Analyse

Wo sich der Wohnungskauf lohnt

Niedrige Zinsen machen machen den Immobilienerwerb attraktiv, was nicht immer sinnvoll ist

Aufgrund der niedrigen Zinsen lohnt es sich für immer mehr Bundesbürger, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Das gilt allerdings nicht für alle Regionen in Deutschland, das zeigt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Die IW-Forscher Michael Schier und Michael Voigtländer haben alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte der Bundesrepublik in den vergangenen fünf Jahren untersucht. Danach war es bereits im Jahr 2013 in 27 Prozent der untersuchten Regionen wirtschaftlich vorteilhafter, zu kaufen statt zu mieten. 2009 traf dies auf lediglich sieben Prozent der deutschen Kreise zu. Die IW-Forscher führen diese Entwicklung in erster Linie auf die stark gesunkenen Hypothekenzinsen zurück, die im Analysezeitraum von 4,4 auf knapp 2,8 Prozent zurückgegangen sind. Aber auch unterschiedliche steuerliche Gründe sowie die Miet- und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt spielen bei der Entscheidung für Wohneigentum eine Rolle.

Selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum wird von Vater Staat recht unterschiedlich besteuert. Ersteres wird wie ein Konsumgut versteuert, eine vermietete Immobilie als Investitionsgut. Da kann sich unter Umständen das Vermieten für Hauseigentümer nicht mehr lohnen, wenn sich die hohen Ankaufpreise nicht bei der Vermietung rentieren. Die Analyse zeigt aber auch, dass immer mehr Haushalte in Deutschland die Niedrigzinsphase konsequent nutzen und verstärkt auf Immobilien setzen. Deshalb ist nach Ansicht der IW-Experten damit zu rechnen, dass in den kommenden Jahren immer mehr Menschen eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Schon von 2008 bis 2010 sei dieser Trend deutlich erkennbar gewesen. Noch im Jahr 2008 lag die Wohneigentumsquote bei 43 Prozent der Haushalte, 2010 waren es schon 46 Prozent.

Das Vermieten dürfe nicht weiter durch die Mietpreisbremse an Attraktivität verlieren. Denn das ausgewogene Verhältnis von Miet- und Eigentumswohnungen in Deutschland sorge nach Ansicht des IW dafür, dass der Immobilienmarkt flexibler und gleichzeitig stabiler ist als in Ländern mit deutlich höherer Wohneigentumsquote.

Besonders in Großstädten sind Mieten und Kaufpreise stark gestiegen, gleichzeitig war es aufgrund der ausgeprägten Niedrigzinsphase noch nie so günstig, eine Immobilie zu finanzieren. Daher wird es für immer mehr Menschen attraktiver, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen als nur zur Miete zu wohnen. Dieser Trend zum Eigenheim ist vor allem in Ostdeutschland zu beobachten, aber auch zunehmend in den alten Ländern.

Insbesondere im Osten Deutschlands – hier vor allem in den Ländern Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen – lohnt sich eine selbst genutzte Immobilie. In diesen Regionen war es im Jahr 2013 in keinem einzigen Landkreis attraktiver eine Wohnung zu mieten. In Großstädten wie München oder Hamburg rechnet sich aufgrund der in jüngster Vergangenheit rasant gestiegenen Kaufpreise nach wie vor eher das Mieten. In weiten Teilen der Bundesrepublik, darunter auch Berlin, gab es im vergangenen Jahr jedoch keine eindeutige Präferenz – die finanziellen Vorteile des Mietens oder Kaufens hielten sich in diesen Regionen ungefähr die Waage. Das heißt, die Renditeunterschiede beliefen sich auf weniger als 0,5 Prozentpunkte.