Wohnungsmarkt

Studie: Mietpreisbremse wird Bumerang

In Berlin wären mehr als die Hälfte aller Neuvermietungen betroffen

Die Mietpreisbremse wird in Berlin auf breiter Front wirken. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Die Verfasser warnen davor, dass die neue Regulierung viele Vermieter und Investoren verschrecken könnte, was letztlich den Mietern schade. Denn für weite Teile des Marktes könnten sie ihre Mieteinnahmen über längere Zeit nicht nennenswert steigern.

Die Mietpreisbremse, die 2015 eingeführt werden soll, sieht vor, dass die Mieten in „angespannten Wohnungsmärkten“ bei Neuvermietungen nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Um zu erfahren, wie sich diese Gesetzesänderung auswirkt, haben die IW-Ökonomen ein neues Analyseverfahren entwickelt. Dafür haben sie knapp 80.000 Inserate der Berliner Internetplattform Immobilienscout24 für Mietwohnungen in Berlin ausgewertet und ermittelt, wie viele Vermietungen von Januar bis Juni 2014 von der Mietpreisbremse betroffen gewesen wären, wenn diese bereits gegolten hätte.

In Berlin wären vor allem Wohnungen in guter Lage betroffen gewesen: In fast 72 Prozent der entsprechenden Inserate lagen die Neumieten schon zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einfache, mittlere und gute Lagen zusammengerechnet, wären 60 Prozent der Inserate unter die Mietpreisbremse gefallen. Die Mietpreisbremse betrifft also nicht nur einige wenige Mietforderungen, die im Vergleich zum Gesamtmarkt tatsächlich überhöht sind, sondern wirkt zumindest in Berlin großflächig. Was viele Mieter zumindest kurzfristig freut, dürfte Vermieter und Investoren abschrecken, glauben die IW-Forscher.

Es sei jetzt damit zu rechnen, dass Mietwohnungen zunehmend an Selbstnutzer verkauft werden, sagte IW-Forscher Michael Voigtländer. Sein Fazit: „Der Mietmarkt wird kleiner und das Problem der Knappheit von Mietwohnungen verstärkt.“ So werde die Mietpreisbremse zum Boomerang und wende sich langfristig gegen die Mieter.

Über die Regeln wird noch im Parlament beraten, der Bundestag wird das Gesetz voraussichtlich im Januar beschließen. Änderungen sind durchaus möglich. Denn selbst die Befürworter der Mietpreisbremse sind unzufrieden mit dem Gesetzestext.

Internationale Erfahrungen zeigen nach Ansicht des IW Köln allerdings, dass sich solche staatlichen Eingriffe letztlich gegen die Mieter wenden. Denn die Vermieter würden die Mietpreisbremse umgehen, zum Beispiel durch hohe Abstandszahlungen oder eine entsprechende Verteuerung eines fest zu der Wohnung gehörenden Auto-Stellplatzes.

„Die Mietpreisbremsewird ihreWirkung verfehlen. Die negativen Auswirkungen dieser Regulierung, vor denen die Wohnungswirtschaft von Anfang an gewarnt hat, werden nun von einer Studie des IW bestätigt“, sagte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Für den Berliner Mieterverein geht der Gesetzentwurf dagegen nicht weit genug. „Ohne eine Nachbesserung ist der Mietpreisbremse der Zahn gezogen“, sagte jüngst der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Eine Kappung der Mieten bei Wiedervermietung sei dringend erforderlich. Insbesondere in Berlin würden nach einem Wohnungswechsel Mieten gefordert, die 30 und 40 Prozent über den in bestehenden Mietverhältnissen zu zahlenden Durchschnittsmieten liegen.