Teuere Immobilien

Luxus-Bauten in Metropolen sind gefragt wie nie

Trotz oder gerade wegen der Wirtschaftskrise: Der Markt für Luxus-Immobilien boomt. Anleger und Investoren setzen vermehrt auf Sachanlagen.

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Immer mehr Anleger sehen die Lösung in Edelmetall – und in Betongold. Und zwar in Objekten der Spitzenklasse. Das ist das Fazit der Analyse zum „Luxuswohnimmobilienmarkt Deutschland“, die das Maklerhaus Dahler & Company in Hamburg vorgelegt hat. Ausgewertet wurden dafür die Verkaufszahlen der regionalen Gutachterausschüsse. Fazit: 2010 wurden im Luxuswohnsegment in den wichtigsten Großstädten deutlich mehr Objekte verkauft als im Vorjahr.

Besonders gefragt waren Eigentumswohnungen der Spitzenklasse. Hier stieg die Zahl der Kauffälle in den sieben größten deutschen Metropolen um 36,3 Prozent, der Umsatz nahm sogar um 50 Prozent zu. „Es war das erste Mal, dass mehr Eigentumswohnungen als Häuser in diesem Preissegment verkauft wurden. Eine Folge des Trends in die Städte“, sagte Unternehmenschef Björn Dahler.

„Wir führen die große Nachfrage vor allem auf die anhaltende Unsicherheit an den internationalen Kapitalmärkten, auf die befürchtete Euro-Krise und die Gefahr steigender Inflationsraten zurück. Vermögende Privatanleger und Investoren haben im vergangenen Jahr vor allem auf solide Kapitalanlagen in Form von Sachwerten gesetzt “, sagte Dahler. „Und dieser Trend hält an.“ Auch im Vergleich der vergangenen fünf Jahre seien die Umsätze mit Spitzenobjekten stetig nach oben gegangen.

Eigentumswohnungen sind Spitzenreiter

Der Marktbericht von Dahler betrachtet Objekte im Wert von mehr als 750.000 Euro. Insgesamt 1.283 dieser Luxuswohnimmobilien wechselten 2010 in den sieben größten deutschen Städten den Eigentümer, rund 200 mehr als im Vorjahr. Das ist ein Plus von fast 19 Prozent. Dabei stieg der Umsatz um 24,4 Prozent um 331 Milllionen Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis der Objekte verteuerte sich um 4,9 Prozent auf rund 1,31 Millionen Euro.

Spitzenreiter in der Nachfrage waren eindeutig noble Eigentumswohnungen mit 646 Transaktionen (Vorjahr: 474). Das große Interesse spiegelt sich hier auch in der Kaufpreisentwicklung wider: Die Ein- oder Zweifamilienhäuser der Spitzenklasse verteuerten sich lediglich um rund drei Prozent auf durchschnittlich 1,4 Millionen Euro, der Durchschnittspreis für Luxuseigentumswohnungen zog 2010 dagegen um zehn Prozent auf 1,23 Millionen Euro an.

Damit erhöhte sich auch der Umsatz, der mit den Eigentumswohnungen im Top-Segment erzielt wurde, um die Hälfte auf 796 Millionen Euro. Mit Luxus-Häusern wurden im selben Zeitraum in den Immobilienhochburgen 892 Millionen Euro umgesetzt, acht Prozent mehr als im Jahr zuvor.

Überdurchschnittlich viele Objekte – Häuser wie Wohnungen – wurden im vergangenen Jahr im Spitzensegment mit einem Kaufpreis von mehr als zwei Mio. Euro gehandelt. Höhere Kaufpreise vor allem im Top-Segment zeigen, dass nicht nur die Nachfrage, sondern auch die Zahlungsbereitschaft der Interessenten weiter zunahm. Denn der Umsatz stieg bei den hochpreisigen Ein- und Zweifamilienhäusern um 22,3 Prozent und rund 281 Millionen Euro, bei den Nobel-Wohnungen sogar um 155,1 Prozent auf rund 178 Millionen Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnungen in der Spitzenklasse betrug immerhin schon drei Millionen Euro an.

