Hauskauf

Schäuble plant schärfere Regeln für Immobilienkredite

Finanzminister Schäuble will einer neuen Finanzkrise vorbeugen – und plant Einschränkungen bei der Kreditvergabe für Immobilienkäufer.

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) will eine Immobilienblase verhindern.

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) will eine Immobilienblase verhindern.

Foto: Maurizio Gambarini / dpa

Berlin.  Wolfgang Schäuble sorgt vor. Um die Finanzstabilität in Deutschland zu sichern, will der Bundesfinanzminister Instrumente schaffen, mit denen eine mögliche Überhitzung des Immobilienmarktes verhindert werden kann. Dazu bringt der Christdemokrat einen Gesetzentwurf auf den Weg, der im Falle einer Krisensituation Einschränkungen für Banken und Kunden bei der Kreditvergabe für Wohnimmobilien regelt.

Ist die Finanzstabilität in Gefahr?

Aktuell gibt es in Deutschland weder eine Gefährdung der Finanzmarktstabilität noch eine Immobilienblase, heißt es in Regierungskreisen. Es ist allerdings möglich, dass es auch in Deutschland zu spekulativen Übertreibungen kommen könne, wie in den Irland oder Spanien. Auch Banken und Sparkassen sehen derzeit aber hierzulande, trotz zum Teil teil stark steigender Immobilienpreise in Ballungszentren, Groß- und Universitätsstädten, keine Anzeichen für eine Überhitzung des Immobilienmarktes.

Warum wird das Gesetz geschaffen?

Das Gesetz erfolgt auf Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität, in dem Vertreter des Ministeriums, der Deutschen Bundesbank und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sitzen. Ziel ist es, der Bankenaufsicht in Deutschland neue Eingriffsrechte zu schaffen, um auf mögliche Gefahren durch Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt entgegenzuwirken. Diese können durch starke Preissteigerungen, übermäßige Kreditvergaben oder nachlassende Kreditvergabestandards entstehen. Das neue Gesetz soll bereits im Frühjahr verabschiedet werden.

Was ist konkret geplant?

Der Gesetzentwurf sieht vor allem Einschränkungen bei der Darlehensvergabe vor. So kann die Finanzaufsicht im Krisenfall festlegen, welcher Geldbetrag beim Kauf einer Immobilie maximal durch die Banken fremdfinanziert werden darf. Die genaue Höhe des Eigenkapitals, das beim Immobilienkauf eingesetzt werden muss, wurde in dem Gesetzentwurf noch nicht konkret festgeschrieben. Aktuell gewähren Banken in Einzelfällen Finanzierungen von Immobilien zu 100 Prozent.

Zudem können den Kreditnehmern Tilgungsfristen auferlegt werden, in welchem Zeitraum ein Teil des Darlehens spätestens zurückgezahlt werden muss oder auch wie lange die maximale Laufzeit betragen darf. Darüber hinaus müssen die Kreditnehmer nachweisen, dass sie die aufgenommenen Schulden durch ihr eigenes Einkommen abtragen können. Es können zudem auch Mindestrückzahlungen vorgeschrieben werden, wodurch tilgungsfreie Kredite dann nicht mehr möglich sind. Die Beschränkungen können einzeln oder in Kombination gelten.

Wann gilt das Gesetz?

Die Instrumente des Gesetzes gelten nur im Krisenfall. Sie müssen über eine Rechtsverordnung durch das Bundesfinanzministerium in Absprache mit der Bundesbank aktiviert werden, sofern diese das inländische Finanzsystem in seiner Funktion als gestört oder gefährdet einstuft.

Gibt es Ausnahmen?

Die Vergabe von Darlehen zum Aus- und Umbau oder zur Sanierung von Wohnimmobilien werden von den Einschränkungen ausgenommen. Ebenso Kleinkredite. Dabei orientiert sich die Höhe des Betrags (Bagatellgrenze) am Volumen der gesamten Immobilienfinanzierung. Zudem können Maßnahmen, die im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung stattfinden, verschont bleiben. Banken dürfen in begrenztem Rahmen zudem auch außerhalb der Regeln Immobilienkredite vergeben, sofern ihr Institut dadurch nicht gefährdet ist.

Wen betreffen die Regelungen?

Das Gesetz gilt nur für Neuverträge. Laufende Hypothekenkredit-Verträge für Wohnimmobilien und bestehende Anschlussfinanzierungen sind von dem neuen Gesetz nicht betroffen. Diese bleiben auch im Krisenfall unberührt, heißt es im Ministerium. Sie erhalten auch keine neue Auflagen. Im Gesetz werden zunächst nur die Instrumente geschaffen. Konkrete Grenzen werden im Krisenfall von der Finanzaufsicht mit dem Finanzministerium festgelegt. Die Beschränkungen müssen mindestens jährlich geprüft werden.

Können Geringverdiener im Krisenfall noch Immobilien kaufen?

Der Forschungsdirektor am Institut für Finanzdienstleistungen (iff), Udo Reifner, sieht durch Schäubles Gesetz eine Benachteiligung einkommensschwacher Haushalte. „Menschen mit geringeren Einkommen haben in Deutschland dann keine Möglichkeit mehr, Immobilien zu erwerben. Das Gesetz schließt damit die Hälfte der Bevölkerung davon aus, am wirtschaftlichen Fortschritt teilzuhaben.“ Immobilien seien in der Niedrigzinsphase eine der wenigen Möglichkeiten, sein Eigentum zu erhalten und zu vermehren, meint der Finanzexperte.

Der Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, Michael Kemmer, warnt davor, dass die Einschränkung der Kreditvergabemöglichkeiten, „gravierende realwirtschaftliche Folgen“ haben kann. Deshalb müsse sichergestellt sein, „dass neue Steuerungsinstrumente nur dann angewendet werden, wenn sie zuvor intensiv geprüft worden sind.“

Was sagen die Eigentümer?

Der Verband der Grundeigentümer begrüßt die Vorsorge für den Krisenfall. Aufsichtsbehörden müssen „im Ernstfall schnell und effektiv eingreifen können“, sagt der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke. Dies sei im Sinne aller Eigentümer, „denn niemand hat etwas davon, wenn in Deutschland eine Immobilienpreisblase entsteht – geschweige denn, wenn diese platzt und in der Folge die gesamte Volkswirtschaft darunter leidet.“

Auch die stellvertretende Vorsitzende der Grünen-Bundestagsfraktion, Kerstin Andreae, nennt das Gesetz überfällig: „Übertreibungen an den Immobilienmärkten müssen rechtzeitig begegnet werden.“