Nach Urteil

Berliner Senat - „Der Mietspiegel ist nicht außer Kraft“

Am Montag hat das Amtsgericht den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt. Von diesem Urteil lässt sich der Senat allerdings nicht verunsichern und sieht darin eine Einzelfallentscheidung.

Mieter und Vermieter in Berlin können sich trotz des Amtsgerichtsurteils gegen den Mietspiegel weiter auf das Zahlenwerk berufen. „Der Mietspiegel ist damit nicht außer Kraft“, sagte Senatssprecher Bernhard Schodrowski am Dienstag. Das Urteil des Amtsgerichts sei noch nicht rechtskräftig.

Die Kammer hatte am Montag entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2013 nicht wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Der Senat sieht darin eine Einzelfallentscheidung. Schodrowski sagte, der neue Mietspiegel greife einen Kritikpunkt des Urteils auf und sei damit „rechtssicherer“. Der Mietspiegel 2015 erscheint am Montag.

Die knapp 600 Mietspiegel in Deutschland legen ortsübliche Vergleichsmieten fest, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren – wo der Wohnungsmarkt angespannt ist künftig auch bei Neuverträgen, so will es das Gesetz zur Mietpreisbremse. In den meisten Großstädten erstellen Wissenschaftler sogenannte qualifizierte Mietspiegel.

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Nach dem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom Montag genügt der Berliner Mietspiegel aber nicht wissenschaftlichen Kriterien. Im konkreten Fall seien Mieten von 7 bis 11 Euro als Wucher eingestuft und nicht eingerechnet worden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Solche politischen Maßgaben gibt es auch in anderen Mietspiegeln.

Mietspiegel genügt wissenschaftlichen Grundsätzen nicht

Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Berliner Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht. Die betroffenen Mieter wollen gegen das Urteil nach Angaben des Berliner Mietervereins Revision einlegen.

Das Urteil wecke Zweifel an der Grundlage der Mietpreisbremse, bemerkte das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Der Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, forderte bundesgesetzliche Vorgaben für Mietspiegel.

Leitartikel: Vermieter und Mieter brauchen verlässliche Orientierungshilfen

Aus Sicht des Mieterbunds haben die Mietspiegel in Deutschland aber Bestand. Nur wenige Vermieter könnten es sich leisten, Mieterhöhungen stattdessen mit Hilfe von Sachverständigengutachten vor Gericht durchzusetzen, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Haus und Grund sprach dagegen von einer Katastrophe für Mieter und kleine Vermieter. Sie sähen sich in den den Großstädten nun häufiger vor Gericht wieder.

Am nächsten Montag wird in Berlin die Neuauflage des Mietspiegels vorgestellt. Die Grünen warfen dem rot-schwarzen Senat vor, die im Koalitionsvertrag 2011 angekündigten Verbesserungen versäumt zu haben. Der Immobilienverband Deutschland forderte, die Mietpreisbremse für Berlin auszusetzen, bis es einen fundierten Mietenvergleich gebe.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Streit um den Mietspiegel

Qualifizierter Mitspiegel – was bedeutet das eigentlich?

Der Mietspiegel ist die Mietpreisübersicht einer Stadt. Er bewertet die Qualität von Wohnungen, zum Beispiel mit welchen Fenstern sie ausgestattet sind, ob sie an lauten Straßen liegen oder über eine Zentralheizung verfügen. Als „qualifiziert“ gilt ein Mietspiegel, wenn er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt“ wurde. Das muss alle zwei Jahre geschehen. Auf der Basis eines solchen Mietspiegels kann ein Vermieter dann seine Miete erhöhen, um sie der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Ein Mieter kann eine Mieterhöhung aufgrund des Mietspiegels anfechten.

Was hat das Gericht bemängelt?

