Nebenkosten

Deutsche ziehen gegen "zweite Miete" vor Gericht

Immer mehr deutsche Mieter glauben, dass die Hausbesitzer Mietnebenkosten zu hoch ansetzen. Die Justiz soll nun prüfen, wer recht hat.

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Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zahlen Mieter hierzulande im Durchschnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat an Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Kostenarten zusammen, können es sogar bis zu 2,94 Euro sein.

Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung können also 2822,40 Euro pro Jahr nur für die Nebenkosten aufgebracht werden. Experten haben deshalb den Begriff von der „zweiten Miete“ geprägt. Um die wird gern gestritten. Häufig beschäftigen die Konflikte darüber die Gerichte.

„Das Prüfen der Betriebs- und Heizkosten kann sich lohnen, und zwar für Mieter und Vermieter“, sagt Torsten Ramm, Rechtsanwalt aus Dortmund. „Geprüft werden sollte vor allem, ob auch tatsächlich alle Betriebskostenvorauszahlungen vorgenommen und verrechnet worden sind.“

Viele Abrechnungen seien schlicht fehlerhaft, hat Franz-Xaver Corneth, Vorsitzender des Mietervereins Köln, beobachtet. „Da die Kosten für die Erstellung der Abrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, darf man als Mieter auch eine korrekte Abrechnung verlangen.“

Relativ gesehen hat der Vermieter viel Zeit, die Betriebskostenabrechnung vorzunehmen – nämlich zwölf Monate. Die Abrechnung für 2010 muss also dem Mieter erst bis Ende 2011 zugegangen sein. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig, innerhalb der vorgeschriebenen Frist, zugestellt wird (Az.: VIII ZR 107/08). Dabei sind auch unerwartete Verzögerungen seitens der Post einzukalkulieren.

Manche Menschen erledigen alles auf den letzten Drücker. Das war offensichtlich auch bei einer Nebenkostenabrechnung der Fall, die am letztmöglichen Silvestertag um 19.11 Uhr per Fax versandt wurde – und zwar noch nicht einmal direkt an den Mieter, sondern an dessen Rechtsanwalt.

Dem Amtsgericht Köln erschien das dann doch zu knapp (Az.: 210 C 31/05). Schließlich müsse man davon ausgehen, dass ein Anwaltsbüro um diese Zeit geschlossen sei. Die Abrechnung sei demnach – juristisch gesehen – erst am 2. Januar und damit klar zu spät zugestellt worden.

Einen ganz bestimmten und durchaus plausiblen Grund für verspätete Abrechnungen kann der Eigentümer allerdings anführen: Wenn er selbst die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil zum Beispiel die Kommune einen erforderlichen Gebührenbescheid erst nach Ablauf der zwölf Monate zusendet, dann sind Ausnahmen möglich. So entschied es ebenfalls der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 220/05). Innerhalb von drei Monaten nach dem Eintreffen der fehlenden Unterlagen müssen die Nachforderungen dann allerdings geltend gemacht werden.

Aus der Abrechnung muss sich eindeutig ergeben, ob Nachzahlungen zu den im Regelfall monatlich im Voraus gezahlten Nebenkosten fällig werden oder ob eventuell sogar eine Rückerstattung zu leisten ist. „Mieter haben zunächst einmal ein paar Wochen Zeit, die Ausgleichung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen oder Einwände vorzubringen. Erst mit Ablauf einiger Wochen kann der Vermieter seinen Ausgleichsanspruch gerichtlich geltend machen“, erläutert Anwalt Ramm.

„Unabhängig davon haben Mieter jedoch das Recht, bis zu zwölf Monate nach Rechnungsstellung weitere Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben.“ Erst mit Ablauf dieser Frist verjähren die Ansprüche.

Wer vor Gericht zieht, muss mit mehreren Instanzen rechnen

Der LBS-Infodienst Recht und Steuern weist auf wichtige Urteile zu diesen strittigen Fragen hin. Demnach muss sich ein Vermieter bei den Nebenkosten auch an dem orientieren, was ortsüblich ist und sich am Gebot der Wirtschaftlichkeit orientieren. Ein Kölner Vermieter hatte das nicht getan: Für die Gebäudereinigung hatte er einen Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt.

Den Mietern schien das wesentlich überteuert – der Vergleichswert in der Stadt beträgt nämlich lediglich 23 Cent pro Quadratmeter. Das Amtsgericht Köln gab den Mietern Recht. Offensichtlich habe der Vermieter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entsprochen (Az.: 203 C 74/08).

Eine schwierige Frage ist häufig, wie hoch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt werden müssen – vor allem dann, wenn vergleichbare Erfahrungen fehlen. Einem Eigentümer darf es nicht angelastet werden, wenn er unabsichtlich den Betrag deutlich zu niedrig angesetzt hat, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 195/03).

Schließlich könnten die Vertragspartner in gegenseitigem Einvernehmen sogar gänzlich von irgendwelchen Vorauszahlungen absehen und alles im Nachhinein regeln, so die Richter.

Manche Fragen sind offenbar gar nicht so leicht zu beantworten, zumindest aus der Sicht eines Laien. So musste über mehrere Instanzen hinweg geklärt werden, ob die Reinigung eines Öltanks zu den umlagefähigen Kosten zählt.

Der Bundesgerichtshof bejahte dies (Az.: VIII ZR 221/08). Zu den Ausgaben für den Betrieb einer zentralen Heizanlage gehöre ausdrücklich auch die Reinigung des Tanks. Dies sei keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern diene der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, urteilten die Karlsruher Richter.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen außerdem auch die Gebühren für eine notwendige Sperrmüllabfuhr, so der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 137/09). Diese Ausgaben entstünden zwar nicht jährlich, „aber doch laufend“, so die Richter. Selbst wenn unbekannte Dritte für den Müll verantwortlich seien, könne die Allgemeinheit mit den Kosten belastet werden.