Kapitalschwache Investoren

Kreditklemme stoppt lukrative Immobiliengeschäfte

Das Geschäft mit Bürotürmen, Einkaufszentren und Hotels wird schwieriger. Denn Banken reichen kaum noch Kredite an kapitalschwache Investoren aus.

Foto: REUTERS

Für Immobilieninvestoren wird es immer schwieriger, Kredite von Banken zu erhalten. Denn die Institute haben erhebliche Probleme, am Kapitalmarkt frisches Geld aufzutreiben. Käufer von Bürotürmen, Einkaufszentren, Hotels und Logistikobjekte müssen deshalb mehr Eigenkapital mitbringen und höhere Zinsen zahlen. Um aus den Mieterträgen noch akzeptable Renditen erzielen zu können, versuchen Immobilienkäufer deshalb die Preise zu drücken.

Sollten die Preise von Gewerbeimmobilien nun auf breiter Front unter Druck geraten, würde dies die Anleger börsennotierter Unternehmen sowie offener und geschlossener Fonds schwer treffen. Die Gesellschaften müssten Wertberichtigungen auf ihre Bestände vornehmen und aus den Mieterträgen zusätzliche Sicherheiten für bereits aufgenommene Kredite bilden. Dadurch drohen Dividendenzahlungen und Ausschüttungen ebenso zu sinken wie die Börsenkurse und der Wert der Anteilscheine.

„Steigen die Zinssätze für Kredite, müssen entweder die Mieten zulegen oder die Preise fallen, damit Immobilieninvestments noch attraktive Erträge abwerfen können“, erläutert Jacques Gordon von LaSalle Investment Management. Besonders betroffen von der Kreditklemme sind Bestandshalter von Objekten in weniger guten Lagen. Dazu zählen auch etliche der sechs eingefrorenen offenen Immobilienfonds, die Objekte losschlagen müssen, um frische Liquidität für die Wiedereröffnung zu gewinnen.

Ihr Problem: „Eigenkapitalstarke Käufer wie Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds und Versicherungen investieren ausschließlich in langfristig vermietete Topobjekte in besten Lagen“, sagt Marcus Lemli, Leiter Kapitalmärkte bei der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL). Hingegen gebe es wegen der fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten kaum Nachfrage nach Objekten in weniger guten Lagen. Beim Verkauf müssten Eigentümer deshalb mit Preisabschlägen rechnen. „Die Schere zwischen Topimmobilien und dem Rest des Marktes spreizt sich“, sagt Lemli.

Nur die wenige eigenkapitalstarke Erwerber können Immobilienkäufe ohne Kredite stemmen. Weil die übrigen Investoren über viel weniger Kapital verfügen, müssen sie beim Erwerb von Gewerbeimmobilien bis zu 80 Prozent des Kaufpreises mit Darlehen finanzieren. Banken geben jedoch nur Kredite über bis zu 60 Prozent des Immobilienwerts zu akzeptablen Zinskonditionen. Darlehen bis zu diesem Grenzwert können die Institute über Pfandbriefe refinanzieren. Darlehen, die über die über diesen Wert hinausgehen, dürfen nicht zur Sicherung für diese Papiere verwendet werden.

In der Vergangenheit haben Banken die über diesen Grenzwert hinaus ausgereichten Darlehen an den Kapitalmärkten in Paketen verkauft, um sich so Luft für die Vergabe weiterer Kredite in ihren Bilanzen zu schaffen. Doch diese Lücke ist geschlossen, seit verbriefte Immobiliendarlehen in den USA in so großer Zahl geplatzt waren, dass die Welt 2009 in die Finanzkrise stürzte. Investoren sind seither vorsichtig, verbriefte Immobilienkredite zu erwerben. „Die US-Krise hat sehr viel verbrannte Erde hinterlassen“, sagt Gisela Brandhoff vom Immobilienfinanzierer Eurohypo.

Wie sehr der Kreditmarkt eingetrocknet ist, zeigt das Beispiel Deutsche Bank: Als diese dieses Jahr die beiden Bürotürme ihres Hauptsitzes in Frankfurt an einen geschlossenen Fonds ihrer Tochter DWS verkaufte, konnte weder die Mutterbank selbst noch einer ihrer Mitbewerber das Darlehen über 600 Mio. Euro zu akzeptablen Zinskonditionen stellen. Stattdessen wurde die Allianz als Kreditgeber gewonnen. „Assekuranzen können noch immer günstige Darlehen vergeben, weil sie sich aus den Einlagen ihrer Versicherten refinanzieren“, erläutert JLL-Experte Lemli. Allerdings lässt sich auf diesem Weg die Kreditklemme nicht lösen. „Wegen der gesetzlichen Auflagen dürfen Versicherungen nur Darlehen über 55 bis 60 Prozent des Beleihungswertes stellen“, sagt Lemli.

Der Ausbruch der Finanzkrise schien zunächst die Überlegenheit des deutschen Pfandbriefs gegenüber den Verbriefungen zu demonstrieren. Durch die rigiden Vorgaben des Pfandbriefgesetzes waren hierzulande Exzesse wie in den USA, Großbritannien und Irland verhindert worden. Allerdings refinanzieren sich auch in Ländern wie Belgien und Portugal Banken vor allem über Verbriefungen. Strikte Vorgaben der Regierungen verhinderten jedoch, dass bonitätsschwache Käufer Immobiliendarlehen erhalten hatten.

Die Entwicklung zeige nun, dass der hohe Kapitalbedarf der Investoren allein über Pfandbriefe nicht abgedeckt werden kann, urteilt Sophie Ahlswede, Analystin bei Deutsche Bank Research, in einer neuen Studie. „Zwar haben sich Pfandbriefe in der Krise als widerstandsfähig erwiesen.“ Um die Immobilienmärkte lebensfähig zu halten, würden jedoch auch Verbriefungen benötigt. Damit Banken ihre ausgereichten Immobiliendarlehen refinanzieren könnten, sei ein „gut ausbalancierter Mix“ aus diversen Instrumenten nötig – inklusive Verbriefungen.

Dies bestätigt auch Christian Walburg vom Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Wir brauchen wieder einen liquiden Verbriefungsmarkt, damit auch Kredite oberhalb der Beleihungsgrenze von 60 Prozent problemlos ausgereicht werden können.“