Ein Gutachter bezeichnete die Berechnung von Betriebskosten als „Fantasieprodukt“, außerdem seien Wohnungen unterschiedlicher Qualität fälschlicherweise zu einer Wohnlage zusammengefasst worden. Das Gericht folgte in seinem Urteil dieser Einschätzung.

Ist die Kritik am Mietspiegel berechtigt?

„Der Mietspiegel ist an sich etwas Gutes“, sagt Carsten Brückner, Vorstandsvorsitzender des Berliner Vermietervereins Haus und Grund. „Aber das Urteil zeigt, dass er nach falschen Gesichtspunkten berechnet wird.“ Das werde auch von den Vermietern bemängelt. So müsse man gerade in Berlin die Nähe einer Wohnung zum S-Bahn-Ring beispielsweise als besonders günstige Verkehrsanbindung bewerten oder auch die Nähe zu Shopping-Malls höher einstufen. Genauso könne auch eine besonders gute ärztliche Versorgung in einer Wohngegend in den Mietspiegel mit einfließen. Das sei bisher aber leider nicht der Fall.

Ist das Urteil ein Erfolg für die Berliner Vermieter?

„Das Urteil bringt erst einmal gar nichts“, sagt Brückner. „Es sorgt einfach nur für Verunsicherung auf beiden Seiten.“ Es bedeute auch, dass der Senat seine Arbeit nicht gründlich gemacht habe, sagt Brückner. Es könne sein, dass man sich deshalb jetzt deutlich öfter vor Gericht einigen müsse.

Was sagt der Senat zur Mietspiegeldiskussion?

„Man kann sicher noch an dem Mietspiegel feilen, er ist nicht in Stein gemeißelt“, so Martin Pallgen, Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde. Allerdings gäbe es ja auch die Arbeitsgruppe „Mietspiegel“, die sich unter anderem auch aus Vermietern und Mietern zusammensetze – diese habe den Mietspiegel bisher mitgetragen. Von daher sei es erstaunlich, dass diese Diskussion jetzt entstanden sei.

Was sagt der Mieterverein?

„Ich gehe davon aus, dass beide Seiten – Mieter und Vermieter – sich weiterhin auf den Mietspiegel stützen werden“, sagt Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. Nur wenige Vermieter könnten es sich leisten, Mietstreitigkeiten permanent vor Gericht zu klären.

Könnte das Urteil aus Charlottenburg Schule machen?

„Das ist ein Einzelfallurteil und kein Grundsatzurteil“, sagt Martin Pallgen. „In fünf Verfahren zu dem Thema hat es drei verschiedene Urteile gegeben – das zeigt, dass es keine einheitliche Betrachtungsweise dazu gibt“, sagt er. Das Urteil habe somit vermutlich keine grundsätzlichen Auswirkungen. Zudem ist es auch noch gar nicht rechtskräftig.

Wie geht es jetzt weiter?

Der betroffene Mieter hat das Charlottenburger Urteil angefochten, nach welchem er eine Mieterhöhung hinnehmen muss. „Wir müssen jetzt das Urteil des Landgerichts abwarten – das wird ausschlaggebend sein“, sagt Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins. Das besteht aus vier Kammern. „Eine der Kammern, die 63te, wird den Berliner Mietspiegel wahrscheinlich als unqualifiziert beurteilen“, sagt Wild. „Wenn die anderen Kammern ähnlich entscheiden, dann haben wir und die Mieter ein großes Problem“, sagt er. Ein Urteil wird im Sommer erwartet. Kommenden Montag wird zudem der Mietspiegel 2015 vorgestellt – zwei Vermietervereine, darunter Haus und Grund, „werden ihn diesmal ablehnen“, sagt Reiner Wild. „Das sind Machtspielchen.“

Was können Mieter machen?

„Mieter sollten sich weiterhin auf den Mietspiegel berufen, denn noch ist er tatsächlich nicht gekippt. Er ist nach wie vor ein legitimes Instrument, um zu überprüfen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist“, empfiehlt Wild vom Berliner Mieterverein.