Wohnungsmarkt

„Die Mietpreisbremse ist unsozial“

Der Chef der Deutsche Wohnen kritisiert den Aktionismus der Bundesregierung und erwartet weitere Fusionen in der Branche

Einer der wichtigen Pläne der schwarz-roten Koalition findet wenig Begeisterung bei einem der größten Vermieter Deutschlands. „Die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse ist unsozial“, sagt Michael Zahn, Vorstandschef der Deutsche Wohnen AG (Deuwo). „Es gibt keine soziale Differenzierung. Bei einer Deckelung der Mietpreise profitieren vor allem die einkommensstarken Mietinteressenten. Eine Mietpreisbremse verhindert letztlich Neubau und wird die Wohnungsknappheit in den Metropolen sogar noch verschärfen“, sagt Zahn. Das private Kapital, das in den Wohnungsbau gehen würde, werde sich Alternativen suchen. „Es wird also eher zu Fehlentwicklungen in den Ballungsräumen kommen.“ Bundesverbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) plant, in den nächsten Wochen ein Gesetz vorzulegen, das den Bundesländern die Möglichkeit gibt, den Mietanstieg in bestimmten Gebieten zu begrenzen.

Die Mietspiegel seien vielerorts kein geeigneter Maßstab für die Deckelung von Mieten, sagt Zahn. „Sie liefern keine realistischen Vergleichsdaten, sondern sind eher Abmachungen vor Ort, vergleichbar mit Tarifverhandlungen.“ Die Bundesregierung werde das Gesetz „aktionistisch und schnell durchziehen.“ „Die größte Arbeit damit haben ohnehin die Länder, die die Gebiete festlegen müssen, in denen eine Mietpreisbremse wirken soll“, sagt der Vorstandsvorsitzende der zweitgrößten börsennotierten deutschen Wohnungsgesellschaft.

Das Unternehmen hat gerade sein Engagement mit der Übernahme der Berliner GSW in einem der heißesten Immobilienmärkte des Landes ausgebaut. Mit den 60.000 GSW-Wohnungen kommt die Deutsche Wohnen AG auf insgesamt 150.000 Einheiten und ist in der Hauptstadt mit knapp 110.000 Wohnungen nunmehr der größte Vermieter. „Die Konzentration in Berlin hat erhebliche Einkaufsvorteile“, berichtet Zahn. Man könne die Fixkosten senken, ferner für Bau- und Handwerkerleistungen, Energie und Versicherungen günstigere Konditionen aushandeln. Und es gibt inzwischen eine einheitliche IT. Zudem hat das Unternehmen vor zwei Jahren bereits die Baubecon übernommen, die ebenfalls einen Wohnungsschwerpunkt in Berlin hatte.

Die Deutsche Wohnen konzentriere sich auf bestimmte Regionen, denn ein weit gestreuter Wohnungsbestand bringe nur zusätzliche Kosten, wenn eine Gesellschaft mal hier mal dort 200 Wohnungen bewirtschafte und dazwischen 50 Kilometer lägen, sagt Zahn. Es gebe Firmen wie TAG oder Grand City die bewusst in B- und C-Lagen mit der Chance auf höhere Renditen investierten. Die Deuwo, die neben Berlin ihren Schwerpunkt noch im Rhein-Main-Gebiet hat, geht einen anderen Weg „Ich nehme es in Kauf, dass ich in Core-Lagen wie Berlin und Frankfurt/Main deutlich höhere Preise zahlen muss als in Duisburg oder Chemnitz. Kurzfristig erscheint dies als Nachteil, langfristig zahlt sich diese Strategie aus“, glaubt Zahn.

Eine dritte Gruppe von Wohnungsgesellschaften macht Zahn mit der Deutschen Annington, die gerade 41.000 Wohnungen zugekauft hat, der Gagfah und der LEG fest. Unternehmen wie zum Beispiel Annington würden auf Massenwachstum setzen. „Die Annington definiert sich über Größe und nicht Qualität“, sagt Zahn. Er sieht seine Gesellschaft auf dem richtigen Weg, wenn er auf Qualität setzt und das auch noch in Märkten mit hohem Entwicklungspotenzial wie in Berlin. „Wir haben überhaupt kein Problem, Miet- oder Kaufinteressenten zu finden. Wir verkaufen in Berlin heute gleich ganze Häuser zu Preisen wie zuvor in der Einzelprivatisierung.“

Die Integration der GSW soll noch in diesem Jahr weitgehend vollzogen werden. Ein Squeeze-out der verbliebenen freien Aktionäre, die noch acht Prozent der GSW-Aktien halten, stehe aktuell nicht auf der Tagesordnung, sagt der Deuwo-Chef. „Größere Zukäufe sind derzeit nicht geplant. Wir beobachten aber die Märkte genau und hören uns an, was die Investoren sagen.“ Es gebe immer noch Potenzial für weitere Zusammenschlüsse. „Die Fantasie ist da,“ sagt der Deuwo-Chef.

Zahn sieht sein Unternehmen mit den insgesamt 150.000 Wohnungen im Wert von neun Milliarden Euro gut aufgestellt und gerüstet für die weitere Konsolidierung des Marktes. Die Deuwo habe sich 2013 in allen wesentlichen Kennziffern zum Teil zweistellig verbessert. Das prognostizierte operative Ergebnis werde mindestens 110 Millionen Euro erreichen, nach 65 Millionen Euro 2012. Bei einem Leerstand von einem Prozent könne man bei der Deuwo von Vollvermietung in bestimmten Märkten sprechen. „Die finanziellen Fundamentaldaten stimmen und ich erwarte in naher Zukunft keine Zinssteigerung“, sagt Zahn. „Das Jahr 2013 toppt alles.“

„Über Verkäufe von einzelnen GSW-Beständen ist noch nicht entschieden, wir schließen dies aber nicht aus“, sagt Zahn. Die Preise am Berliner Wohnungsmarkt würden weiter anziehen. Die Berliner Teile des Baubecon-Portfolios könnten theoretisch heute beim Weiterverkauf einen Aufschlag von 30 bis 40 Prozent erzielen. „In Berlin hat es historisch bedingt sehr lange niedrige Preise und Mieten gegeben. Was wir im Moment sehen, ist ein Aufholprozess, der noch lange nicht abgeschlossen ist“, sagt der Deuwo-Chef. Die Kaufkraft steige und durch den Zuzug auch die Wohnungsnachfrage. Gerade in den bürgerlichen Quartieren gebe es mehr Spielraum für Mietanpassungen, sagt Zahn. „In München ist die Spitze vielleicht schon erreicht, nicht aber in Berlin.“