Immobilienblase

China erzwingt Sondersteuer für Luxus-Villen

Peking sagt der Preisexplosion bei Immobilien den Kampf an: Reiche Chinesen müssen Sondersteuern zahlen und Spekulanten werden Zweitwohnungen verboten.

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Die Ampeln vor der Kreuzung unter Pekings Changhongjiao-Brücke stehen immer lange auf Rot. Das wissen die Bettler. Vom Straßenrand humpeln sie los, sobald die Autos zum Stehen kommen. Verhärmte Bauern mit sonnengegerbten Gesichtern geben sich als Gestrandete der Landflucht zu erkennen. Sie flehen um Geld, angeblich, um wieder nach Hause fahren zu können.

Doch auch junge Leute klopfen am Fahrerfenster. Es sind Prospektverteiler, die clevere Developer angeheuert haben. Ihre Farbglanzbroschüren versprechen das Blaue vom Himmel: Im „Royal Park-Compound“ gibt es vom Bauherrn Villen zum reduzierten Einstandspreis. So viele Objekte stehen leer, dass dick aufgetischt werden muss. Zum Kauf des Hauses gibt es freie Mitgliedschaft im nahen Golfclub, zum Penthouse angeblich eine Garage umsonst mit Mercedes der C-Klasse dazu.

Die groteske Szene zeigt, in welchem Spannungsbogen sich Chinas Entwicklung zwischen Superreichen und Superarmen vollzieht. Die aggressive Werbung für Luxusschnäppchen ist auch Folge der seit einem Jahr verschärften Kampfansage Pekings gegen die Immobilienblase. So fiel der Verkauf von Wohneigentum in den vergangenen zwölf Monaten dramatisch um 42,6 Prozent. Dabei wurden 21,9 Prozent weniger Neubauten und sogar 53,2 Prozent weniger Second-Hand-Immobilien veräußert.

Kluft zwischen arm und reich wird immer größer

Chinas Regierung tritt seit April 2010 auf die Bremse. Sie will verhindern, dass ihr der „rasende Güterzug der Immobilien“ (Beijing Review) entgleist. Für Banken wurde die Kreditvergabe erschwert. Hauskäufer müssen Eigenkapital von bis zu 50 Prozent mitbringen. Peking verbot zudem Spekulanten, sich Zweit-, Dritt- oder Viertwohnungen zu kaufen.

Auch Pekings Bürger dürfen sich keine Zweitwohnung mehr kaufen und Auswärtige gar keine Wohnung, wenn sie nicht seit fünf Jahren Sozialversicherung und Einkommensteuer in der Hauptstadt zahlen. Zuvor standen superreiche Kohlebarone aus der Nordprovinz Shanxi oder Privatunternehmer aus Wenzhou beim Haus- und Wohnungskauf in der Hauptstadt Schlange. Nun müssen sie draußen bleiben. So sank die Zahl auswärtiger Käufer 2011 um mehr als 80 Prozent.

Chinas Regierung kann ihre halbreformierte Marktwirtschaft noch immer über planwirtschaftliche Hebel und Knüppel steuern. Die Zeche zahlen die rund 30.000 Immobilienfirmen und Developer und die auf faulen Krediten sitzenden Geschäftsbanken. Die Zentralbank berechnete, dass die Geldinstitute und Bauherren einen Abfall der Immobilienpreise bis zu 30 Prozent verkraften könnten.

Die einzelnen jedoch trifft es schwer. Ende 2011 waren in Zentralchinas Metropole Wuhan 1375 Bauunternehmen registriert, 200 weniger als im Vorjahr. In Peking gaben 473 Developer auf. Von den noch registrierten 3000 Gesellschaften soll nach Plänen der Stadt in den nächsten fünf Jahren nur ein Drittel überleben.

Der raue Wind bläst auch ausländischen Unternehmen ins Gesicht, die ohnehin nur Nischengeschäfte bedienen. 217 ausländische Immobilienfirmen zogen sich 2011 aus Peking zurück. Nur 129 wurden im gleichen Zeitraum neu gegründet, ein Rückgang um fast 56 Prozent.

Bisher geht die Rechnung auf. Die Luft weicht langsam aus der Blase, ohne Panik-Verkäufe oder Kettenreaktionen zu provozieren. Die Wohnungspreise fielen 2011 in Peking um elf Prozent, die für Privathäuser um 14 Prozent. Fast 90 Prozent aller Käufer jetzt sind Erstbesitzer, sagte Oberbürgermeister Guo Jinlong. Er kündigte an, den Daumen fest auf der Immobilienbranche zu halten. Shanghais Bürgermeister Han Zheng sagt dasselbe. Wirtschaftsforscher der Akademie der Sozialwissenschaften erwarten, dass die Preise in diesem Jahr um rund fünf Prozent fallen.

