Recht

Urteil: Alle müssen Sanierungskosten bei Wohneigentum zahlen

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen.

Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der Gerichtshof in einem am Freitag verkündeten Urteil. (Az. V ZR 9/14).

„Wichtige Sanierungen müssen alle zahlen“, sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Christina Stresemann. Der Senat ging sogar noch einen Schritt weiter: Danach machen sich Eigentümer schadenersatzpflichtig, wenn sie dringende Renovierungen verhindern.

Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen.

Der BGH betonte nun, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums durchaus verlangen kann, wenn dies wie im Fall der unbewohnbaren Wohnung „zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss“. Rücksicht auf finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter der anderen Wohnungseigentümer dürfe dann nicht genommen werden.

Das Landgericht Koblenz hatte die Klage der Frau noch abgewiesen. Das Gericht sah die „Opfergrenze“ der anderen Eigentümer überschritten: Sie seien finanzschwach und hätten von der Sanierung des Kellers nichts, hieß es. Der BGH entschied jetzt anders.

In weniger dringenden Fällen hat die Eigentümergemeinschaft aber laut Urteil einen gewissen „Gestaltungsspielraum“. Die Eigentümer müssen demnach das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Sie seien deshalb berechtigt, Kosten und Nutzen einer Sanierung gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Arbeiten zurückzustellen.