Immobilienfonds

Euro-Krise erreicht den Potsdamer Platz

Kaum Interessenten für das Filetstück am Potsdamer Platz: Der Verkauf des 1,5 Milliarden Euro teuren ehemaligen Daimler-Quartiers ist gescheitert. Der Grund: ein eingefrorener Immobilienfonds.

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Der Verkauf des ehemaligen Daimler-Quartiers am Potsdamer Platz ist vorerst gescheitert. Nach Informationen von Morgenpost Online aus Verhandlungskreisen wollen die wenigen Kaufinteressenten nur rund eine Milliarde Euro für das Filetstück im Zentrum der Hauptstadt bieten – während der Eigentümer, die skandinavische Bank SEB, 1,48 Milliarden Euro verlangt. Das hat auch für Tausende Anleger Konsequenzen: Die SEB kann deshalb ihren Immobilienfonds SEB Immoinvest nicht wie angekündigt noch in diesem Jahr wieder öffnen. Der Fonds ist bereits seit rund eineinhalb Jahren eingefroren.

Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management, der Vermögensverwaltung der Bank, führt das Scheitern auf „die sich zuspitzende Staatsschuldenkrise“ sowie die Turbulenzen bei anderen offenen Immobilienfonds zurück. Erst vor wenigen Tagen hatte die Credit Suisse angekündigt, die Wiedereröffnung ihres ebenfalls eingefrorenen EuroReal-Fonds auf 2012 verschieben zu müssen. Diese Gemengelage habe „die Verkaufsgespräche rund um den Potsdamer Platz unerwartet und unverhältnismäßig beeinflusst“, sagte Knoflach.

Der 6,3 Milliarden Euro schwere SEB Immoinvest zählt zu den größten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Wie elf andere Fonds musste er gesperrt werden, weil Anleger nach Ausbruch der Finanzkrise auf einen Schlag Milliardenbeträge abziehen wollten, die Kapitalanlagegesellschaften jedoch Immobilien erst nach langwierigen Verhandlungen losschlagen können. Sechs der elf eingefrorenen Fonds werden bereits abgewickelt, weil es ihnen nicht gelang, innerhalb der gesetzlichen Zweijahresfrist genügend Liquidität durch Immobilienverkäufe zu erwirtschaften, um die Kapitalrückforderungen der Anleger zu erfüllen. In vielen Fällen konnten sie ihre Immobilien nur mit massiven Abschlägen auf den Buchwert veräußern.

Der SEB gelang es zwar, bislang 14 Immobilien aus dem Fonds insgesamt oberhalb der Buchwerte zu verkaufen und damit 1,4 Milliarden Euro an Barmitteln aufzubauen. Dadurch ist jedoch der Anteil des Potsdamer Platzes am Gesamtportfolio auf 23,8 Prozent gestiegen. „Die SEB kann die Anleger nur dann im Immoinvest halten, wenn es ihr gelingt, das Quartier zu verkaufen“, sagte ein in die Verkaufsverhandlungen eingeweihter Makler. Dies wüssten allerdings auch die wenigen Interessenten und würden deshalb nur rund eine Milliarde Euro für das Ensemble aus 19 Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien bieten. Hingegen wolle die SEB das Ende 2007 von Daimler für rund 1,4 Milliarden Euro erworbene Areal zum Buchwert von rund 1,48 Milliarden Euro veräußern, verlautet aus Verhandlungskreisen.

„Die Preisvorstellungen der SEB liegen rund 50Prozent höher als die Offerten der Bieter“, sagte ein Manager einer Beratungsgesellschaft, die einen Kaufinteressenten vertritt. Weil Banken wegen der Euro-Krise derzeit keine großen Immobilienfinanzierungen stemmen können, seien nur wenige Staatsfonds und große Altersvorsorgeeinrichtungen aus den USA und Europa überhaupt am Potsdamer Platz interessiert, so der Manager weiter. Zu den Kaufinteressenten wird auch der norwegische Statens Pensjonsfonds gezählt. Zudem bewerten Interessenten es als besonders riskant, dass die Daimler Financial Services und der Daimler Vertrieb den Potsdamer Platz verlassen werden. Dann droht ein großer Leerstand.