Urteil

Bundesgerichtshof schwächt die Rechte von Mietern

Die Richter am BGH in Karlsruhe haben geurteilt: Auch Immobiliengesellschaften dürfen Mietern in Zukunft wegen Eigenbedarf kündigen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs darf künftig auch von Immobiliengesellschaften ausgesprochen werden.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs darf künftig auch von Immobiliengesellschaften ausgesprochen werden.

Foto: Stephan Jansen / dpa

Berlin.  Mietern dürfte künftig häufiger wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat am Mittwoch geurteilt, dass auch Gesellschafter einer Investorengemeinschaft Eigenbedarf an einer Wohnung anmelden dürfen.

Über welchen Fall entschieden die Richter?

Dass private Wohnungsbesitzer eine vermietete Wohnung beanspruchen können, wenn beispielsweise die erwachsene Tochter dort einziehen will, ist bislang unbestritten. Unklar allerdings war bisher, ob auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Mietern mit dem Argument des Eigenbedarfs kündigen darf.

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatten sich 1991 vier Personen zusammengetan, um ein Haus im begehrten Münchner Stadtteil Lehel zu erwerben, zu sanieren und in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Einige Wohnungen wurden bereits verkauft. Nun will die Eigentümergesellschaft auch die letzte, noch vermietete Wohnung räumen. Einer der Gesellschafter hat dafür Eigenbedarf für seine Tochter und deren Familie angemeldet. Doch gegen die Kündigung wehrten sich die Mieter – ein Ehepaar, das seit 31 Jahren in der Wohnung lebt. Sie vermuteten: Statt um Eigennutzung gehe es vielmehr darum, einen Verkaufs- oder Mietgewinn zu erzielen. Außerdem erklärten sie, die Eigentümer hätten ihnen eine freie Ersatzwohnung im selben Haus anbieten müssen.

Die Richter wiesen beide Argumente zurück. Damit stellt das Urteil Mieter sogar schlechter als bisher. Denn bislang wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht seiner Pflicht nachkam, als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anzubieten. Nun hat der Mieter höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil als „doppelte Ohrfeige“. Das Landgericht München hatte die Räumung verhindert. Die Richter argumentierten, eine GbR sollte keinen Eigenbedarf anmelden können – alles andere bedeute für Mieter „ein erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko“.

Welche Folgen hat das Urteil

Künftig dürften Mieter bei derlei Streitigkeiten schlechte Karten haben. Besonders in der gegenwärtigen Situation auf dem Wohnungsmarkt stelle das einen gravierenden Nachteil dar, sagte Ulrich Ropertz, der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. „GbRs werden primär gegründet, um Objekte von Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln“, erklärte Ropertz.

Dahinter steht die Vermutung, dass es in vielen Fällen solcher Kündigungen nicht tatsächlich um Eigennutzung geht, auch wenn die Eigentümer dieses Argument anführen. Das Ziel sei oft die „Vermarktung“, sagt Ropertz – also Erlöse durch den Verkauf der Wohnung oder höhere Mieteinnahmen bei Neuvermietung. Dieses Interesse dürften gegenwärtig viele Immobilieneigentümer verfolgen, denn in Städten wie München, Stuttgart, Hamburg oder Berlin steigen die Preise. Für Mieter wächst damit das Risiko einer Kündigung.

Was ist Eigenbedarf?

Eigentümer können den Mietern einer Wohnung kündigen, wenn sie selbst, nahe Familienangehörige oder Mitglieder ihres Haushaltes in diese Wohnung einziehen wollen. Nahe Verwandte – das können beispielsweise Eltern, Geschwister und Kinder sein. „Aber auch Enkel, Schwiegereltern und Stiefkinder können in Betracht kommen“, sagt Wibke Werner, Vizegeschäftsführerin des Berliner Mietervereins. Und die Vereinigung der Immobilieneigentümer Haus und Grund argumentiert gar, dass selbst „Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad“, beispielsweise Nichten und Neffen, Rechte anmelden können.

Allerdings: In jedem Fall muss der Eigenbedarf begründet werden. Plausibel ist etwa dieses Szenario: Die Eigentümerfamilie wohnt in einer Drei-Zimmer-Wohnung, hat schon ein Kind, erwartet Zwillinge und erhebt deshalb Anspruch auf die ihr gehörende, aber vermietete Fünf-Zimmer-Wohnung. Oder: Eltern wünschen, dass ihre nun volljährige Tochter, die am Wohnort studieren will, eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung im gleichen Haus bezieht. Hingegen dürfte diese Begründung für Eigenbedarf schwierig sein: Eltern wollen ihrem 17-jährigen Sohn, der eine Malerlehre beginnt, eine Fünf-Zimmer-Wohnung frei machen. In diesem Fall dürfte ein Gericht urteilen, dass ein Azubi keine 120 Quadratmeter braucht.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf unbegründet war?

Ist der Kündigungsgrund offenbar nur vorgeschoben, kann der Mieter im Nachhinein Schadenersatz fordern. Gerichte urteilten in solchen Fällen bereits zugunsten von Mietern. Doch der Nachweis von Missbrauch ist oft schwer.

Zieht beispielsweise die Tochter nach der Kündigung doch nicht in die Wohnung der Eltern ein, etwa weil sie einen Studienplatz in einer anderen Stadt annimmt, bleibt die Eigenbedarfskündigung dennoch wirksam.