Grundsatzurteil

BGH: Bundesländer dürfen Mieterhöhung in Städten begrenzen

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Bei Mieterhöhungen haben die Bundesländer ein Wörtchen mitzureden, sagt der BGH.

Bei Mieterhöhungen haben die Bundesländer ein Wörtchen mitzureden, sagt der BGH.

Foto: Jens Kalaene / dpa

Die Länder haben einen großen Spielraum, wenn sie Mieterhöhungen in Kommunen deckeln. Dies bestätigt ein höchstrichterliches Urteil.

Karlsruhe/Berlin.  Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt den Bundesländern bei der Begrenzung von Mieterhöhungen in Kommunen weitgehend freie Hand. Die Landesregierungen hätten einen „weiten Beurteilungsspielraum“, ob die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in bestimmten Städten oder Gemeinden besonders gefährdet sei, entschied der BGH am Mittwoch.

Die Richter verwarfen die Klage eines Vermieters gegen die „Kappungsgrenzen-Verordnung“ des Landes Berlin vom Mai 2013. Sie sieht vor, dass in Berliner Mietwohnungen bei laufenden Verträgen nur eine Mieterhöhung um bis zu 15 Prozent möglich ist. Die Verordnung sei rechtmäßig, betonte der BGH nun.

Schon elf Bundesländer haben Regelungen getroffen

Das Urteil in dem Pilotverfahren hat Signalwirkung für alle Bundesländer. Seit Mai 2013 dürfen die Landesregierungen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent „in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde“ herabsetzen - und zwar für die Dauer von maximal fünf Jahren. Dies gilt überall dort, wo „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“.

Elf Bundesländer haben inzwischen entsprechende Verordnungen erlassen. Sie sollen Bestandsmieter davor schützen, ausziehen zu müssen, weil die Wohnung für sie unbezahlbar geworden ist. Die elf Länder wichen damit von der bundesweit geltenden Vorschrift ab, wonach die Miete um maximal 20 Prozent binnen drei Jahren erhöht werden darf.

Vermieter forderte 20 Prozent mehr

Im vorliegenden Fall hatte der klagende Vermieter einen Mieter in Berlin-Wedding im September 2013 aufgefordert, eine Mieterhöhung um 20 Prozent hinzunehmen. Der Mieter, der seit 2007 in der Wohnung lebt, weigerte sich – und so ging die Sache vor Gericht.

Der Vermieter hielt die 15-Prozent-Grenze der Berliner Verordnung für unwirksam. Die Kappungsgrenze dürfe nicht für das gesamte Gebiet Berlins herabgesetzt werden, denn nicht in allen Stadtteilen sei die Wohnungsversorgung der Bevölkerung besonders gefährdet. Ein Sachverständigengutachten habe einen drastischen Engpass nur für die Bezirke Berlin-Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf nachgewiesen. Es gebe aber in der Hauptstadt „mit Sicherheit Bezirke, in denen es kein Problem gibt“, sagte der Vermieter-Anwalt. Diese hätten „ausgenommen werden müssen“.

„Mietpreisbremse spielt keine Rolle“

Dem widersprach zunächst das Landgericht Berlin – und nun auch der Bundesgerichtshof. Der Berliner Senat sei mit vertretbaren Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass im gesamten Stadtgebiet eine besondere Gefahr eines Mietwohnungs-Engpasses bestehe, so die Richter. Die Verordnung habe auch nicht nur auf einen Teil des Stadtgebiets beschränkt werden müssen. Gerade in Ballungszentren sowie Industrie- und Universitätsstädten sei eine Gefährdung der Wohnungsversorgung „grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar“.

Die 2015 eingeführte „Mietpreisbremse“ spielt laut BGH im vorliegenden Fall „keine Rolle“. Dieses Instrument greife nicht bei laufenden Mietverhältnissen, sondern begrenze die zulässige Miete beim Abschluss eines Mietvertrags. (rtr)