Baufinanzierung

Vorfälligkeitsentschädigung nicht immer richtig

Viele Banken verlangen zu hohe Entschädigungen von Kreditnehmern, die ihr Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen oder nicht abnehmen.

Da die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen nicht gesetzlich gedeckelt ist, gibt es bei der Berechnung immer wieder Streit zwischen Bank und Kunde

Da die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen nicht gesetzlich gedeckelt ist, gibt es bei der Berechnung immer wieder Streit zwischen Bank und Kunde

Foto: iStock

Berlin.  Die Kündigung einer Baufinanzierung wird in der Regel teuer. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann sich schnell zu einigen zehntausend Euro aufaddieren.

Die vorzeitige Kündigung des Kredits ist immer dann möglich, wenn der Bauherr ein berechtigtes Interesse daran hat, weil er seine Immobilie verkaufen möchte - sei es wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder weil er einen guten Verkaufspreis dafür erzielen kann. Ist dies der Fall, wird in den meisten Fälle eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Restlaufzeit einer Baufinanzierung an. Diese fällt an, wenn die Zinsbindungsphase des Kredites - meist zehn Jahre - noch nicht abgelaufen ist. Im Durchschnitt beläuft sie sich auf 20 Prozent der Restschuld.

Baukredite sind nur im Ausnahmefall kündbar

Wer eine Baufinanzierung beansprucht, vereinbart mit seiner Bank eine Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum. Bauherren, die also ihre Finanzierung vor Ende der Zinsbindung tilgen können, werden häufig kräftig zur Kasse gebeten. Der Grund: Für den frühzeitigen Ausstieg aus der Baufinanzierung verlangen Banken eine Entschädigung. Banken sind nicht dazu verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzunehmen. Die Höhe der Entschädigung hängt vom Zins­satz ab, den eine Bank für ihre Ersatz­anlage zugrunde legt. Je nied­riger der Zins­satz, desto höher die Entschädigung.

Kreditnehmer sollten die Berechnung ihrer Bank von Fachleuten wie etwa einer Verbraucherzentrale prüfen lassen, denn nicht selten enthalten die Abrechnungen Fehler. Beispielsweise vergessen Kreditinstitute gerne den Abzug der Risikoprämie, die aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.

Berechtigtes Interesse ist Voraussetzung

Zur Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank die Differenz zwischen dem nominalen Darlehenszins und der Rendite von Pfandbriefen berücksichtigen. Das gilt allerdings nur, wenn der Bauherr das bereits erwähnte berechtigtes Interesse (Verkauf der Immobilie) an der Darlehensablösung hat.

Gut zu wissen: Beträgt die vereinbarte Zinsbindung mehr als zehn Jahre, kann gemäß §489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Das bedeutet: Jeder Kreditnehmer kommt nach spätestens zehn Jahren aus seiner Baufinanzierung heraus, und das ohne weitere Kosten.

Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, sollte sicher gehen, die bestmöglichen Konditionen zu erhalten und Wert auf flexible Sondertilgungsmöglichkeiten legen. Denn auch über diese Wege lässt sich bei der Baufinanzierung bares Geld sparen. So vermeiden Sie von vorneherein hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, weil eine Umschuldung gar nicht erst vonnöten ist.

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