Sachverständige

Externer Berater rettet Häuslebauer vor Pfuscherei

Beim Hausbau werden häufig gravierende Fehler gemacht. Ein Experte kann sie bereits früh entdecken und böse Überraschungen verhindern.

Foto: ZB / ZB/DPA

Der Bau eines eigenen Häuschens ist für viele der große Traum. Doch viele sind überfordert mit der Kontrolle der Handwerker. Bausachverständige können hierbei helfen. Wenn beim Hausbau im Nachhinein Mängel gefunden werden, ist das Beheben nicht nur aufwendig und teuer. Es ist stressig und verursacht Streit – oft trifft man sich vor Gericht. Wie verhindert man das?

Die Beauftragung eines Bausachverständigen kann eine Möglichkeit sein. Er berät und kontrolliert dann die geplante Immobilie während des Entstehens. „Früher suchte sich der Bauherr zuerst einen Architekten. Der vergab die Aufträge, kontrollierte den Bau und agierte vor Ort im Interesse des Bauherrn“, erläutert Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Das kann dieser immer noch erledigen – nur: „Heute laufen weniger als fünf Prozent aller Bauvorhaben nach diesem alten Muster ab.“ Stattdessen übergibt der Bauherr den gesamten Bau in den allermeisten Fällen einem Bauträger oder einem Generalunternehmer. Dieser beauftragt den Architekten – und der ist damit kein unabhängiger Kontrolleur mehr. Zusätzlich kann der Bauherr aber einen externen Experten hinzuzuziehen. „Im Prinzip kommt dafür jeder Architekt infrage, der im Einfamilienhaus-Bau viel Erfahrung hat“, sagt Warnecke.

Darüber hinaus gibt es eine Reihe größerer Anbieter von Baukontrollleistungen. Das Spektrum reicht von Vereinen wie dem Verband Privater Bauherren (VPB) und dem Bauherren-Schutzbund (BSB) über gewerbliche Organisationen wie TÜV und Dekra bis zu den Bauberatungen der Verbraucherzentralen.

„Ganz wichtig ist, dass sich Bauherren bereits im ganz frühen Stadium fachkundig beraten lassen“, rät die Frankfurter Anwältin Heike Rath. „Die allermeisten Streitigkeiten vor Gericht lassen sich vermeiden, wenn fundierte, eindeutige Verträge zwischen Bauherren und Auftragnehmern geschlossen werden.“ Dass ein Vertrag nicht aus einem zweiseitigen Formular bestehen, sondern Baupläne, Leistungsbeschreiben, Änderungsvereinbarungen und vieles mehr umfassen sollte, wissen nach ihrer Einschätzung viele Bauherren nicht.

Diese Erfahrung hat auch Andreas Garscha gemacht. Er ist Sachverständiger für den Anbieter VPB aus Stuttgart. „Beim Vertrag kommt es auf Vollständigkeit und auf klare, eindeutige Formulierungen an“, sagt er. Nach der Beratung bei der Vertragsgestaltung ist die Qualitätskontrolle vor Ort der zweite große Teil der Baubetreuung.

Bis zu zwölf gravierende Mängel pro Bau

„Hier wird sichergestellt, dass die geltenden Normen und Gesetze eingehalten werden und dass der Erwerber das bekommt, was mit ihm vereinbart wurde“, erläutert Garscha. Beim Neubau eines Einfamilienhauses empfiehlt er fünf Termine vor Ort. Sie werden jeweils in Text und Bild dokumentiert.

Nach Einschätzung von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin, werden während eines Baus im Schnitt zehn bis zwölf gravierende Mängel entdeckt und bei der Bauabnahme noch mal sechs bis acht. „Aufgabe des Experten ist es dann, die Mängel anzuzeigen, ihre zeitnahe Behebung durchzusetzen und diese zu kontrollieren“, erklärt Warnecke.

Der dritte Teil ist die Mitwirkung des Sachverständigen an der Bauabnahme. Mit ihr erkennt der Bauherr an, dass das Bauwerk vertragsmäßig und mängelfrei erstellt wurde, und er muss die Schlussrate zahlen. Danach beginnt die Gewährleistungsfrist. Eine gemeinsame Objektbegehung aller am Bau Beteiligten sowie ein schriftliches Abnahmeprotokoll samt Mängeldokumentation und Fristvereinbarung für deren Beseitigung sind die Kernelemente der Abnahme.

Grundlage sollte ein Beratungsvertrag sein. Dieser muss alle vom Bauherrn gewünschten Leistungen genau beschreiben – auch Anzahl und Termine von Besuchen der Baustelle, alle durchzuführenden Maßnahmen und die eingesetzte Technik. Die Termine werden je nach Baufortschritt festgelegt. Denkbar ist ein Vertrag auf Basis von Stundensätzen. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sollte man mit insgesamt 2000 Euro rechnen.