Die Studentin Lisa H. hat erfolgreich gegen ihre zu hohe Miete in Lichtenberg geklagt. Das Amtsgericht Lichtenberg hat damit erstmals ein Urteil zur Mietpreisbremse gefällt. Lisa H. zahlt nun 32,47 Euro Miete weniger pro Monat.
Warum hat das Urteil vom Amtsgericht Lichtenberg so eine Brisanz?
Die Mietpreisbremse gilt seit Juni 2015. Demnach dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel verlangen. Da es allerdings bisher keine Vergleichsurteile gab, war es ein relativ hohes Risiko, zu klagen. Ungewiss war, wie das Gericht zum Beispiel die Sondermerkmale der Ausstattung der Wohnung beurteilt. Außerdem gibt es viele Ausnahmen. „Zudem argumentieren viele Vermieter, bei Neuvermietungen könne nicht der Mietpreisspiegel angelegt werden, weil darin ja auch die alten Mietverträge enthalten sind“, sagte Reiner Wild vom Berliner Mieterverein e.V.. Das Amtsgericht Lichtenberg hat nun der Mieterin in vollem Umfang Recht gegeben.
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Kann man auch nachträglich klagen, wenn man den Mietvertrag schon unterschrieben hat?
Ja und das hat auch Laura H. getan. Sie hatte nach eigenen Angaben schon bei der Vertragsunterzeichnung das Gefühl, dass die Miete zu hoch sein könnte. Im Internet hatte sie dann die Miete mit dem Mietspiegel abgeglichen und kam zum Ergebnis, dass ihre Miete etwa um 30 Euro zu hoch sein müsse. „Mir ging es ums Prinzip. Ich finde es schade, dass die Mietpreisbremse immer als sinnlos bezeichnet wird“, sagte Lisa H.
Muss der Vermieter die zuviel gezahlte Miete zurückzahlen?
Das Urteil gilt auch rückwirkend. Laura H. hat aber den Streitwert absichtlich niedrig gehalten und nur den Zeitraum von November 2015 bis Mai 2016 geltend gemacht. So war ihr eigenes finanzielles Risiko geringer, wenn sie den Fall verloren hätte. Etwa 250 bis 300 Euro wären dann für Anwalt und Gerichtskosten fällig gewesen. Anders ist es mit einer Rechtsschutzversicherung.
Wie stellt man die zulässige Miete für seine Wohnung fest?
Im Mietspiegel ist für den jeweiligen Wohnort die Vergleichsmiete aufgeführt. Dabei gibt es je nach Ausstattung einen Unterwert, einen Mittelwert und einen Oberwert. Im Fall von Laura H. ging der Rechtsanwalt Karl-Heinz Mittelstädt vom Oberwert aus. Der Vermieter begründete, dass er durch die Summe mehrerer Sondermerkmale über die Obergrenze hinaus komme. Doch dem folgte das Gericht nicht.
Wann greift die Mietpreisbremse nicht?
Nicht jeder kann sich auf die Mietpreisbremse berufen. Wenn eine Wohnung vorher nie vermietet war, dann gilt sie nicht. Auch bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete höher werden. „Umfassend heißt, dass die Kosten für die Modernisierung mehr als 800 Euro pro Quadratmeter betragen müssen“, sagte Reiner Wild. Umgehen können Vermieter die Mietpreisbremse auch, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. Auch eine möblierte Wohnung kann teurer vermietet werden, wenn der Wert der Möbel dem verlangten Zuschlag entspricht.
Warum hat es so lange gedauert, bis es das erste Urteil zur Mietpreisbremse gibt?
Viele Mieter schrecken vor einer Klage zurück und das nicht nur wegen des finanziellen Risikos. „Wer klagt, nachdem er zunächst den Mietvertrag unterschrieben hat, wird den Vermieter verärgern“, sagt Wild. Viele würden sich vor einem solchen getrübten Verhältnis fürchten, auch wenn es natürlich einen Kündigungsschutz gebe.