Gewerbeimmobilien

Nur neue Bürotürme haben Chancen auf Vermietung

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Miriam Beul-Ramacher

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Trotz guter Konjunktur finden sich für viele Gewerbeimmobilien? in den Randlagen deutscher Großstädte keine Nutzer mehr

Es ist gar nicht lange her und doch eine halbe Ewigkeit: Vor etwas mehr als zehn Jahren standen umzugswillige Unternehmen in den sechs größten Städten Deutschlands noch Schlange, um eine der wenigen freien Büroflächen zu ergattern.

Heute wissen die Städte oftmals nicht wohin mit ihren vielen leeren Bürogebäuden . Und das, obwohl sich der Anteil der ungenutzten Flächen nach Recherchen von BNP Paribas Real Estate in den vergangenen zwölf Monaten fast überall reduziert hat: in Köln auf 8,9 Prozent, in Düsseldorf auf 11,6 Prozent, in Berlin auf 6,9 Prozent und in München auf 8,4 Prozent.

In Frankfurt gab es keine Veränderung, hier haben noch immer 14,8 Prozent aller Büroflächen keine Mieter, in Hamburg kletterte die Quote um ein Prozent auf nunmehr 8,1 Prozent. „Der Konjunkturmotor brummt wieder und hat die Auftragslage vieler Unternehmen nachhaltig gebessert.

Hoher Sockelleerstand in Düsseldorf

Wer in den Krisenjahren 2008 bis 2009 aus Kostengründen keinen Umzug wagte, setzt diese Pläne jetzt um“, hat Renate Kölbel, geschäftsführende Gesellschafterin bei Colliers Trombello Kölbel (CTK), in Düsseldorf beobachtet. Zugleich plagt sich gerade die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt mit einem recht hartnäckigen Sockelleerstand herum. Damit sind die Flächen gemeint, die so unattraktiv sind, dass sie wahrscheinlich keinen Mieter mehr finden werden. Doch wo kommen all die unvermietbaren Flächen her?

Drehen wir die Uhr einmal elf Jahre zurück: Im Jahr 2000 hatten in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gerade einmal 240.000 Quadratmeter Bürofläche oder 3,2 Prozent aller Flächen keinen Nutzer. Heute sind es mehr als eine Million Quadratmeter. Damit hat sich der Anteil mieterloser Einheiten innerhalb von elf Jahren vervierfacht, hat der Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) ermittelt.

Fläche der leeren Büroflächen hat sich verzehnfacht

Noch dramatischer fällt die Überproduktion in Frankfurt am Main aus. 1,9 Prozent aller Flächen oder umgerechnet 179.000 Quadratmeter standen dort im Jahr 2000 leer, heute sind es 1,6 Millionen Quadratmeter, beinahe zehnmal soviel. Eine ähnliche Entwicklung fand laut der JLL-Analyse in München statt. 2001 war der Büromarkt der Bayern-Metropole wie leergefegt. Gerade einmal 0,6 Prozent des Bestandes hatten damals keine Mieter, was einem Flächenvolumen von 95?200 Quadratmetern entsprach. Heute sind mehr als zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche frei, 10,5 Prozent des gesamten Münchener Flächenbestandes.

Leerstand ist ein bundesweites Problem. Zwischen 1990 und 2010 ist der durchschnittliche Büroleerstand in den größten 125 Städten Deutschlands von 2,1 auf 7,5 Prozent gestiegen, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW, Köln) festgestellt. Noch gravierender sei die Entwicklung in den sieben größten Metropolen. Hier ist die Leerstandsquote im gleichen Zeitraum von 1,3 auf 10,4 Prozent gestiegen. Er sei auch in Aufschwungphasen wie Mitte der 2000er-Jahre kaum abgebaut worden, sei aber in Abschwungphasen immer weiter angestiegen, so die IW-Experten.

Die Nachfrage erholt sich, doch die Leerstände bleiben, werden die Quoten künftig überhaupt noch sinken können? „Nein“, meint Thomas Beyerle. Der Leiter Research bei der Bonner IVG Immobilien AG siedelt den Beginn des heutigen Leerstandsdramas in der zweiten Hälfte der letzten Dekade an, also in den Jahren 1995 bis 1999.

Keine Erholung in Sicht

Von dieser Zeit der spekulativen Fließbandproduktion hätten sich die deutschen Büromärkte bis heute nicht erholt. „Bemerkenswert ist doch, dass sich der Leerstand auch in der Aufschwungsphase in den Jahren 2000 und 2001 kaum reduziert hat. Die Korrelation ‚Wirtschaftsaufschwung gleich Abbau der Leerstände’ funktioniert schon seit der Jahrtausendwende nicht mehr“, stellt Beyerle fest.

So besehen entpuppt sich die Kreditklemme für manch einen Standort geradezu als Segen, weil sie den Bau neuer Immobilien verhindert hat, sagen Makler hinter vorgehaltener Hand. Offiziell pochen sie aber auf einen Blick jenseits von Prozenten und Mittelwerten. So zum Beispiel Carsten Ape, Deutschland-Chef beim Immobilienmakler CB Richard Ellis (CBRE). „Man kann die Zahlen nicht über einen Kamm scheren.

Jede Stadt hat Standorte, die in besonders hohem Maße unter leeren Flächen leiden, während andere überaus erfolgreich sind“, hebt Ape hervor. Und führt Beispiele an. So konzentrierten sich die Überhänge in München vor allem auf die Randlagen, in der City dagegen seien gute Flächen schon seit Jahren knapp. In Frankfurt führten Quartiere wie Niederrad und das Mertonviertel die Leerstandsstatistiken an, in Düsseldorf sei der Satellitenstandort Seestern besonders stark betroffen. „In Hamburg finden sich die meisten Leerstände an Standorten mit hoher Bautätigkeit, also zum Beispiel in der Hafencity. Doch dieser Leerstand ist ja nur von vorübergehender Natur.“

Makler gewöhnen sich an Leerstand

Verschärft wird das Problem durch ein gewisses Maß an Abgestumpftheit. Makler, Investoren und Eigentümer haben sich an die höheren Angebotsreserven gewöhnt. „Galt früher noch ein Leerstand von fünf Prozent als gesund, so setzen die meisten den Beginn der Fieberkurve heute bei zehn Prozent an“, sagt Beyerle. Dahinter steckt auch Kalkül.

Denn wer den Leerstand in eine „vorübergehende Angebotsreserve“ und einen „hartnäckigen Sockel“ unterteilt, nimmt ja nur noch einen Teil des Marktes wirklich ernst. Die „Leerstandsquote“ als Messgröße für die Attraktivität eines Standortes verliert dadurch für viele an Bedeutung.

Rainer Hamacher, Geschäftsführer bei DTZ Deutschland, hat einen weiteren Grund für ein Anschwellen der Sockelleerstände ausgemacht: die gestiegenen Nutzeransprüche. Selbst Top-Neubauten aus den 90er-Jahren fielen heute schon aus technischen Gründen gegen aktuelle Neubauten zurück. „Dass zweifelsohne bemerkenswerte Bauten aus jener Zeit zum jetzigen Zeitpunkt bereits technisch aufgerüstet werden müssen, hätte Anfang der90er-Jahre wohl kaum ein Marktteilnehmer als wahrscheinlich erachtet.“