Altersvorsorge

Das eigene Haus in üppige Rente umwandeln

Wer sein Haus nicht vererben möchte, kann es schrittweise an eine Bank oder die Caritas vermachen. Im Gegenzug bekommt der Senior eine Rente.

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Mit einem eigenen Heim scheinen viele Senioren über die perfekte Altersvorsorge zu verfügen. Das Hypothekendarlehen ist abgetragen; sie müssen keine Miete zahlen. Doch weil sie ihr gesamtes Geld in das Haus gesteckt haben, sind neben der kargen Rente keine finanziellen Reserven vorhanden, um den Ruhestand genießen zu können. Nun bieten die Caritas und die Investitionsbank Schleswig-Holstein älteren Grundeigentümern die Möglichkeit, ihr monatliches Einkommen durch Beleihung oder Stiftung des eigenen Hauses aufzubessern.

Die Idee ist nicht neu: Unter Schlagworten wie Rückwärtshypothek, Umkehrdarlehen, Immobilienrente hatten Banken und Versicherungen immer wieder Produkte kreiert, mit denen Senioren ihre Immobilie mit Darlehen belasten konnten, um eine Zusatzrente zu erhalten. Bislang scheiterten all diese Konzepte jedoch mangels Nachfrage. Frühere Rentnergenerationen wollten nicht das hart erarbeitete eigene Heim mit hohen Kreditlasten an Kinder vermachen – oder es nach ihrem Tod der Bank überlassen.

Inzwischen ist eine neue Generation in der Ruhestandsphase angekommen, die sich eher für solche Konzepte erwärmen kann. „Wir haben bereits zwölf Verträge für unsere erst vor ein paar Monaten an den Markt gebrachte Immorente abgeschlossen“, sagt Torsten Fragel von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. „Wir erhalten täglich bereits so viele Anrufe von Interessenten, dass wir erwägen, unsere Hausstifter-Rente bundesweit anzubieten“, sagt Chris Starke, Vorstandsmitglied der Caritas-Gemeinschaftsstiftung Krefeld, die erst seit Jahresbeginn Senioren die Möglichkeit bietet, das eigene Heim zu verfrühstücken.

Würden sich die Rückwärtshypotheken durchsetzen, könnten Immobilien in die Klasse der flexiblen Altersvorsorgeprodukte aufsteigen. Rein rational betrachtet, finanziert das beste Produkt nämlich nicht nur den Lebensstandard im Alter, sondern zahlt seinen Wert zusätzlich an den Ruheständler aus, bis bei dessen Ableben das Produkt einen Wert von Null hat. Das lässt sich bewerkstelligen mit Lebensversicherungen oder auch einem Fondssparplan. Das eigene Haus lässt sich im Alter schlecht verwerten, meist kommt der Wert den Erben zugute. Dabei sind Immobilen von ihren Investmenteigenschaften durchaus als Altervorsorgeprodukt geeignet. Zumindest in attraktiven Lagen legt Betongold stetig an Wert zu. Gerade in Extremszenarien könnten Immobilien ihre Stabilität ausspielen. Nicht wenige Experten fürchten als Folge der milliardenschweren Rettungsaktionen eine galoppierende Inflation oder eine Währungsreform. In beiden Fällen wären Immobilienbesitzer fein raus – umso mehr, wenn durch Umkehrhypotheken Immobilien im Alter weniger immobil wären.

Die von der Förderbank des nördlichsten Bundeslandes angebotene Immorente gilt als Pilotprojekt für andere öffentliche Institute, die eigene Rückwärtshypotheken planen. Bei der Immorente bleibt das Haus im Besitz der Eigentümer. „Sie erhalten als zins- und tilgungsfreies Darlehen eine monatliche Rente bis zum Ende ihrer statistischen Lebenserwartung“, sagt Fragel. Leben die Eigentümer länger, wird die Rentenzahlung zwar eingestellt. In den kommenden fünf Jahren müssen die Besitzer allerdings auch keine Zins- oder Tilgungsleistungen erbringen. Danach kann der Kredit in ein tilgungsfreies Darlehen bis zum 110. Lebensjahr umgewandelt werden. „In dieser Zeit müssten nur die Zinszahlungen geleistet werden.“

Bei den zwölf bisher abgeschlossenen Verträgen betrage die monatliche Zusatzrente im Schnitt 300 Euro. Entscheidend für die Höhe seien die Prognosen über die künftige Wertentwicklung der Immobilie und die statistische Lebenserwartung der Eigentümer. „Ein 75-Jähriger erhält deshalb eine höhere Rente als ein 65-Jähriger“, sagt Fragel. Ebenso falle die Wertentwicklungsprognose für ein Haus im Speckgürtel von Hamburg höher aus als für ein Eigenheim im dünn besiedelten Nordfriesland. Insgesamt wird die Rente so berechnet, dass der gesamte Darlehensbetrag inklusive Zinsen am Ende durch den voraussichtlichen Marktwert der Immobilie gedeckt ist. „Die Erben können sich entscheiden, ob sie den Kredit tilgen und das Haus übernehmen wollen oder es der Bank überlassen.“

Bei der Hausstifter-Rente der Caritas hingegen übertragen die Eigentümer ihre Immobilie an die Caritas-Gemeinschaftsstiftung Krefeld. „Im Gegenzug erhalten sie eine monatliche Rente und ein grundbuchlich besichertes lebenslanges Wohnrecht“, erläutert Starke. Nach dem Tod oder dem Auszug der Stifter in ein Pflegeheim will die Caritas die Häuser entweder vermieten oder verkaufen. Wie bei der Immorente der Investitionsbank Schleswig-Holstein hängt auch beim Caritas-Modell die Höhe der monatlichen Rente vom Alter der Eigentümer und der voraussichtlichen Entwicklung des Marktpreises des Hauses ab. Die Caritas-Stiftung nehme im Gegensatz zu Banken keinen Risikoabschlag von 30 Prozent auf die statistische Lebenserwartung. Wie hoch die Rente ausfallen kann, macht Starke an einer Beispielrechnung deutlich: „Für ein schuldenfreies Haus mit einem Marktwert von 300.000 Euro und einem Modernisierungsaufwand von 12.000 Euro erhält ein 75-Jähriger bei einem zehnjährigen Zahlungsplan eine Monatsrente von 700 Euro.“ Werde die Rentenbezugszeit auf 14 Jahre ausgedehnt, betrage die monatliche Rente 538 Euro.