Herward G., Zehlendorf: Ich habe meine Eigentumswohnung verkauft. Die Übergabe fand am 30.4.2015 statt. Auf welcher Grundlage werden die Kosten meines Miteigentümeranteils nun für das Jahr 2015 abgerechnet? Sind dies nur die Kosten die bis zum 30.4.2015 angefallen sind, oder kann der Verwalter von den Jahreskosten ein Drittel als Grundlage nehmen? Dies ist unproblematisch, wenn die Kosten monatlich in gleicher Höhe anfallen. Wenn aber im Zeitraum Mai bis Dezember, warum auch immer, hohe Kosten entstehen, die nicht von der Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, halte ich dies nicht für zulässig. Stimmt das?
Carsten Brückner: Beim Verkauf einer Immobilie – gleichgültig ob es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder sonst ein Grundstück handelt – ist unbedingt zu beachten, dass die Eigentümerstellung des Erwerbers erst in dem Moment erlangt wird, wenn der Erwerber als Eigentümer im (Wohnungs)Grundbuch eingetragen wird. Da der Veräußerer erst zu diesem Zeitpunkt seine Eigentümerstellung verliert, hat er bis dahin alle Verpflichtungen zu erfüllen, die sich daraus ergeben. Streng zu unterscheiden von dem Zeitpunkt der Umschreibung der Eigentümer im Grundbuch ist der sogenannte Lasten-Nutzen-Wechsel. Dieser wird von den Kaufvertragsparteien vereinbart und hat ausschließlich Auswirkungen zwischen ihnen. So bleibt trotz einem vereinbarten und eingetretenen Lasten-Nutzen-Wechsel der Veräußerer bis zur Grundbuchumschreibung zur Zahlung der Grundsteuer gegenüber dem Finanzamt und der Wohngeldzahlungen an den Wohnungseigentumsverwalter verpflichtet.
Lasten-Nutzen-Wechsel solange der Eintrag nicht vollzogen ist
Da die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch einige Zeit dauern kann, ist der Veräußerer oftmals länger verpflichtet, als nach der Vereinbarung des Lasten-Nutzen-Wechsels angenommen. Die Abrechnung des aus der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ausscheidenden Eigentümers findet anhand der Umschreibung im Grundbuch statt.
Umstritten ist, ob der ausscheidende Eigentümer von dem Verwalter für seine Zeit der Zugehörigkeit zur WEG in dem betreffenden Abrechnungszeitraum Anspruch auf eine gesonderte Abrechnung haben soll, oder ob es ausreicht, wenn der Verwalter nur eine Abrechnung an den am Ende des Abrechnungszeitraums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erteilt. Dann müssen sich die beiden (ausscheidender und eintretender) Eigentümer untereinander um einen Ausgleich der Zahlungen kümmern. Nimmt der Verwalter eine gesonderte Abrechnung beider Eigentümer vor, kann er einen der Billigkeit entsprechenden Umlageschlüssel anwenden.
Abrechnungszeitraum ist das Wirtschaftsjahr
Die Unterteilung der Kosten nach Zeitanteilen (hier: Monate) ist nicht zu beanstanden. Das gilt auch dann, wenn in den verschiedenen Monaten unterschiedliche Lasten für die WEG eingetreten sind; denn Abrechnungszeitraum sind nicht einzelne Monate, sondern immer ein Wirtschaftsjahr. Existieren in der Wohnung Verbrauchserfassungsgeräte (für Heizung, Warm- und Kaltwasser), lässt sich bei entsprechender Ablesung eine am individuellen Verbrauch orientierte Abrechnung vornehmen. Die Instandhaltungsrückstellung ist nicht zum Ausgleich von Fehlbeträgen laufender Posten in der Wohngeldabrechnung heranzuziehen, sie dient der Finanzierung von großen Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
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