Ratgeber Miete

Sind mündliche Vereinbarungen mit Vermietern nicht bindend?

Mündliche Vereinbarung unter Zeugen sind häufig bindend, der Kündigungsausschluss fällt nicht darunter. Er muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden, erklärt Reiner Wild vom Mieterverein.

Christina W., Wedding: Meine 70-jährige Schwester bezog am 1. Januar 2014 die Wohnung eines Privateigentümers von acht Parteien. Im Beisein ihrer Kinder sagte sie zum Vermieter, dass sie die Wohnung wegen ihres Alters längerfristig, also mindestens zehn Jahre, beziehen würde. Der Eigentümer sagte unter weiteren Zeugen zu, dass er keinen Eigenbedarf anmelden wird.

Daraufhin hat sie ihre Ersparnisse in die Wohnung investiert. Einbauküche, Laminatboden, Elektroinstallationen, Gardinen, Mobiliar, hinzu kamen Umzugs- und Handwerkerkosten. Nun will der Eigentümer die Wohnung überraschend verkaufen und hat sie meiner Schwester zum Kauf angeboten. Sie schließt es aus finanziellen und Altersgründen aus. Kann der Inhaber trotz seiner Zusage vor noch nicht einmal einem Jahr die Wohnung veräußern? Kann der Nachbesitzer Eigenbedarf anmelden? Welche Rechte hat meine Schwester?

Reiner Wild: Leider war Ihre Schwester nicht gut informiert, als sie mit dem Vermieter den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vereinbaren wollte. Denn für essenzielle Teile des Mietvertrages, wie die der Kündigung oder des Kündigungsausschlusses bedarf es der Textform der Vereinbarung, so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Zeugen reichen daher nicht aus. Die Vereinbarung hätte schriftlich als Teil des Mietvertrages erfolgen müssen. Aber selbst wenn dies erfolgt wäre, hätte eine Veräußerung der Wohnung nicht verhindert werden können. Denn der Schutz hätte nur für den Kündigungsausschluss gegolten.

Kündigungssperrfristen bei Eigenbedarf

Zu prüfen ist aber noch, wann im konkreten Fall die Umwandlung in Eigentum erfolgte und ob es sich bei der angekündigten Veräußerung um die erste nach Umwandlung handelt. Für diesen Fall gäbe es bundesweit eine dreijährige Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf ab der grundbuchlichen Eintragung des ersten Erwerbers. Diese Frist kann von den Landesregierungen in Gebieten mit Wohnungsmangel auf bis zu zehn Jahre erhöht werden, wie in Berlin.

Sollte die Schutzfrist nicht (mehr) gelten, wäre der Vermieter berechtigt, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen. Das bedeutet aber nicht, dass er damit Erfolg haben muss. Denn zunächst muss überhaupt der Eigenbedarf vorliegen. Gegen das Interesse des Vermieters kann die Mieterin immer noch ihr Interesse am Erhalt der Wohnung vorbringen oder gegebenenfalls Härtegründe geltend machen. Im Zweifel entscheidet dann ein Richter.

Rechtshinweis: Wir bemühen uns, möglichst viele Fragen zu beantworten. Dennoch behalten die Experten sich vor, bestimmte Bereiche auszuklammern. Bei sensiblen Fragen werden die Nachnamen auf Wunsch anonymisiert. Einen Rechtsanspruch auf eine Antwort haben Sie nicht. Eine Haftung ist ausgeschlossen.

Wenn Sie Fragen an unsere Experten haben, können Sie diese per E-Mail schicken an ratgeber@morgenpost.de oder per Post an Berliner Morgenpost, Stichwort Ratgeber, Kurfürstendamm 21-22, 10874 Berlin