Investoren

US-Immobilienmarkt kommt zurück aus der Krise

Die Mieten in den Zentren der Metropolen ziehen erstmals seit Jahren an. Das hat Folgen: Investoren schlagen bei Immobilien wieder zu.

An der Börse werden konjunkturelle Aufschwünge immer vorweg genommen. Das gilt auch für Immobilienmärkte. "Die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften ziehen in der Regel bereits acht bis zwölf Monate vor einer Erholung der Märkte an“, sagt Dieter Thomaschowski, Analyst bei Investment Research in Change IC. Trifft die alte Regel zu, müssten die vom Konjunkturabschwung gezeichneten US-Büroimmobilienmärkte in diesem Jahr mit einem soliden Wachstum aufwarten. Denn die Börsennotierungen amerikanischer Immobilienaktien sind im vergangenen Jahr um mehr als 20 Prozent die Höhe geschnellt. „Ihre Bewertungen sind mittlerweile wieder deutlich gestiegen, auch wenn sie noch immer unter den Rekordniveaus des Jahres 2007 liegen“, sagt Credit-Suisse-Analyst Cédric Spahr.

Für Ross J. Moore, Chefvolkswirt der Beratungsgesellschaft Colliers International, sind nicht nur die Börsenkurse der Immobilienaktien ein gutes Omen für die Märkte. „Die Trendwende an den amerikanischen Märkten hat bereits begonnen“, sagt Moore und verweist auf die jüngsten Fundamentaldaten. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres sind in fast allen Großstädten der Vereinigten Staaten die Vermietungsvolumen gestiegen und die Leerstandsraten gesunken. „Im Landesschnitt ging die Rate der unvermieteten Flächen um 1,8 Prozent auf 16,11 Prozent zurück“, berichtet Chefvolkswirt Moore.

Als Folge stiegen die Mieten bei neuen Vertragsabschlüssen in den Zentren der US-Metropolen 2010 um durchschnittlich 0,9 Prozent. Damit senden erstmals Büromärkte aus allen US-Bundesstaaten Erholungssignale seit die Finanzkrise im Jahr 2008 erst die gesamte Wirtschaft und dann den Büromarkt auf Talfahrt geschickt hatte. Von New York bis San Francisco hatten Unternehmen angemietete Flächen aufgegeben. Landesweit rasten die Leerstandsquoten in die Höhe und die Mietpreise in den Keller. „Dass die US-Büromärkte erstmals seit drei Jahren wieder eine positive Nettoabsorptionsrate aufweisen, weckt Hoffnung auf eine nachhaltige Erholung“, meint auch Maria Sicola vom Maklerhaus Cushman&Wakefield.

Insgesamt hatten Unternehmen im vergangenen Jahr 5,8 Mio. Quadratmeter Büroflächen in den USA neu angemietet – ein Plus von 26,3 Prozent gegenüber den 4,59 Mio. Quadratmetern im Jahr zuvor. Dass die Leerstandsrate dennoch nicht stärker gefallen sei, läge daran, dass 2010 noch zahlreiche neue Gebäude an die Märkte kamen. „Im Verlauf dieses Jahres dürften die Leerstandsraten jedoch in deutlich stärkerem Umfang zurückgehen, da das Neubauvolumen geringer, der Flächenbedarf der Unternehmen aber größer ausfallen wird als 2010“, prognostiziert Sicola.

