Wohnen in Berlin

Berliner Mietspiegel 2015 - das umstrittene Zahlenwerk

Der neue Mietspiegel 2015 zeigt, dass die Mieten in Berlin weiter steigen, allerdings geringer als befürchtet. Doch der Streit um die Aussagekraft des Zahlenwerks hält an.

Die Mieten in Berlin steigen – und doch gibt es ein Aufatmen. „Die Mietsteigerungen sind geringer ausgefallen, als befürchtet“, sagte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) bei der Vorstellung des neuen Berliner Mietspiegels am Montag. Dem neuen Mietspiegel zufolge stiegen die Mietpreise seit 2013 jährlich im Schnitt um 2,7 Prozent oder 15 Cent pro Quadratmeter.

Geisel betonte, trotz des verlangsamten Preisanstiegs seien weitere Maßnahmen zum Schutz der Mieter notwendig, der „Wohnungsmarkt ist angespannt“. Der Berliner Mietspiegel sei, trotz eines anderslautenden Gerichtsurteils und der Kritik der Vermieterverbände „ein bewährtes Instrument zum Erhalt des sozialen Mietenfriedens“, betonte der Senator.

Besonders betroffen von Steigerungen sind nach den Angaben der neuen Mietspiegeltabelle, in der die Wohnungen nach den Kriterien Größe, Lage, Ausstattung und Gebäudealter bewertet werden, erneut die Altbauwohnungen, die bis 1918 bezugsfertig wurden und die Nachkriegsbauten der Jahrgänge 1950 bis 1964.

>> Kommentar: Trügerische Stille bei der Vorstellung des Mietspiegels

Hier stiegen die Oberwerte jeweils in fünf der zwölf Mietspiegelfelder um mehr als zehn Prozent gegenüber 2013 an. Bei den Mietspiegelfeldern handelt es sich um die Kategorien in der Tabelle (siehe Grafik). Aber auch in den Zwischenkriegsbauten (1919 bis 1949) haben die Mieten durchschnittlich um 5,6 Prozent zugelegt.

>> Berliner Mietspiegel 2015 - die Tabelle

Während sich von 2011 bis 2013 vor allem die kleinen Wohnungen bis 40 Quadratmeter Größe verteuert hatten, scheint hier offenbar das Limit dessen, was Berliner zu zahlen bereit und in der Lage sind, erreicht. Dort bleiben die Mieten weitgehend stabil. Mit einem Zuwachs von sechs Prozent wurden die Wohnungsgrößen von 60 bis 90 Quadratmeter überdurchschnittlich teurer.

Ein Charlottenburger Amtsgericht hatte den bislang gültigen Mietspiegel in der vergangenen Woche für rechtswidrig erklärt, und sich dabei auf ein Gutachten gestützt, wonach das Zahlenwerk „nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden“ erstellt worden sei. Das Urteil sei aber noch nicht rechtskräftig, zudem gebe es auch genau anderslautende Urteile des gleichen Charlottenburger Gerichts, betonte Geisel. Der Mietspiegel sei damit weiter anwendbar.

1,3 Millionen Wohnungen betroffen

Mietspiegel dienen als Richtschnur bei Mieterhöhungen. Sie sollen künftig auch die Grundlage für die neue Mietpreisbremse bilden, die in Berlin am 1. Juni in Kraft tritt. Dann dürfen Vermieter nur noch zehn Prozent auf die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen. „Es spricht einiges dafür, dass es den Vermieterverbänden hauptsächlich darum geht, der Mietpreisbremse die Basis zu entziehen“, mutmaßte Geisel. Schließlich hätten sie den Mietspiegel 2013 mitgetragen, der im wesentlichen nach den gleichen Kriterien erstellt worden sei.

Das Berliner Zahlenwerk galt bislang als vorbildlich für andere deutsche Städte. Der Berliner Mietspiegel lieferte bislang Mietern und Vermietern von 1,3 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt Berlin verlässliche und rechtssichere Angaben zu den sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten.

>> Berliner Mietspiegel 2015 - die Wohnlagen <<

Für den neuen Mietspiegel wurden rund 8500 Mietverträge in der Stadt ausgewertet, die in den vergangenen vier Jahren entweder neu abgeschlossen wurden oder in denen Vertragskonditionen, etwa durch Mieterhöhungen, registriert wurden. „Der Mietspiegel 2015 ist deshalb genauso anwendbar wie sein Vorgängerwerk“, versicherte Geisel. Wie gewohnt könnte jeder Mieter selbst nachschauen, ob seine Wohnungsmiete noch im Rahmen liege.

Die Wohnungsunternehmen ziehen genau das in Zweifel. Der Verband der Freien Wohnungswirtschaft (BFW) und der Eigentümerverband Haus & Grund haben am neuen Mietspiegel zwar beratend mitgewirkt, ihn jedoch letztlich nicht anerkannt. Da die Methodik weitgehend unverändert auch für den neuen Mietspiegel angewendet wurde, seien die Defizite bei der Erhebung und Bewertung der dem aktuellen Berliner Mietspiegel zugrunde liegenden Daten nach wie vor gegeben. „Deshalb ist es unserem Verband leider nicht möglich, den vorliegenden Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anzuerkennen“, sagte die Geschäftsführerin des Verbandes, Hiltrud Sprungala. Anders als Geisel hält sie den Mietspiegel auch nicht für rechtssicher: „Solange sich keine andere Rechtsauffassung als ständige Rechtsprechung durchsetzt, sind die Berliner Mietspiegel, auch die der Vergangenheit, sozusagen schwebend unqualifiziert“, so Sprungala.

Angesichts des Streits um die Aussagekraft des Mietspiegels rückten die dort getroffenen Aussagen beinahe in den Hintergrund. Doch für den überwiegenden Teil der Mieter und auch der Vermieter ist das Zahlenwerk nach wie vor das einzige Instrument, mit dem sie die Miethöhe der eigenen Wohnung überprüfen können. Und während sich der Senator am Montag überwiegend zufrieden mit der verlangsamten Preisentwicklung zeigte, sieht der Berliner Mieterverein (BMV) keine Anzeichen für eine Entspannung. Entscheidend für die weitere Entwicklung der Mieten sei nicht nur der Mittelwert der Mieten, sondern die Betrachtung der sogenannten Mietpreisspanne. Und die zeige deutlich höhere Preissteigerungen. „Die Mietspiegeloberwerte sind seit dem letzten Mietspiegel um 7,7 Prozent gestiegen“ sagte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Der Mieterverein erwarte deshalb nach Inkrafttreten des neuen Mietspiegels weitere Mieterhöhungen.

>> So stark steigen die Mieten in Berlins Kiezen <<