Immobilien-Investoren

Wohnungsmarkt in Berlin wie leer gefegt

In deutschen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist das Angebot an Wohninvestmentmöglichkeiten knapp. Spannender sind Eigentumswohnungen in Freiburg oder Münster.

Foto: picture-alliance / dpa / dpa

Anleger, die in Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser investieren wollen, müssen umdenken: In Metropolen wie Berlin, Hamburg und München sind die Märkte wegen der Flucht in Immobilienanlagen inzwischen fast leer gefegt. „Das Angebot an Wohninvestmentmöglichkeiten in den Großstädten hat sich drastisch verknappt“, berichtet Marcus Cieleback, Leiter Research der Patrizia AG. Dennoch gibt es nach einer neuen Studie des börsennotierten Wohnungsinvestors und -verwalters weiterhin Anlagechancen am Wohnungsmarkt. „Städte aus der zweiten Reihe wie Dresden, Nürnberg und Wiesbaden bieten große Potenziale für Wohnungskäufer“, sagt der Chefanalyst.

Erst war es die Finanzkrise, dann die Wirren um die Zukunft des Euro: Um ihr Geld zu schützen, haben vermögende Anleger direkt oder über geschlossene Fonds in den vergangenen beiden Jahren fast alle verfügbaren Eigentumswohnungen und Mietshäuser in den deutschen Großstädten erworben. Die Flucht in den Sachwert hat zunächst die Immobilienpreise kräftig in die Höhe getrieben. „Im vergangenen Jahr haben sich Zinshäuser in den Ballungszentren im Schnitt um 1,5 Jahresmieten verteuert“, sagt René Müller, Geschäftsführer des auf Mehrfamilienhäuser spezialisierten Maklerunternehmens Bauwerk Hamburg. Doch nach dem Kaufboom sind in diesen Städten jetzt kaum noch Objekte zu finden. „Die geringe Neubautätigkeit schmälert in den Metropolen zusätzlich das Angebot“, sagt Analyst Cieleback.

Hingegen gebe es in „Städten der zweiten Reihe“ weiter interessante Investmentmöglichkeiten am Wohnungsmarkt. Standorte wie Freiburg im Breisgau, Hannover, Kiel, Leipzig und Münster standen bislang nicht im Fokus der Anleger. Sie konzentrierten sich allein auf die großen Ballungszentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, München und Stuttgart, weil diese Großstädte mit ihren steigenden Einwohnerzahlen beste Vermietungschancen versprechen. Doch in den B-Städten mit jeweils mehr als Hunderttausend Einwohnern seien die Risiken für Investoren nicht höher, sagt der Chefresearcher der Patrizia. „Sie bieten ein mit Top-Standorten vergleichbares Maß an Sicherheit und Stabilität, haben aber ein geringeres Preis- und Mietniveau.“

Das führt dazu, dass Anleger mit Wohnungen in Städten aus der zweiten Reihe oftmals sogar höhere Erträge als in den Metropolregionen erzielen können. Der Patrizia-Studie zufolge werfen ab dem Jahr 2000 errichtete und vermietete Eigentumswohnungen in guter bis sehr guter Lage in München derzeit eine Rendite von rund vier Prozent und in Berlin von 4,2 Prozent ab. In Freiburg sind es hingegen bereits 4,4 Prozent und in Münster sogar 4,7 Prozent.

Dass Wohnungen und Mietshäuser in B-Städten beim Ertrag auch langfristig nicht schlechter abschneiden als Objekten in den großen A-Städten, zeigt auch eine neue Untersuchung der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. Danach stieg die Miete in Bestandsobjekten in den großen Metropolen in den letzten zehn Jahren um 50,8 Prozent. In den Städten aus der zweiten Reihe fiel das Plus mit exakt 50 Prozent kaum geringer aus. Allerdings haben Wohn- und Gewerbeimmobilien in B-Städten Anlegern in der Vergangenheit einen Vorteil beschert: „Die Immobilienpreise und Mieten schwanken an diesen Standorten weit weniger stark als in den Großstädten“, sagt BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten. Das liegt vor allem daran, dass in kleineren Städten weit weniger Immobilien spekulativ errichtet werden. „Die Neubautätigkeit orientiert sich sehr stark an der tatsächlichen Nachfrage“, sagt der Experte. Hingegen würden in den Metropolen Projektentwickler zuweilen auch über den kurzfristigen Bedarf hinaus Büro-, Wohn- und Geschäftshäuser errichten.

Auch in diesem Jahr dürften sich die Mieten in A- und B-Städten ähnlich entwickeln, meint Schulten. „Wir erwarten für die Wohnungsmärkte weiterhin eine stabile Verfassung.“ Lediglich in Regionen mit schrumpfender Einwohnerzahl würden die „Wiedervermietungsmieten punktuell einen Rückgang erfahren“.

Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, sieht ebenfalls erhebliches Potenzial in B-Städten. Insbesondere in jenen, die Universitätsstandort sind. Nach seinen Berechnungen wiesen neue Eigentumswohnungen in typischen Uni-Städten wie Freiburg, Heidelberg, Marburg, Münster, Würzburg und Trier von 1998 bis 2009 die höchsten Preissteigerungen auf. „Der mittlere Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen lag in diesen Studentenstädten pro Jahr um rund 75 Basispunkte höher als in anderen Standorten“, sagt Just.

Für diese Entwicklung hat der Analyst zwei Ursachen ausgemacht: „Zum einen bieten die Universitäten in diesen Städten als einer der Hauptarbeitgeber Jobs, die konjunkturunempfindlich sind.“ Wohnungseigentümer tragen deshalb ein geringes Mietausfallrisiko. Zum anderen würden viele Studenten nach ihrem Studium eine Beschäftigung in der ihnen lieb gewordenen Stadt annehmen. „Da die Einkommen der Universitätsabsolventen höher sind als bei Beschäftigten ohne Hochschulabschluss können sie auch höhere Mieten tragen“, sagt Just.

Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Berenberg Bank, sieht noch einen weiteren Vorteil für Vermieter in Uni-Städten: „Spätestens nach dem Ende des Studiums ziehen Hochschulabsolventen in eine größere Wohnung um.“ Deshalb könnten die Eigentümer alle vier Jahre die Miete erhöhen.

Gute Perspektiven für Wohninvestments gibt es nach der Patrizia-Analyse in „zentralen Orten“ wie Wiesbaden, Nürnberg, Dresden oder Karlsruhe, die über eine „gesunde“ Wirtschaft verfügen. „Während die Mieten in den Städten aus der zweiten Reihe seit dem ersten Quartal 2010 ungebremst anziehen“, sagt Analyst Cieleback, „steigen die Miete in den Top-Städten auf sehr hohem Niveau nur noch leicht.“ Vergleicht man das niedrigere Mietniveau der kleineren Städte mit ihrer Bevölkerungsentwicklung, die zum Teil die der Top-Lagen übertrifft, so wird das Potenzial der B-Standorte deutlich. Das Bevölkerungswachstum der vergangenen sieben Jahre war zwar in München am stärksten (plus acht Prozent), wird aber gefolgt von den B-Städten Dresden (plus sieben Prozent), Freiburg (plus 5,5 Prozent), Regensburg (plus fünf Prozent) und Leipzig (plus 4,5 Prozent).