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Berlins Immobilienmarkt erreicht neues Rekordhoch

In Berlin werden bei Immobilien Umsatzsteigerungen von 35 Prozent registriert. Die Nachfrage nach Bauland ist enorm gestiegen.

Boomtown Berlin, hier gesehen von der Panorama-Terrasse des Park Inn Hotels: Immer mehr Wohnungen werden in Berlin zu Eigentum umgewandelt

Boomtown Berlin, hier gesehen von der Panorama-Terrasse des Park Inn Hotels: Immer mehr Wohnungen werden in Berlin zu Eigentum umgewandelt

Foto: dpa Picture-Alliance / Paul Zinken / picture alliance / dpa

Der Run auf Berliner Immobilien ist ungebrochen. Im vergangenen Jahr wurden in Berlin Häuser und Grundstücke im Gesamtwert von 18,1 Milliarden Euro verkauft. Das entspricht einer Steigerung von 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr 2014, wie aus dem Immobilienmarktbericht Berlin hervorgeht, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Mittwoch vorgelegt hat. Die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke stieg demnach ebenfalls auf Rekordwerte. Insgesamt wurde eine Fläche verkauft, die einer Größe von mehr als 1166 Fußballfeldern entspricht – eine Steigerung von elf Prozent.

Deutliche Umsatzsteigerungen in Höhe von 45 Prozent verzeichneten die Gutachter dabei vor allem bei Bauland. Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut werden können, wurden deshalb die Bodenrichtwerte für diese sogenannte offene Bauweise berlinweit zu Jahresbeginn um durchschnittlich 20 Prozent, im Südwesten der Stadt sogar um bis zu 50 Prozent angehoben.

Bodenrichtwerte um bis zu 50 Prozent gestiegen

Die starke Nachfrage nach Bauland trifft aber nicht nur private Bauherren, sondern auch das Land Berlin. Denn die Preissteigerungen für Baugrundstücke, die für den Geschosswohnungsbau geeignet sind, führten innerhalb des S-Bahnringes zu Anhebungen der Bodenrichtwerte von bis zu 50 Prozent. In den weniger verdichteten Bereichen außerhalb des S-Bahnrings wurden die Bodenrichtwerte um bis zu 30 Prozent angehoben. Für das Land wird es damit erheblich teurer, das mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verabredete Bauprogramm von 60.000 Wohnungen umzusetzen.

„Die dynamische Preisentwicklung insbesondere im Bereich der Baulandgrundstücke zeigt, dass Senat und Bezirke bei der Aktivierung weiterer Baulandpotenziale nicht nachlassen dürfen“, kommentierte Baustaatssekretär Engelbert Lütke Daldrup (SPD) die Entwicklung. Mit mehr als 22.000 baugenehmigten Wohnungen 2015 und weiter steigenden Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 sei die Baulandaktivierung bislang sehr erfolgreich, sagte Lütke Daldrup weiter. „Die zehn neuen Stadtquartiere werden den Bodenmarkt Berlins in den nächsten Jahren entlasten“, so seine Prognose.

Auch Häuser werden stark nachgefragt

Doch nicht nur Bauland, sondern auch Häuser und Wohnungen waren im vergangenen Jahr stark nachgefragt. So stieg der mittlere Kaufpreis für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser um rund 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr von 367.000 auf 407.000 Euro, das sind 2807 Euro je Quadratmeter (Vorjahr: 2247 Euro). Das höchste Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser mit rund 9200 Euro je Quadratmeter wird im Ortsteil Grunewald verzeichnet.

Auch Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr um rund 14 Prozent teurer geworden. Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2015 veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 2851 Euro je Quadratmeter (2014: 2491 Euro). Der höchste Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Höhe von rund 13.500 Euro je Quadratmeter wurde dabei im Altbezirk Mitte, nahe am Gendarmenmarkt gemessen.

Anstieg bei Umwandlungen von Mietwohnungen

Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat dazu geführt, dass immer mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. So ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen um 53 Prozent auf 17.331 (2014: 11.296) deutlich gestiegen. Mit der Ausweisung immer neuer Milieuschutzgebiete versuchen die Bezirke, diesen Trend zu stoppen – bislang jedoch offenbar ohne großen Erfolg.

Denn auffallend ist, dass sich in dem Altbezirk mit den meisten Milieuschutzgebieten die Zahl der Umwandlungen im Vergleich zu 2014 noch einmal verdoppelt hat: In Prenzlauer Berg wurden 2015 insgesamt 3179 Mietwohnungen umgewandelt, 2014 waren es noch 1289. Auch in Friedrichshain-Kreuzberg sind mit 3398 die Umwandlungszahlen im Vergleich zu 2014 (2059 Umwandlungen) noch einmal gestiegen, obwohl dieser Bezirk neben Pankow die zweithöchste Anzahl an Milieuschutzgebieten aufweist.

„Das weiterhin stark ansteigende Umwandlungsgeschehen ist besorgniserregend“, so Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV). Auf Grund der gestiegenen Umwandlungszahlen die Wirkung von Milieuschutzgebieten infrage zu stellen, sei jedoch falsch. Die neue Gesetzgebung sei in Berlin erst im März 2015 in Kraft getreten. Somit stamme ein Großteil der Umwandungen vermutlich noch aus den ersten Monaten vor Inkrafttreten der Verordnung. In dieser Zeit hatten die Vermieter Wohnungen noch schnell zu Eigentum gemacht. „Interessant wird somit, wie sich die Zahlen 2016 entwickeln“, so Werner weiter.

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