Peking gibt den Ton vor, und der heißt weiter bremsen. Premier Wen Jiabao ließ zur Vorbereitung des Nationalen Volkskongress im März alle Provinzen darauf einschwören. Er fürchtet, dass ein Nachlassen des Drucks sich sofort in einem Anstieg der Hauspreise und einem Inflationsschub entlädt sowie zu sozialen Verwerfungen und Unruhe unter Chinas Mittelstand führt. Spektakulär wurde jetzt die Stadtregierung von Wuhu ín der Provinz Anhui zurückgepfiffen, als sie ein Subventionsprogramm auflegen ließ.

Sie wollte den Erwerb von Kleinstwohnungen für Erstkäufer mit sechs bis 18 Euro pro Quadratmeter bezuschussen, um den Markt zu beleben. Für Peking setzte sie damit das falsche Signal.

Chinas Immobilienpreise sind absurd hoch. In den Metropolen liegen sie mit 3000 bis 4000 Euro je Quadratmeter für gute Lagen im Verhältnis zu den Einkommen um 40 Prozent über den Preisen in Hongkong, hat die Investitionsbank CICC berechnet. Sie sind so auch fast viermal so hoch wie in US-Großstädten.

Gründe des Booms sind das überhitzte Wirtschaftswachstum und der Nachfragedruck durch die Urbanisierung. Durchschnittlich 20 bis 30 Millionen Zuwanderer drängen vom Land jedes Jahr in die Städte. Erstmals in der Geschichte des Agrarlandes lebten Ende 2011 mehr als die Hälfte aller Chinesen (51,3 Prozent) in Städten.

Reichensteuer soll Wohnungsnotstand bremsen

Als dritten Faktor nennen Finanzexperten den "Anlagenotstand". Er treibt reiche Chinesen dazu, Hausbesitz in den Metropolen zu jedem Preis zu erwerben. Deshalb experimentiert Peking mit einer Wohn-Eigentumssteuer, die von den Medien auch als „Reichensteuer“ bezeichnet wird. Chongqing und Shanghai testen sie seit einem Jahr. Chongqing erhebt die Steuer auf Neubauwohnungen und Villen, wenn deren Kaufpreis 9941 Yuan (1100 Euro) pro Quadratmeter übersteigt.

Der Steuersatz liegt zwischen 0,5 und 1,2 Prozent und wird nach Zahl der Quadratmeter berechnet, wobei es steuerfreie Flächen gibt. Chongqing identifizierte rund 8600 steuerpflichtige Luxusobjekte, 6,8 Prozent aller neuen Eigentumswohnungen. Der erwünschte Effekt trat ein. Es wurden weniger Luxuswohnungen nachgefragt. Peking will das Experiment auf die 40 größten Städte des Landes ausweiten.

Die Bremsmanöver haben die Preise für Eigentumswohnungen in den Metropolen jetzt über fünf Monate fallen lassen. Pekings Stadtregierung schätzt, 2011 durch den Einbruch bei den Immobilien 0,5 Prozent an Wirtschaftswachstum eingebüßt zu haben. Ebensoviel dürften es landesweit sein. Zum Ausgleich hat Chinas Regierung ein gigantisches soziales Wohnungsbauprogramm aufgelegt. Bis 2015 will das Land 36 Millionen subventionierte Niedrigpreiswohnungen errichten, von denen 15 Millionen schon im Bau sind.

Von Pekings Eingriffen sind reine Gewerbeimmobilien bisher kaum betroffen, sagt der Chef von Jilin Investment, Ekkehard Rathgeber. Er hat sich auf Shanghaier Büro- und Gewerbeobjekte spezialisiert. Nach 18 Jahren China-Erfahrung sieht er derzeit weder die Dynamik des Wachstums noch die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Gewerbeobjekten gefährdet.

"Die Leerstände für hochwertige Büroobjekte in Shanghai liegen bei nur sieben Prozent." Das sei die Hälfte des Leerstandes von Frankfurt. Den Bedarf stärke auch Chinas sich änderndes Wirtschaftsmodell. Peking will den Sektor der Dienstleistungen ausbauen. „Die aber brauchen Büros“, sagt der Manager. In Shanghai gebe es heute rund fünf Millionen Quadratmeter hochwertigen Büroraum.

In Tokio seien es viermal soviel. Auch seien die Preise für Gewerbeimmobilien anders als in der Wohnungssparte noch nicht überzogen. Dem stimmt die Immobilienfirma DTZ zu. Büromieten vor allem in Peking hätten im vergangenen Jahr stark angezogen. Sie lägen aber noch unter den Preisen von New York. Andere Maklerhäuser wie Cushman&Wakefield sehen allerdings Peking schon teurer als New York.