Immobilienmarkt

Immobilien-Aktien in weiter Ferne bringen Gewinne

Bei Immobilienaktien sollten Anleger 2012 nicht auf heimische Werte setzen. Höhere Renditechancen gibt es in Asien und USA.

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Für Dieter Thomaschowski, Geschäftsführer des Analysehauses Investmentresearch in Change IC, gehören Immobilienaktien schlichtweg in jedes Portfolio: "Die Unternehmen können aus ihren Mieterträgen kontinuierliche Dividendenzahlungen generieren und ihren Aktionären damit fortlaufende Auszahlungen leisten." Das gilt aber nur, solange die Immobilien gut vermietet sind und keine Leerstände die Erträge der Gesellschaften so weit schmälern, dass die Dividenden gekappt werden müssen.

Genau diese Gefahr zeichnet sich jedoch im kommenden Jahr bei europäischen und deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen ab. "Die Eurokrise überschattet die Wachstumsaussichten innerhalb der Währungszone und in den umliegenden Staaten", sagt Matthew Edmonds, Ökonom des internationalen Immobilien-Sachverständigenverbands Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Damit wachse das Risiko, dass Unternehmen angemietete Büro- und Einzelhandelsflächen freisetzen und die Mieteinnahmen der Gebäudeinhaber unter Druck geraten.

Immobilienaktienfonds in Asien

Anders sei die Situation in Asien, wo die Wirtschaft weiter brummt. "Unternehmen sind dort auf der Suche nach weiteren Büro- und Einzelhandelsflächen", weiß Edmonds. Auch in den USA ziehe die Konjunktur wieder an und beflügele die Immobilienmärkte.

"Außereuropäische Immobilienaktien bieten im neuen Jahr attraktivere Renditechancen", bestätigt Patrick Nass, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger. Der Investmentexperte lenkt gleich zwei Immobilienaktienfonds bei der Stuttgarter Privatbank - den E&G Fonds Immobilienaktien Europa, der nur in Werte innerhalb des Kontinents investiert, und den E&G Property Stocks Asia Pacific, der das Geld seiner Kunden ausschließlich in fernöstliche Werte anlegt.

In den vergangenen Jahren sind die Anleger mit letzterem Anlageprodukt deutlich besser gefahren: Seit Beginn der Finanzkrise im Herbst 2008 ist der Asien-Immobilienfonds 47 Prozent im Plus, der Europafonds hingegen legte im selben Zeitraum nur um 27,2 Prozent zu.

Auch 2012 dürfte der Asien-Fonds die Nase vorn haben, meint Nass. "Die Sparprogramme der Euro-Staaten dämpfen das Wachstum in den Volkswirtschaften und damit auch die Erträge der Immobilienunternehmen." Hingegen würden die börsennotierten Betongoldgesellschaften in Fernost von der anhaltend robusten Wirtschaft der Pazifikanrainerstaaten profitieren.

In Ländern wie Singapur, Thailand und Indonesien soll die Konjunktur auch 2012 um jeweils mehr als drei Prozent zulegen, während die Bundesregierung für Deutschland nur ein Wirtschaftswachstum von einem Prozent prognostiziert.

"Deutsche Immobilienaktien eignen sich für Anleger, die primär Sicherheit suchen, asiatische Werte hingegen sind optimal für Investoren, die Chancen wahrnehmen wollen und dabei auch bereit sind, gewisse Risiken in Kauf zu nehmen", sagt Nass.

Weniger Leerstand in Peking als in Frankfurt

Eine mögliche Gefahr sei zwar ein Crash am chinesischen Immobilienmarkt. Experten halten die Wahrscheinlichkeit allerdings für gering, denn die Unternehmen im Land prosperieren und mieten kontinuierlich zusätzliche Büro- und Einzelhandelsflächen an. Zudem wächst die Mittelschicht im Land und damit der Bedarf an Wohnraum.

Nach einer Studie der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) sind die Leerstandsraten an den großen Büromärkten des Landes niedriger als in der deutschen Bankenmetropole Frankfurt, wo aktuell 14,5 Prozent der Flächen unvermietet sind. Hingegen stehen in Peking nur 13,8 Prozent der Büroflächen leer, in Guangzhou 10,4 Prozent und in Hongkong sogar nur 4,9 Prozent.

Um das Crash-Risiko zu minimieren, haben Nass und seine Kollegen jedoch den Anteil chinesischer Immobilienaktien im Asienfonds von Ellwanger & Geiger seit Mai 2008 vorsorglich von 11,45 Prozent auf 8,8 Prozent heruntergeschraubt.

Anlegern, denen der fernen Osten ein zu riskantes Pflaster ist, sollten einen Blick auf Immobilienaktien aus den USA werfen, rät Brad Case, Ökonom beim US-Branchenverband National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). "Die anziehende Wirtschaft wird die Immobilienmärkte in den Staaten im neuen Jahr beleben."

US-Markt erholt sich

Seit dem Sommer ist die Erwerbslosenquote in den USA von neun auf 8,6 Prozent gefallen. Monat für Monat sind im Schnitt 131.000 neue Arbeitsplätze entstanden. "Damit wächst auch wieder die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen", bestätigt Jeff Tjornehoj, Immobilienresearcher beim Analysehaus Lipper.

An der Börse stiegen die Kurse amerikanischer Immobilienaktien 2011 deutlich stärker als andere Werte. Der FTSE All Reit Index verzeichnete von Anfang Januar bis Mitte Dezember eine Performance von 7,72 Prozent. Der Dow Jones kam nur auf 6,19 Prozent, der Technologie-Index Nasdaq verlor gar 1,29 Prozent.

Was für US-Immobilienwerte spricht: "Sie weisen trotz der Kursgewinne noch attraktive Dividendenrenditen auf", sagt Tjornehoj. Nach einer Studie des Branchenverbands NAREIT beträgt die durchschnittliche Dividendenrendite auf dem gegenwärtigen Kursniveau 4,76 Prozent.

"Gelingt es den Unternehmen, Leerstände abzubauen und höhere Mieterträge zu generieren, werden die Dividenden steigen", erläutert der Analyst. Der Grund: Alle börsennotierten Immobiliengesellschaften in den USA sind steueroptimierte Real Estate Investment Trusts (Reits). Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten.

Anleger, die dennoch am liebsten in deutsche Immobilienaktien investieren wollen, sollten auf Papiere börsennotierter Wohnungsunternehmen setzen, rät Analyst Thomaschowski. "Weil Menschen immer ein Dach über dem Kopf benötigen, sind die Mieterträge dieser Gesellschaften auch in Krisenzeiten sicher." Zudem würden Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Gagfah und GSW von der Euro-Krise profitieren.

Aus Furcht vor einem Zerfall der Gemeinschaftswährung und steigenden Inflationsraten legen sich vermögende Anleger derzeit massiv Eigentumswohnungen als Kapitalanlageobjekte zu. Thomaschowski: "Die Gesellschaften können dadurch Wohnungen mit hohen Erlösen privatisieren."