Bevölkerungsentwicklung

An welchen Orten sich Immobilien rechnen

Der demografische Wandel trifft einige Kommunen in geringerem Ausmaß als erwartet. So öffnen sich neue Chancen für Anleger.

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Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart – nur hier fühlen sich Wohnimmobilieninvestoren derzeit wirklich sicher. Privatanleger, Fonds und Vermögensverwaltungen haben in den fünf Ballungszentren in den vergangenen Jahren massiv Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser erworben, dabei die Preise in die Höhe und die noch erzielbaren Renditen in den Keller getrieben.

Jetzt zeigen neue Studien, dass sich in etlichen bislang vernachlässigten Städten deutlich höhere Erträge erzielen lassen. „Es gibt eine Reihe heimlicher Stars an den Wohnungsmärkten, die ihrer Entdeckung harren“, sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research.

Der Investmentboom in den fünf Metropolen wurde vor allem von der Angst vor dem demografischen Wandel beflügelt. Denn Deutschlands Bevölkerung schrumpft. Seit dem Jahr 2005 ist die Zahl der Einwohner bereits von 82,44 auf 81,7 Millionen gesunken – und soll bis zum Jahr 2020 um nochmals mehr als zwei Millionen zurückgehen.

Nicht betroffen sind davon die Metropolregionen. Denn mit ihrem breiten Angebot an Arbeitsplätzen locken sie junge Menschen aus ländlichen Regionen und Kleinstädten. Just: „Viele Wohnungsinvestoren haben sich deshalb zuletzt vor allem auf die großen Ballungszentren konzentriert.“

Die immense Nachfrage von Privatanlegern, geschlossenen Fonds und Family Offices ist allerdings nicht ohne Folgen geblieben. Die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in den fünf Großstädten sind in den vergangenen Jahren kräftig in die Höhe geschnellt. Spiegelbildlich sind die aus den Mieterträgen erzielbaren Renditen deutlich gesunken.

„Allein in Berlin haben sich Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr im Schnitt um 6,2 Prozent verteuert“, hat Andrew M. Groom, Leiter Immobilienbewertung bei der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL), beobachtet. Betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis Ende 2009 noch 2110 Euro, mussten Käufer zu Beginn dieses Jahres im Mittel 2240 Euro zahlen. Hingegen sind die Wohnungsmieten in der Bundeshauptstadt nach einer Studie des F+B-Instituts in den vergangenen drei Jahren bei laufenden Verträgen insgesamt nur um 5,5 Prozent gestiegen.

Mietshäuser mit guter Rendite

Ähnlich ist die Situation in den übrigen Großstädten. Auch dort sind die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, im Branchenjargon Zinshäuser genannt, durch die große Nachfrage der Investoren zuletzt sehr viel stärker in die Höhe geschnellt als die Mieten. „In einigen Quartieren werden Objekte inzwischen zum 23,5-Fachen der Jahresmiete gehandelt, sodass die Rendite auf knapp vier Prozent gefallen ist“, hat Immobilienanalyst Just jetzt in einer neuen Studie ermittelt.

Deutlich höhere Erträge werfen jedoch Wohnungen und Zinshäuser in einer Reihe anderer Städte ab. Hier kosten Wohnimmobilien zum Teil nur das Zwölffache der Jahresmiete. Dadurch können Käufer pro Jahr eine Rendite von mehr als acht Prozent erzielen. „Die Furcht vor den Folgen des demografischen Wandels drückt an diesen Standorten bislang auf die Preise“, sagt Just. Allerdings sei die Angst in vielen Fällen unbegründet.

Das zeigen neueste Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Danach wird die Bevölkerungsentwicklung in etlichen mittelgroßen Städten künftig ganz anders verlaufen als bislang angenommen. Beispiel Baden-Baden: 2003 gingen die BBSR-Forscher in ihrer Vorausberechnung noch davon aus, dass die Zahl der Einwohner in der Kurstadt bis 2020 um zwölf Prozent sinken werde.

Bei ihrer neuen Prognose kommen die Analysten des Bundesinstituts nun zu dem Schluss, dass die Bevölkerungszahl in der Bäderstadt bis 2025 tatsächlich um 5,5 Prozent von heute 54.500 auf 57.500 Menschen steigen wird. Der Grund: Die am Rand des Schwarzwalds gelegene Kommune hat sich als Seniorenwohnsitz etabliert.

Junge Familien suchen Wohraum

Auch bei einer Reihe anderer Städte hat das BBSR seine frühere Prognose massiv revidiert. Unna sagten die Forscher 2003 noch einen Bevölkerungsverlust von neun Prozent bis zum Jahr 2020 voraus. Jetzt sind die Wissenschaftler zu dem Schluss gekommen, dass die Zahl der Einwohner bis 2025 voraussichtlich von jetzt 66.600 um 6,9 Prozent auf 71.200 steigen wird. Denn die Stadt lockt mit ihrer Wohnraumpolitik erfolgreich junge Familien an.

Auch Aachen, Bremen, Hamm, Ludwigshafen, Mannheim und Neu-Ulm sollen entgegen der früheren Vorausberechnung in den kommenden 14 Jahren nicht schrumpfen, sondern gegen den allgemeinen Bevölkerungstrend leicht wachsen. „Sollte sich diese neuere Prognose bewahrheiten, wären diese Städte die heimlichen Stars für Wohnungsinvestoren“, so Just. Denn die Preise sind bislang niedrig und die Renditen hoch, weil Anleger noch vor Engagements in diesen Städten zurückscheuen.

Allerdings eigne sich nicht jede Immobilie in diesen Orten als Kapitalanlage, gibt Christian Wittke, Immobilienanlageberater der Berenberg Bank, zu bedenken. „In einer Seniorenstadt wie Baden-Baden lassen sich wegen der vielen Single-Haushalte Zwei-Zimmer-Wohnungen besonders gut vermieten.“ In Städten wie Neu-Ulm und Unna, die junge Familien mit Kindern locken, seien hingegen Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen stärker gefragt.

Zudem sollten Anleger den Makrostandort genau in Augenschein nehmen, rät Wittke: „Eine Wohnung am Marktplatz mit Ärzten und Geschäften im Umfeld lässt sich immer vermieten – ein billiges Objekt am Stadtrand eher nicht.“