Gewerbeimmobilien

Krise überschattet 2012 auch den Büromarkt

Investoren schätzen Deutschland als sicheren Standort. Doch die die Finanzierungen für große Projekte werden zunehmend komplexer.

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Die Euro- und Staatsschuldenkrise hat weltweit für Unsicherheiten in der Immobilienbranche gesorgt. „Das hat jedoch dem Immobilienmarkt 2011 in Deutschland bislang nicht geschadet, im Gegenteil. 2011 war ein weiteres sehr gutes Jahr für unsere Branche“, sagte Andreas Quint, Deutschland-Chef des internationalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) in Berlin. Die Investment-Umsätze bei den Gewerbeimmobilien seien genauso gestiegen wie die Kapitalwerte, die Vermietungen und die Mieten.

Doch spätestens 2012 werde die Euro-Krise auch in der deutschen Immobilienbranche ihre Auswirkungen zeigen, sagte Quint, der im neuen Jahr in die Europa-Zentrale von JLL nach London wechselt. „Wie, in welcher Form und mit welchen Auswirkungen ist allerdings absolut nicht absehbar, weil die deutsche Realwirtschaft nach wie vor stabilen Grund unter den Füßen hat“ sagte Quint. Die Prognosen für 2012 seien gemischt – aber nicht schlecht. „Niemand erwartet für Deutschland in 2012 wirklich eine Rezession, niemand erwartet einen Anstieg der Arbeitslosigkeit.

Immobilien als Schutz vor Inflation gefagt

Die Konsumlaune der Deutschen ist – wohl auch aus Angst vor Inflation – weiterhin sehr gut.“ Und Immobilien seien als Sachwerte zum Schutz vor Inflation gefragt, insbesondere Top-Objekte (Core-Immobilien) in Deutschland. Von Zurückhaltung ausländischer Investoren in Deutschland sei noch nicht wirklich viel zu spüren, sagt der Manager. Deutschland werde als der „sichere Hafen, mitunter auch nur im Vergleich zur Situation im eigenen Heimatland“ angesehen.

Auch das niedrige Zinsniveau auf der Kredit- wie auf der Anlageseite werde dem Immobilienmarkt in Deutschland weiter guttun. So sei die Frage der Bankfinanzierung 2011 kein Thema, das den Immobilien-Investmentmarkt beherrscht hätte, betonte Quint: „Keine einzige der von uns betreuten Transaktionen wurde durch Banken negativ beeinflusst.“ Allerdings seien die meisten Transaktionen im Core-Bereich getätigt worden. Quint: „Und da braucht der Käufer bekanntlich keine Finanzierung oder nur eine mit einem geringen Leverage.“

Immobiliendeals werden komplexer

Die Immobilientransaktionen werden nach Ansicht von Jones Lang LaSalle wieder größer und komplexer. Sie würden zunehmend grenzüberschreitend sein und neue steuerliche Fragen aufwerfen. Komplizierter und komplexer werde auch die Finanzierung mit oft mehreren gleichrangigen Kreditgebern.

Zudem nimmt die Nachfrage nach indirekten Investmentvehikeln in der Immobilienbranche zu. „Das Finanzierungsumfeld wird in den nächsten Jahren schwieriger werden und steht vor großen Veränderungen“, sagte Quint. Jones Lang LaSalle nimmt diese Herausforderung als Grund für die Profilierung des Geschäftsbereichs Corporate Finance mit 60 Mitarbeitern in London und Frankfurt, den Quint leiten wird.

„Noch trotzt der Markt den zunehmend negativen wirtschaftlichen Rahmendaten, und die erhöhte Nachfrage bei Büroflächen folgt der weiterhin günstigen Nachfrage am Arbeitsmarkt“, kennzeichnet JLL-Chefanalyst Helge Scheunemann die Situation in Deutschland. Doch im nächsten Jahr, in der zweiten Jahreshälfte, werde der Rückgang der Büro-Vermietungen deutlich zu spüren sein.

Immobilien hängen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hinterher

Die Immobilienbranche folge mit einer Verschiebung von drei Quartalen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Die Neubautätigkeit werde sinken und der Leerstand abnehmen. Ein starkes Segment blieben allerdings die zunehmend von Großinvestoren gesuchten Einzelhandelsimmobilien wie Shopping Center und Fachmärkte. Angesichts des Mangels an geeigneten Gewerbeimmobilien in den sechs größten Metropolen Deutschlands würden zunehmend auch kleinere Standorte ins Visier genommen.

Für 2011 erwartet Scheunemann ein Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien von 24 Mrd. Euro. Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre lang bei 30. Mrd. Euro. Global gesehen, hat JLL-Analystin Hela Hinrichs schon eine gewisse Zurückhaltung beobachtet. Für 2012 gelte „wait and see“. Im Fokus blieben jedoch der britische, deutsche und französische Immobilienmarkt. Zudem seinen die nordischen Länder und Russland gefragt.