BGH-Urteil

Schönheitsreparaturen in Wohnung – Das muss man wissen

Der BGH hat am Mittwoch erneut die Rechte von Mietern gestärkt. Doch welche sind das genau? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

BGH stärkt Mieter-Rechte bei Schönheitsreparaturen

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Berlin.  Wenn der Auszug aus einer Wohnung naht, werden viele Mieter nervös. Was muss ich malern oder renovieren? Darüber gibt es häufig Streit mit dem Vermieter. „Schönheitsreparaturen sind teuer. Wenn ich als Mieter beim Auszug die Wohnung komplett renovieren muss, geht es schnell um ein paar Tausend Euro“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Doch nicht alle Versuche des Vermieters, den Mieter in die Verantwortung zu nehmen, sind rechtens. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch einmal mehr die Rechte von Mietern gestärkt. Ein Überblick.

Was bedeuten eigentlich Schönheitsreparaturen?

Eine Definition laut Bürgerlichem Gesetzbuch gibt es nicht. Die Rechtsprechung orientiert sich deshalb am Wohnungsbaugesetz, genauer gesagt an Paragraf 28 der Zweiten Baurechnungsverordnung. Danach gehören das Schließen von Bohrlöchern, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Holzfußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren sowie das Streichen der Innentüren zu den typischen Arbeiten. Auch Holz-Fenster und Außentüren müssen von innen gestrichen werden.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden, das Erneuern von Teppichböden, das Streichen von Fuß- oder Sockelleisten sowie das Beseitigen von Rissen in der Decke. Dazu gibt es entsprechende Gerichtsurteile.

Bin ich als Mieter zur Ausführung verpflichtet?

„Es gibt aktuell kaum einen Mietvertrag, der nicht die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufbürdet“, sagt Ropertz. Der Gesetzgeber hat dies auch grundsätzlich gestattet, dabei aber Grenzen gesetzt. Denn der Vermieter ist Eigentümer und kassiert für Haus oder Wohnung eine Miete. Der Vermieter soll sich deshalb nicht über die Gebühr von seinen Pflichten entlasten können. Weil Vermieter in der Vergangenheit aber die Grenzen des Erlaubten oft ausgetestet haben, sind viele Streitfälle vor den Gerichten gelandet. Diese mussten über eine Reihe von mietvertraglichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen entscheiden und haben viele davon für unwirksam erklärt.

Welche Vertragsklauseln sind unwirksam?

Meist ist die Unwirksamkeit der Klauseln in den oben beschriebenen Regeln für die Umfänge der geforderten Arbeiten begründet. Verlangt der Vermieter zu viel vom Mieter – etwa das Abschleifen der Böden –, ist die Klausel in aller Regel unwirksam.

Darüber hinaus unwirksam sind starre Fristenregeln ohne Ausnahmen, eine verpflichtende Endrenovierung ohne den Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, eine starre Vorgabe von Farben auch während der Mietzeit oder die Pflicht zur Beauftragung einer Fachfirma.

Auch einer sogenannten Quotenabgeltungsklausel habe der Bundesgerichtshof einen Riegel vorgeschoben, berichtet das Verbraucherportal Finanztip. Diese Klausel besagt, dass der Mieter sich prozentual an den Kosten für Reparaturen beteiligen muss, wenn er vor Ablauf der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht (Az. VIII ZR 242/13).

Was bedeutet eine solche Klausel?

„Eine unwirksame Klausel im Vertrag bedeutet, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gar keine Reparaturen leisten muss“, erklärt der Mieterbund. In dem Fall raten die Experten, den Vermieter schriftlich darüber zu informieren, am besten schon bei der Kündigung des Vertrages.

Diese Rechte haben Mieter in Deutschland
Diese Rechte haben Mieter in Deutschland

Welche Fristen haben die Gerichte für zulässig erklärt?

Schönheitsreparaturen gibt es nicht nur bei Auszug. Viele Verträge verpflichten den Mieter dazu auch während der Mietdauer. Als gerichtsfest haben sich hierbei erwiesen: Streichen von Küchen, Bädern, Duschen alle drei Jahre, von Wohn-. Schlafzimmern, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, von allen anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Wichtig: Sind die Fristen kürzer oder gibt es in der Klausel keine Abschwächung wie „in der Regel“, ist diese meist unwirksam.

Wer muss die Arbeiten ausführen?

Der Mieter darf nicht dazu verpflichtet werden, einen Handwerker zu beschäftigen. „Er kann die Arbeiten auch selbst erledigen, solange er dies ,fachgerecht’ macht“, erklärt der Mieterbund. Auch hier hat der Bundesgerichtshof letztinstanzlich so entschieden (Az. VIII 294/09).

Was, wenn ich in eine unrenovierte Wohnung gezogen bin?

Mieter sind nicht ohne Weiteres zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Das hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2015 entschieden. (Az VIII ZR 185/14). Der Mieter müsse einen „angemessenen Ausgleich“ erhalten, etwa in Form von mietfreier Zeit. Seit dem gestrigen Mittwoch gilt dies sogar dann, wenn Mieter und Vormieter eine entsprechende Vereinbarung zum Streichen der Wohnung getroffen haben und der Mieter diese nicht umsetzt. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag, hieß es. (Az. VIII ZR 277/16)

Entsprechend wichtig kann es also sein, das Übergabeprotokoll sorgfältig zu erstellen und vom Vermieter unterschreiben zu lassen. Denn der Mieter muss den unrenovierten Zustand der Wohnung nachweisen können.

Was ist, wenn ich schon renoviert habe?

Stellen Mieter erst nach der Renovierung fest, dass es unwirksame Klauseln im Vertrag gibt, können sie das Geld zurückverlangen. Und zwar „innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Vertrages“, berichtet Finanztip. Eine Auflistung der Kosten sollten Mieter dann mit Verweis auf die unwirksame Klausel an den Vermieter schicken. Weigert sich dieser, das Geld zurückzuzahlen, kann nur noch ein Mieterverein oder ein Anwalt helfen.

Darf der Vermieter Renovierungskosten mit der Kaution verrechnen?

Haben Mieter gegen die Reparaturpflicht eines wasserfesten Vertrags verstoßen kann der Vermieter die Kosten für die Arbeiten von der Kaution abziehen. Sollte er aber trotz einer unwirksamen Klauses Arbeiten beauftragen und das Geld dafür einbehalten, verhält er sich rechtswidrig. Dann muss der Mieter den Vermieter zur Rückzahlung auffordern. Dabei sollte er eine Frist setzen. Reagiert der Vermieter nicht, kann auch hier nur noch ein Mieterverein oder ein Anwalt helfen. (mit Material von dpa)