Erbe

Was geschieht mit Opas Wohnung nach dessen Tod?

Oft vergessen Angehörige, den Mietvertrag des Verstorbenen zu kündigen. Dabei ist es wichtig, bestimmte Fristen genau einzuhalten.

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Bei allem, um dass man sich nach dem Tod eines Angehörigen kümmern muss, wird eines oft vergessen: die Wohnung. "Viele gehen davon aus, dass der Mietvertrag mit dem Tod einfach erlischt und fallen dann aus allen Wolken, dass der zunächst wie bisher bestehen bleibt“, sagt Rechtsanwalt Andreas Kühnelt aus Kiel.

Und das ist auch gut so: Denn das Gesetz schützt vor allem Hinterbliebene, die mit dem Toten zusammengelebt haben. "Nach Paragraf 563 des Bürgerlichen Gesetzbuches treten nicht nur Ehepartner, sondern auch Unverheiratete, Partner aus eingetragenen Lebensgemeinschaften und Kinder, die mit in der Wohnung gelebt haben, in den Mietvertrag ein“, sagt Fachanwalt Klaus Michael Groll, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Wollen sie weiterhin in der Wohnung bleiben, müssen sie nichts unternehmen, auch wenn es natürlich zweckmäßig ist, den Vermieter zu informieren. Der allerdings kann dem neuen Mieter nur kündigen, wenn ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt, beispielsweise der neue Vertragspartner hoch verschuldet ist.

Den Vermieter informieren

Der neue Mieter muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod dem Vermieter mitteilen, wenn er die Wohnung nicht übernehmen will. Der Erbe, wer auch immer es ist, kann dann die Wohnung mit der üblichen gesetzlichen Frist kündigen. "Viele wollen oder können gar nicht in der Wohnung bleiben, weil sie für eine Person zu groß und/oder zu teuer ist“, gibt Groll zu bedenken. Und vor allem ältere Menschen zögen in altersgerechtere Wohnungen.

Lehnt der Partner den Eintritt in den Mietvertrag ab, können auch Kinder oder Verwandte eintreten – vorausgesetzt, sie haben zuvor schon mit dem Verstorbenen zusammengelebt. Für getrennt lebende Ehepartner gilt das Eintrittsrecht nicht. Ein Sonderkündigungsrecht kommt vor allem dann zum Tragen, wenn der verstorbene Mieter einen zulässigen Sondermietvertrag eingegangen ist. "Das ist etwa der Fall, wenn man einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen wechselseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hat“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Beides komme bei privaten Wohnungsmietverträgen aber selten vor.

Etwas komplizierter wird es, wenn niemand eintrittsberechtigt ist, der Verstorbene also allein gelebt hat, und der Mietvertrag Bestandteil des Erbes ist. "Dann geht auch die Wohnung mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten und Kosten auf die Erben über“, erläutert Anwalt Kühnelt. Das ist andersherum übrigens auch der Fall, wenn der Vermieter stirbt. Die Kündigung des Mieters muss ebenfalls innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes erfolgen. Die Frist, also die Zeit, die den Erben bleibt, die Wohnung zu räumen und die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, beträgt drei Monate.

Vertragsklauseln überprüfen

"Es gibt 1000 und eine Klausel für die Schönheitsreparaturen, selbst wenn sie im Vertrag festgehalten sind“, gibt Ulrich Ropertz vom Mieterbund zu bedenken. Daher rät er, besonders starre Klauseln immer prüfen zu lassen, ob sie überhaupt wirksam sind. Oft hänge es aber auch vom Vermieter ab, ob man sich nicht auch so einigen könne.

Gleiches gilt, wenn man den Mietvertrag schneller als in der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen will. "Oft ist ein Vermieter ja auch daran interessiert, die Wohnung schnell neu zu vermieten, um dann etwa die Miete zu erhöhen oder vorher die Wohnung noch zu modernisieren“, schildert Kühnelt ein mögliches Szenario. Die Erben wiederum sollten ein Interesse daran haben, schnell aus dem Vertrag zu kommen, um unnötige Kosten für Miete und Energieversorger zu vermeiden.

Noch kniffeliger wird es, wenn ein Erbe das Vermächtnis ausschlagen will. Das passiert manchmal erst, wenn über den Umfang des Erbes samt möglicher Verbindlichkeiten – also Schulden – informiert worden ist, so Kühnelt.

Die Schulden würden aber erst komplett offengelegt, wenn das Erbe angenommen ist. "Da beißt sich die Katze in den Schwanz“, sagt Kühnelt und gibt jedoch gleichzeitig Entwarnung. Das Erbe könne doch noch losgeschlagen werden, wenn man in Unkenntnis des vollen Umfangs des Erbes war. Das führe jedoch nur zum Erfolg, wenn man Beweis führen kann, dass man das Erbe in Unkenntnis angenommen hat.