Urteil

Mehr Rechte bei Untervermietungen

Bundesgerichtshof reformiert die Regeln mit neuem Urteil, weil Arbeitnehmer immer mobiler sein müssen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt, die zeitweise an einem anderen Ort leben müssen und ihre Wohnung deshalb untervermieten wollen. Die Richter entschieden am Mittwoch zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, das die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise einem anderem Nutzer überlassen und danach wieder übernehmen wollte. Der Vermieter untersagte dies und zog bis nach Karlsruhe. Die BGH-Richter wiesen die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschieden, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss.

Die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität begründen nach den Worten des Vorsitzenden Richters Peter Frellesen mehr denn je den Anspruch auf die teilweise Untervermietung einer Wohnung nach Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Bei der Verhandlung vor dem VIII. Zivilsenat sagte Frellesen: „Auch das ist eine Zielsetzung, die berücksichtigt werden muss.“

Schon bei den Vorberatungen sei nicht zu erkennen gewesen, wo beim Urteil des Landgerichts Hamburgs vom November 2013 ein Rechtsfehler vorliegen könnte. Die Hamburger Richter hatten die Wohnungsgesellschaft zum Ersatz der entgangenen Einnahmen aus der Untervermietung verurteilt – dabei ging es um einen Betrag von 7475 Euro. Die Mieter wollten die Wohnung während eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Nachdem von Vermieterseite das Veto kam, sprang der potenzielle Untermieter ab und die Bewohner zahlten die Miete weiter.

Als Vertreter der Wohnungsgesellschaft sagte BGH-Anwalt Siegfried Mennemeyer, die Dreizimmerwohnung sei von den Mietern gar nicht mehr genutzt worden – bei dem einen behaltenen Zimmer sei es lediglich um eine Lagernutzung gegangen. Da stelle sich die Frage, „ob das der Vermieter einfach hinnehmen muss“. Die Anerkennung eines Schadenersatzanspruchs im Nachhinein bedeute, dass der Vermieter immer die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilen müsse, weil sonst das Risiko zu groß sei, sagte Rechtsanwalt John Siebke, der die beklagte Wohnungsgesellschaft vor dem Landgericht Hamburg vertreten hatte.

Für das klagende Ehepaar betonte BGH-Anwalt Volkert Vorwerk, die Mieter hätten ihre Wohnung nur auf Zeit aufgeben wollen. „Der Lebensmittelpunkt soll dort wieder begründet werden, wenn der Auslandsaufenthalt beendet ist.“ Der BGH erklärte dazu, dass der Anspruch auf teilweise Untervermietung auch dann gegeben sei, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung für sich behalte, „um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen“.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Spruch aus Karlsruhe: „Wir halten die Entscheidung für gerecht und praxistauglich“, sagte Mieterbundsprecher Ulrich Ropertz. „Sie schafft die notwendige Flexibilität, die man als Mieter haben muss.“ Das Recht auf Untervermietung werde angesichts von knappem Wohnraum in großen Städten immer wichtiger – etwa für Studenten, die in ein Auslandssemester aufbrechen. Die von der Gesellschaft geforderte Flexibilität dürfe nicht zulasten von Mietern gehen, sagte Ropertz. Für den Eigentümerverband Haus und Grund sagte Geschäftsführer Gerold Happ, der BGH habe klargestellt, dass es auch bei längerem Auslandsaufenthalt einen Anspruch auf teilweise Untervermietung gebe. „So ganz überraschend kommt das Urteil nicht“, sagte Happ.