Gewerbe-Immobilien

Bank-Bilanzen drohen neue Milliarden-Löcher

Faule US-Eigenheimkredite haben das weltweite Finanzsystem ins Wanken gebracht. Nun geraten nach den Eigenheimdarlehen die Kredite für Gewerbe-Immobilien in Not. Nach Berechnungen des Internationalen Währungsfonds könnte es zu großen Ausfällen kommen. Damit geraten Banken erneut unter Druck.

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Faule Eigenheimkredite in den USA haben der Welt erst die Finanzkrise und dann die globale Rezession beschert. Jetzt droht eine neue Katastrophe: Während des Immobilienbooms hatten Investoren in den USA eifrig Bürotürme und Shoppingcenter erworben und bis zu 90 Prozent der Kaufpreise mit Krediten finanziert. Solche Darlehen werden nun durch den Einbruch an den Immobilienmärkten zunehmend Not leidend.

Das Gesamtvolumen aller in den USA ausgereichten Gewerbeimmobilienkredite veranschlagt die Federal Reserve mit 2500 Mrd. US-Dollar (1761 Mrd. Euro). Der Großteil dieser Darlehen wurde - wie bei den Eigenheimen - verbrieft und an Banken und Investoren in aller Welt weitergereicht. Jetzt schlagen Analysten des Internationalen Währungsfonds Alarm: Nach ihren Berechnungen könnten bis 2010 Gewerbeimmobiliendarlehen im Wert von 410 Mrd. Dollar (288 Mrd. Euro) ausfallen. Das würde einem Drittel der Abschreibungen bei US-Eigenheimkrediten im Volumen von 1422 Mrd. Dollar entsprechen. "Es droht eine neue Krise im Bankensystem", fürchtet Analyst Richard Bove von der Brokerfirma Rochdale Securities.

Allein bis Ende dieses Jahres müssen nach einer neuen Studie des Analysehauses First American CoreLogic Gewerbeimmobilienkredite im Volumen von 165 Mrd. Dollar (116 Mrd. Euro) refinanziert werden. Dabei hat sich seit Mai 2008 die Ausfallrate bereits verdreifacht. In den zehn größten Ballungszentren der Vereinigten Staaten sind bereits Eigentümer von mehr als 5000 Bürotürmen und Shoppingcentern mindestens einmal in Zahlungsverzug geraten. General Growth, der zweitgrößte Shoppingcenter-Betreiber in den USA, musste sich sogar in Gläubigerschutz retten, weil Darlehen über 900 Mio. Dollar (634 Mio. Euro) nicht refinanziert wurden.

US-Notenbankchef Ben Bernanke hat inzwischen die Term Asset Backed Securities Loan Facility (TALF) angewiesen, auch Gewerbeimmobiliendarlehen als Sicherheit für Kredite der Federal Reserve Bank an die Finanzwirtschaft zu akzeptieren. Bislang nahm der Hilfsfonds der Fed nur Eigenheimdarlehen und verbriefte Kreditkartenforderungen als Sicherheit für seine Kredite an die Banken.

Experten bezweifeln jedoch, dass sich so die Krise abwenden lässt. "Die Fed hat die Tränke zwar mit Wasser gefüllt, es ist aber nicht sicher, ob auch alle Pferde etwas zu trinken bekommen werden", sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. Zwar zeigt das TALF-Programm bei Eigenheimkrediten Wirkung. Das liegt daran, dass in den USA mehr als 80 Prozent der Hypothekendarlehen an private Immobilieneigentümer im Gesamtvolumen von 12.057 Mrd. Dollar (8491 Mrd. Euro) mit fester Zinsbindung und langer Laufzeit ausgestattet sind.

Hingegen haben Gewerbeimmobiliendarlehen meist nur Laufzeiten von bis zu fünf Jahren. Nach der jüngsten Marktuntersuchung des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren, des National Council of Real Estate Fiduciaries, fielen die Preise von Büroimmobilien seit Ende September 2008 im Schnitt um 18,8 Prozent, von Logistikobjekten um 17,6 Prozent und von Shoppingcentern um 13,1 Prozent. Zugleich trüben sich die Fundamentaldaten weiter ein: "Im ersten Quartal dieses Jahres fielen die Büromieten im Landesschnitt um 5,5 Prozent, während die Leerstandsrate auf 14,74 Prozent stieg", hat Colliers-Chefökonom Ross J. Moore errechnet.

Die Hälfte der bis 2013 zu Neuverhandlungen anstehenden Darlehen im Gesamtwert von 1300 Mrd. Dollar (916 Mrd. Euro) sei nicht refinanzierungsfähig, sagt Deutsche-Bank-Analyst Richard Parkus. Sollte es zu Zwangsverwertungen im großen Stil kommen, würden die Preise weiter unter Druck geraten. Parkus: "Es drohen Wertverluste von 45 Prozent oder mehr."