Vermieter

Neue Steuerregel bei Billig-Vermietung richtig nutzen

Bei der Steuererklärung 2011 können Vermieter bei niedriger Miete auf jeden Fall profitieren. Denn es kann sowohl altes und neues Recht angewendet werden.

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Für Vermieter von Wohnräumen, da ist sich das Gros der Steuergelehrten einig, wird das Leben in einem Punkt leichter: Wer Wohnungen zu günstigen Preisen vermietet, beispielsweise an nahe Verwandte oder Freunde, muss nicht mehr kompliziert darlegen, dass er dennoch die Absicht hat, Gewinn einzustreichen. Ungeklärt ist jedoch noch die Frage, ab wann die Neuregelung, die der Gesetzgeber im Steuervereinfachungsgesetz 2011 beschlossen hat, Anwendung findet: 2011 oder 2012.

Nach altem Recht muss der Vermieter immer dann wenn er eine Wohnung zu einer Miete zwischen 56 und 75 Prozent des ortsüblichen Mietzinses feilbietet, den Beweis erbringen, trotz des angebotenen Schnäppchens noch die (zudem realistische) Absicht zu haben, Profit zu machen. Wer darunter liegt, kann nur entsprechend anteilig Aufwendungen geltend machen – dem Vermieter wird die sogenannte Einkommenserzielungsabsicht dann grundsätzlich abgesprochen. Wer jedoch 75 Prozent oder mehr verlangt, dem unterstellt der Gesetzgeber diese Absicht und lässt ihn 100 Prozent der Werbungskosten absetzen.

Diese Grauzone zwischen 56 und 75 Prozent hat die Gesetzesnovelle nun beseitigt und die Welt in schwarz und weiß geteilt. Die alles entscheidende Grenze liegt jetzt bei 66 Prozent: Beträgt die Kaltmiete plus Umlagen mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete, sind Aufwendungen in vollem Umfang als Werbungskosten abzugsfähig. Liegt sie darunter, kann der Vermieter Kosten nur anteilig berücksichtigen.

Die Neuerung ist im Steuervereinfachungsgesetz 2011 enthalten – nicht eindeutig ist jedoch, ab welchem Steuerjahr die Regeländerung gilt. "Nach dem Wortlaut des Gesetzes könnte die Neuregelung der verbilligten Wohnraumvermietung bereits rückwirkend für den Veranlagungszeitraum 2011 wirken", sagt Daniel Frischkorn, Steuerberater bei Ecovis in Berlin. Dann müssten Vermieter sie bereits bei ihrer in diesem Jahr anstehenden Steuererklärung berücksichtigen. Frischkorn empfiehlt, zu überschlagen, welcher Rechenweg finanziell lohnender für den Vermieter ist.

Bei verbilligter Miete kommt es auf den Einzelfall an

Besonders unter Angehörigen ist es üblich, Wohnungen verbilligt anzubieten. Zwei Rechenbeispiele: Vermietet ein Vater seiner Tochter eine Wohnung zu 60 Prozent der aus dem Mietspiegel ersichtlichen ortsüblichen Miete, konnte er bisher 100 Prozent seiner Werbungskosten steuerlich abziehen, wenn er darlegen konnte, Gewinn mit der Vermietung erzielen zu wollen. Sobald die Regelung aus dem Steuervereinfachungsgesetz greift, kann er nur noch 60 Prozent abziehen. Für den Vater empfiehlt sich also für 2011 das alte Rechenmodell.

Auch der umgekehrte Fall ist aber denkbar: Vermietet eine Mutter ihrem Sohn eine Wohnung zu 70 Prozent der Durchschnittsmiete, konnte bisher aber nie eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen, durfte sie nur 70 Prozent der Werbungskosten für diese Wohnung anrechen. Nach der neuen Regelung kann sie jedoch 100 Prozent absetzen, weil der Mietzins die magische Grenze von 66 Prozent übersteigt. Die Mutter sollte demnach nach der neuen Methode abrechnen. "Wenn es günstiger für ihn ist, sollte der Steuerzahler auf die Neuregelung beharren", sagt Frischkorn.

Konkret bedeutet das, dass die Mutter bei der Steuererklärung 2011 in Anlage "V" die Miete des Sohnes in die Zeilen acht und elf einträgt. Und dazu die Werbungskosten in voller Höhe in Zeilen 33 bis 49 (Summe der Werbungskosten, Zeile 50) sowie 21 stellt. In einem separaten Schreiben sollte sie darauf verweisen, dass er sich der Rechtsaufassung anschließt, dass das neue Recht zur Absetzbarkeit von Werbungskosten bei verbilligter Wohnraummiete aus dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 bereits rückwirkend anwendbar ist.

Die Finanzverwaltung wird im Zweifel zunächst einen ablehnenden Bescheid erlassen. Dagegen sollte der Vermieter Einspruch einlegen. Konkretisieren Gesetzgeber oder Bundesfinanzhof die Norm im Sinne des Steuerzahlers, werden ihm die Auslagen – rückwirkend – voll angerechnet.