13 Prozent gelegen habe, habe sich mit 7,7 Prozent fast halbiert.

Stärkste Wanderungsverluste in Mitte und Wedding

Dennoch ist die Situation am Stadtrand immer noch etwas entspannter als in der Innenstadt, wie der Bericht der landeseigenen Förderbank nahelegt. Für den Bericht hat das Forschungsinstitut RegioKontext erstmals untersucht, wie die Berliner innerhalb ihrer Stadt umziehen (siehe Karte). Der Trend ist eindeutig: Er führt die Berliner von der Innenstadt an den Stadtrand und ins Umland. Auch aus vielen Gebieten, die von außen an den Stadtrand grenzen, ziehen die Berliner weg. Am stärksten ausgeprägt sind die Wanderungsverluste insbesondere in Ortsteilen wie Wedding oder um die Invalidenstraße herum in Mitte, wo infolge der Aufwertung etwa durch die Ansiedlung der Bundesnachrichtendienstzentrale an der Chausseestraße mit ihren 4000 Arbeitsplätzen ein starker Zuwanderungsdruck von außen zu verzeichnen ist. Auch in den bereits seit Jahren begehrten Zielgebieten von Zuwanderern, wie die Bereiche um Helmholtz- und Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg sowie die Trendkieze von Friedrichshain, Kreuzberg oder Neukölln verzeichnen sich starke Abwanderungsbewegungen. Es liege nahe, dass die mit dem Zuzug in die Innenstadt verbundenen steigenden Preise die angestammte Einwohnerschaft verdrängen, so RegioKontext-Geschäftsführer Arnt von Bodelschwingh.

Das Gros der Zuwanderer nach Berlin stellen jedoch nicht die viel zitierten IT-Spezialisten und Dienstleister, die von der boomenden Start-up-Szene in der Hauptstadt profitieren. Die hohen Bevölkerungszuwächse seit 2011 sind vor allem auf die Zuwanderung aus dem Ausland von Schutzsuchenden und Menschen aus wirtschaftlich schwachen Regionen zurückzuführen. In diesem Zeitraum kamen durchschnittlich mehr als 33.000 Menschen jährlich aus anderen Staaten nach Berlin – mit steigender Tendenz. Die meisten der 45.700 Zuwanderer im Jahr 2015 kamen aus Syrien (12.100), Bulgarien (2200), Afghanistan (2100), Irak (2100), Rumänien (2000) und Albanien (1700).

Weil hauptsächlich Menschen mit geringen finanziellen Mitteln zuziehen, fehlen insbesondere preiswerte Wohnungen. "Daran ändert auch die Zahl von rund 2300 fertiggestellten Sozialwohnungen in 2016 nichts", sagte Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Von den rund 9000 in 2015 bezugsfertig gewordenen Wohnungen würden nach BMV-Schätzung rund 50 Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft. Gleichzeitig erreicht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in 2015 mit 17.331 Wohnungen einen neuen Höchststand. "Wir müssen davon ausgehen, dass derzeit die Zahl der Mietwohnungen trotz des massiven Bevölkerungszuwachses nicht oder nur marginal steigt", so Wild.

Laut Bericht hat die Investitionsbank ihre Neubauförderung für Wohnungen 2016 mehr als verdoppelt. Bauherren wurden 276 Millionen Euro zugesagt. 2015 waren es 119 Millionen Euro gewesen. Das Fördergeld fließt in 6465 Wohnungen. In den Zahlen spiegelt sich der Berliner Bauboom. 2016 hatten die Behörden 25.063 (Vorjahr: 22.365) Wohnungen genehmigt. Für 2016 erwartet die IBB etwa 15.000 Fertigstellungen (2015: 10.722).

Ferienwohnungs-Urteil: Senat sieht keinen Handlungsbedarf

Die Bausenatorin nutzte die Vorstellung des Wohnmarktberichtes am Freitag auch, um die Sicht des Berliner Senats zur Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) zum gesetzlichen Verbot von Ferienwohnungen klarzustellen. "Wir sehen erst einmal keinen Handlungsbedarf", sagte Katrin Lompscher. Der Senat werde zunächst die schriftliche Begründung abwarten und das weitere Vorgehen prüfen. Sie fügte hinzu, es gebe keinen Anlass, die Verbotsverfahren für Wohnungen auszusetzen, die von der anstehenden verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht betroffen seien.

Das Oberverwaltungsgericht hatte in der Entscheidung am Donnerstag mitgeteilt, das Verbot der Ferienwohnungen sei möglicherweise teilweise verfassungswidrig. Die Zweifel des Gerichts gelten den schon länger existierenden Ferienwohnungen. Die Richter erklärten, die rückwirkende Regelung "greife insoweit unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein". Es gebe keine Rechtfertigung, "Eigentümer zu zwingen, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum (zurück) zu verwandeln".

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