Zweckentfremdung

Berliner Senat kämpft mit neuem Gesetz gegen Ferienwohnungen

Senator Michael Müller will verhindern, dass in der Berliner Innenstadt noch mehr Wohnraum verloren geht. Er plant ein neues Gesetz.

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Mit der Neuauflage des sogenannten Zweckentfremdungsverbots will der Senat verhindern, dass immer mehr Mietwohnungen in Ferienapartments oder Gewerberäume umgewandelt werden. Spätestens bis Jahresende soll ein entsprechendes Gesetz das Abgeordnetenhaus passieren, kündigte Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) am Dienstag an. Bei Verstößen gegen das Verbot drohen den Vermietern dann Zwangsmaßnahmen und Geldbußen von bis zu 50.000 Euro.

Anders als in 80er- und 90er-Jahren soll das Verbot jedoch nicht für ganz Berlin gelten, sondern nur in ausgewählten Bezirken oder Ortsteilen. Einzelheiten will Müller in einer speziellen Senatsverordnung regeln. Er verspricht sich davon eine bessere juristische Handhabe gegen Hausbesitzer, die durch die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen oder den Abriss von Mietshäusern ihre Gewinne maximieren wollen. Versuche der Behörden, mithilfe des Baurechts oder des Gewerberechts gegen Wohnungsspekulanten vorzugehen, waren in der Vergangenheit vor Gericht gescheitert.

Härtere Strafen gefordert

Mit seiner Gesetzesinitiative, die erst noch im Abgeordnetenhaus und mit den Bezirksbürgermeistern beraten werden muss, reagiert Stadtentwicklungssenator Müller auf Fehlentwicklungen der vergangenen Jahre. Besonders in gefragten Innenstadtquartieren war zu beobachten, dass Mietwohnungen reihenweise in Büros und Arztpraxen umgewandelt oder an Touristen vermietet werden. Laut Müller sind inzwischen in der gesamten Stadt etwa 12.000 Wohnungen in Ferienapartments umgewandelt worden. Das Problem: Unterkünfte zu moderaten Mieten sind diesen Gebieten kaum noch zu haben.

Vor allem in den Bezirken, Mitte, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg ist die Umnutzung von Wohnraum in Ferienapartements ein Problem. Jens-Holger Kirchner (Grüne), Baustadtrat in Pankow, begrüßte daher Müllers Vorhaben. "Wir brauchen dringend das Verbot der Zweckentfremdung", sagte Kirchner. Damit habe er jetzt endlich etwas in der Hand, um Wohnungen vor einer anderen Nutzung zu schützen. Auch die Strafen hält er für "mehr als notwendig". Mittlerweile sei durch die vielen Ferienwohnungen eine Schieflage auf dem Wohnungsmarkt entstanden. Seiner Meinung nach sollte die neue Verordnung jedoch nicht für den gesamten Bezirk, sondern nur für bestimmte Ortsteile gelten. Während es in Prenzlauer Berg ein großes Problem mit zweckentfremdeten Wohnungen gebe, sei das in Buch oder Heinersdorf kein Thema.

Mitte war der erste Berliner Bezirk, der auf dem Klageweg versucht hatte, gegen die spekulative Vernichtung von Wohnraum vorzugehen. Allein im Haus Wilhelmstraße 89 wurden elf Wohnungen als Ferienapartments genutzt. Das bedeutete für die Anwohner, nachts den Lärm der Partys und morgens den Lärm des Wäscheservice zu ertragen. Schlagende Taxitüren und das Rattern der Rollkoffer hatten sie rund um die Uhr. Ein Mieter hatte aufgrund der Lärmbelästigungen die Miete um 20 Prozent gemindert. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im März dieses Jahres entschied: Regelmäßige Störungen durch Lärm und Schmutz würden zur Mietminderung berechtigen, so die Richter. Mit seinem Versuch, die gewerbliche Umnutzung von Wohnungen mithilfe der Bauordnung generell verbieten zu lassen, scheiterte der Bezirk bislang. In einem Eilverfahren entschied das Gericht, dass die elf Wohnungen zunächst weiter als Feriendomizile vermietet werden dürfen.

Lage in Pankow sehr differenziert

Für welche Gebiete in Berlin das neue Zweckentfremdungsverbot einmal konkret gelten soll, ist noch in der Diskussion. Laut einer Analyse des Gewos-Instituts im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gilt in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg die Lage auf dem Wohnungsmarkt als "stark angespannt". Das heißt, es gibt dort kaum Leerstand in Mietwohnungen, gleichzeitig aber einen starken Anstieg der Mieten und einen spürbaren Zuwachs an Ferienapartments. Laut Müller ist die Problemlage – mit Ausnahme von Friedrichshain-Kreuzberg – in den Bezirken durchaus sehr differenziert: Aus seiner Sicht könnte daher ein Zweckentfremdungsverbot für konkret benannte Ortsteile wirksamer sein. Dadurch würden auch Wohngebiete geschützt, die in Bezirken mit einer insgesamt weniger angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt liegen. Als Beispiel dafür nannte Müller den Pankower Ortsteil Prenzlauer Berg.

Mittes Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) ist indes skeptisch, ob mit einem Zweckentfremdungsverbot die vom Senat gewünschten Ziele auch tatsächlich erreicht werden können. "Eine solche Verordnung richtet sich nur gegen die gewerbliche Umnutzung. Mehrere Gerichte haben aber bereits geurteilt, dass auch Ferienapartments als Wohnnutzung zu bewerten sind", sagte Spallek.

Grüne und Linke begrüßten die Senatspläne für ein Zweckentfremdungsverbot. Es geht den beiden Fraktionen aber nicht weit genug. Sie fordern eine Ausweitung des Verbots auf die gesamte Stadt. Der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) begrüßte den Vorstoß von Müller. Das Zweckentfremdungsverbot sei aber bei einem Markt von 1,6 Millionen Wohnungen nur ein Tropfen auf den heißen Stein. "Was Berlin jetzt vor allem braucht, ist eine Vergrößerung des Wohnungsangebots. Das geht nur durch Neubau", so BBU-Vorsitzende Maren Kern.

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