Berlin top – Köln und Düsseldorf flop

Gehobenes Wohneigentum war in allen deutschen Metropolen begehrt. Prozentual stark legten die Märkte in Berlin, Köln und Stuttgart zu. Beim Kapitaleinsatz aber blieben Hamburg und München das Maß aller Dinge. Dabei lag die Isar-Stadt noch vor der Elbmetropole.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser der Spitzenkategorie verzeichneten die Gutachterberichte 2010 in München rund 200 Transaktionen (plus 19,6 Prozent) und einen Umsatz von 299,6 Millionen Euro (plus 30,5 Prozent), in Hamburg waren es bei den Häusern im selben Zeitraum 204 Transaktionen (plus 25,1 Prozent) mit einem Umsatz von 323,42 Millionen Euro (plus 31,48 Prozent).

Bemerkenswert, so Björn Dahler, sei die Entwicklung in Berlin. Hier sei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Wert von über zwei Millionen Euro außergewöhnlich stark gestiegen. Kam es hier in der Vergangenheit zu jährlich einer bis zwei Transaktionen, so wurden 2010 an der Spree elf Luxuswohnungen der Spitzenklasse zu insgesamt 33 Millionen Euro gehandelt.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet die Statistik hier 92 Transaktionen im Topsegment, ein Plus gegenüber 2009 von fast einem Fünftel. Und der Umsatz stieg um fast drei Prozent auf 111,7 Millionen Euro. Bei den Luxuseigentumswohnungen insgesamt wurden an der Spree rund 120 Objekte verkauft, 65 Prozent mehr als 2009; der Umsatz stieg dabei um rund 84 Prozent auf 141,6 Millionen Euro.

In Düsseldorf und Köln ist dagegen der Markt für Luxus-Villen eingebrochen, allerdings auf einem sehr viel niedrigeren Niveau. In Düsseldorf hat sich die Anzahl der Kauffälle nahezu halbiert, der Umsatz sank um zwei Drittel . Kompensiert wurde dies allerdings auch hier durch ein starkes Wachstum im Segment der Eigentumswohnungen. In Köln gingen bei den Häusern Transaktionen und Geldumsatz um jeweils rund 40 Prozent zurück.

Bei den Eigentumswohnungen lag das Transaktionsplus in Köln aber durch alle Preisklassen bei 145 Prozent, der Umsatz wuchs gar um rund 190 Prozent. Auch in Frankfurt war der Luxushäuser-Markt von der Talfahrt betroffen. Städte wie Köln und Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart hätten aber gegenüber Berlin, München und Hamburg beim Bau von Eigentumswohnungen einen starken Nachholbedarf, erklärte Dahler die starken statistischen Ausschläge.

Preismäßig liegt München vorn

Dass die Nachfrage nach Luxuswohnungen sehr ausgeprägt ist, ist auch das Ergebnis einer Studie des Analysehauses BulwienGesa für die Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft. Untersucht wurde der Bau von teuren Eigentumswohnungen (Kaufpreis ab 800.000 Euro) in den Städten Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf und Frankfurt/Main.

Bei den Preisen liegt dabei München vorn: So wurden im vergangenen Jahr in der bayrischen Landeshauptstadt durchschnittlich 9050 Euro pro Quadratmeter für eine Luxuswohnung gezahlt. Mit 8950 Euro liegt Hamburg knapp dahinter, mit einer Spanne von 6450 bis 6780 Euro sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt deutlich niedriger.

Bei der Entwicklung der Spitzenpreise hat Hamburg im vergangenen Jahr mit einem Zuwachs um 11,7 Prozent am deutlichsten zugelegt. Zum Vergleich: In den übrigen Städten sind die Spitzenpreise um jeweils rund drei Prozent gestiegen. Auch das Volumen der Projekte ist mit insgesamt rund 500 Millionen Euro in Hamburg am höchsten. München verzeichnet mit 370 Millionen Euro ebenfalls ein vergleichsweise hohes Neubauvolumen.

Gemessen an der Bevölkerung ist der Markt für Luxuswohnungen jedoch in Düsseldorf am ausgeprägtesten. Innerhalb eines Jahres hat sich das Neubauvolumen in der Rheinmetropole von 1,4 auf 3,4 Luxuswohnungen pro 10.000 Einwohner erhöht. Auch Frankfurt konnte das Volumen von 2,0 auf 2,8 Einheiten pro 10.000 Einwohner deutlich steigern, der Münchener Markt blieb hingegen mit 2,0 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner konstant. In absoluten Zahlen werden in Berlin und Hamburg mit 320 bzw. 319 Einheiten die meisten Wohnungen im Luxussegment entwickelt, in Düsseldorf und Frankfurt ist das Niveau mit 199 und 185 Einheiten vergleichsweise niedrig. Bezogen auf die Einwohner ist Berlin die Stadt mit der geringsten Bautätigkeit im Luxussegment.