Mit einer rasanten Erholung der Märkte rechnen Experten in den nächsten Monaten allerdings nicht. „Ende vergangenen Jahres haben Unternehmen vorsichtig damit begonnen, wieder zusätzliche Flächen anzumieten und werden auch in den ersten Monaten dieses Jahr so zunächst weiter verfahren“, meint Ben Breslau von der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL). „Erst wenn Unternehmen wieder verstärkt Mitarbeiter einstellen, werden die Vermietungsvolumen kräftig anziehen und die Leerstandsquoten entsprechend sinken.“ In den ersten Quartalen dieses Jahres dürften die Leerstandsraten deshalb nur langsam sinken. Breslau: „2012 aber wird die Mieternachfrage massiv anziehen.“

Da die US-Konjunktur bislang nur langsam anziehe, „wird sich auch die Erholung der Vermietungsmärkte nur langsam vollziehen“, bestätigt Claus-Jürgen Cohausz, Vorstand des deutschen Finanzierers WestImmo. Investmentchancen sieht Cohausz aber schon jetzt an einigen Standorten – darunter in Manhattan. „Der Büromarkt im Herzen New Yorks ist in hohem Maß abhängig von der Flächennachfrage durch den Finanzsektor und damit generell volatiler als andere Märkte.“ Da die großen US-Investmentbanken die Krise hinter sich gelassen haben, könnte das Vermietungsgeschehen in Manhattan schneller anziehen als in den Zentren anderer Großstädte. Cohausz: „Volatile Märkte bieten in der Aufschwungphase besondere Chancen, weil sie sich tendenziell schneller erholen.“

Darüber hinaus ist der WestImmo-Vorstand optimistisch für die Westküsten-Metropole Los Angeles und die Hauptstadt Washington: „Dort haben Unternehmen aus vielen verschiedenen Wirtschaftszweigen ihren Sitz.“ Dadurch sei der Büromarkt weniger abhängig von der konjunkturellen Entwicklung einzelner Branchen. Zudem sei die Stadt der Engel einer der größten Seegüterhäfen in den USA. „Damit profitiert Los Angeles auch, wenn Im- und Export wieder anziehen“, sagt Cohausz. Washington wiederum verfügt durch den großen Flächenbedarf der Regierung und ihrer Behörden über den stabilsten Büromarkt der USA. Selbst in der jüngsten Krise stieg die Leerstandsrate nie über 12,5 Prozent. „Zu Jahresbeginn war sie bereits wieder auf 11,1 Prozent gesunken und lag damit 31 Prozent unter dem Landesschnitt“, sagt Colliers-Chefökonom Moore.

Die Erholung im Vermietungsgeschäft lockt auch Investoren an. Erstmals seit Ausbruch der Finanzkrise kam es 2010 wieder im großen Stil zu Portfolioverkäufen und Einzeldeals im Wert von mehr als 100 Mio. US-Dollar. „Wechselten 2009 nur 59 Objekte im Wert von mehr als 100 Mio. Dollar den Besitzer, gab es 2010 bereits 195 solcher Transaktionen“, sagt Moore. Dies zeige, dass auch die finanzierenden Banken eine Erholung des US-Gewerbeimmobilienmarktes erwarteten. Ausländische Investoren würden sich verstärkt für Bürotürme und Shoppingcenter in den Vereinigten Staaten interessieren, sagt Nataly D. Rothschild, Vizepräsidentin bei der Beratungsgesellschaft Savills. „Auch deutsche Fonds, Family Offices und vermögende Privatanleger sind wieder auf der Suche nach Objekten in den USA.“

Shoppingcenter zählten derzeit zu den attraktivsten Gewerbeimmobilien in den Staaten, sagt Jürgen Gerber, Geschäftsführer beim Kölner Initiator Jamestown. Ihre Preise seien stärker gefallen als bei Büroobjekten. „Bei den Einkaufscentern hat eine Marktkorrektur stattgefunden“, sagt Gerber. Für neue US-Immobilienfonds prüfe Jamestown den Erwerb mehrerer Objekte. Generell rät Gerber Investoren, Immobilien in den Küstenstaaten zu bevorzugen: „An der Ost- und Westküste wird sich die Wirtschaft schneller erholen als im Landesinneren.“ Zudem wachse die Bevölkerung an der Küste stärker als in den Binnenstaaten der USA. Gerber: „Damit steigt an den Küsten auch automatisch die Nachfrage potenzieller Immobiliennutzer schneller.“